제주지방법원 2025타경1600. 안덕면 사계리 2605 토지와 지상 건물을 일괄해 매각하지만, 대상은 공유자 류소영의 5분의 1 지분입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택(다가구주택) 등이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 주택과 블록구조 슬래브지붕 1층 일반창고가 소재합니다. 제시외 건물과 옥상 태양열급탕설비도 매각에 포함됩니다.
등기상 살아 있는 기준권리는 2024년 11월 18일 주택도시보증공사의 류소영 지분 가압류입니다. 그 뒤인 2025년 8월 12일 홍정연의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 기준권리 이후 구조는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 말소 여부보다 지분매각과 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2605 · 사계중앙로 13-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(다가구주택) 등 |
| 토지 | 대 277.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 자루형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 주택 · 블록구조 슬래브지붕 1층 일반창고 |
| 매각대상 | 토지·건물 일괄매각 · 류소영 소유 5분의 1 지분 · 제시외 건물 및 태양열급탕설비 포함 |
| 공유자 | 류소영·류소진·류진영·류진옥·류진이 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 94,483,744원 / 46,297,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍정연 / 125,863,561원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 지분관계는 존속
2018년 제주은행 근저당권 60,000,000원은 2021년 1월 26일 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2024년 11월 18일 주택도시보증공사의 가압류이며, 청구금액은 366,500,000원입니다. 이후 설정된 현재 사건의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 인수 0원으로 단정할 수 없다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류원호 | 제시 건물 1층 부분 | 1984.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문주 | 제시 건물 2층 부분 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유자는 2명입니다. 류원호의 전입일은 1984년 2월 18일로 기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
류원호는 2017년 1월 23일 소유권보존 명의자와 동일한 이름이며, 2021년 4월 23일 증여로 류소영 등 5명이 각 1/5 지분을 취득한 뒤에도 1층 점유자로 조사됐습니다. 따라서 실제 임대차인지, 전 소유자 또는 관계인의 무상점유인지, 임대차보증금 지급이 있었는지를 계약서와 금융자료로 확인해야 합니다. 문주는 2층을 점유하지만 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 판단하기 어렵습니다.
③ 가격·예상배당 — 49% 할인보다 실질취득 확인이 먼저
최저매각가는 감정가 94,483,744원의 49%인 46,297,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않았고, 매각대상도 전체 부동산이 아닌 1/5 지분입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,297,000원 | 45,063,654원 | 447,299,907원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 32,407,899원 | 31,424,557원 | 460,939,004원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 22,685,529원 | 21,877,189원 | 470,486,372원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 46,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,233,346원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 366,500,000원 | 45,063,654원 |
| 2. 강제경매 신청 · 홍정연 | 125,863,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 구조입니다. 신청채권자 홍정연의 예상배당은 0원이며, 채권 총 미배당액은 447,299,907원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사계초등학교 남서측 인근으로, 주변에 주택·근린생활시설·농지가 소재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(다가구주택) 등이며, 주택 부분은 철근콘크리트구조 2층, 일반창고는 블록구조 1층입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·냉난방·주방설비와 태양광급탕설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·하수처리구역에 포함됩니다.
- 토지 형상. 277.0㎡의 대지로 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 166,300원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택 계열 부동산의 1/5 지분만 취득하는 구조라 일반적인 완전소유 부동산보다 사용·관리·재매각 대상이 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 토지와 건물이 일괄매각되더라도 취득 대상은 류소영의 1/5 지분입니다. 감정가와 최저가가 지분가액임을 전제로 검토해야 합니다.
- 류원호 점유 원인 확인. 전 소유자와 동일한 이름이므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 무상사용 여부와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 문주 전입·보증금 확인. 2층 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 전입세대열람과 주민등록, 계약관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 점유자의 미배당 보증금이 확인되면 최저가가 아닌 낙찰가와 인수액의 합계로 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수 대비. 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수 신고로 취득하지 못할 수 있습니다.
- 공유물 사용·정산. 낙찰 후 나머지 공유자들과 사용방법, 수익·비용 정산, 지분매수 또는 공유물분할 문제를 검토해야 합니다.
- 제시외 건물·경계 확인. 제시외 건물의 정확한 위치와 경계는 측량 등이 필요할 수 있으며, 소유권과 일괄매각 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유관계 원본을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 1/5 지분과 미상 보증금
이 물건은 감정가 94,483,744원에서 46,297,000원까지 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 그러나 매수인이 얻는 것은 부동산 전체가 아니라 류소영의 1/5 공유지분입니다. 1층 류원호는 기준권리보다 훨씬 빠른 1984년 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 2층 문주도 전입일과 보증금이 미상입니다.
따라서 최저가만을 실질취득가로 보고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 미배당 보증금이 인수되는 구조라면 실질취득액은 46,297,000원을 넘어설 수 있고, 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크면 총 부담은 그 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 여기에 나머지 4/5 공유지분, 공유자 우선매수권, 단독 사용과 재매각의 제약까지 겹칩니다. 등기상 후순위 소멸은 단순하지만, 취득 구조와 점유관계는 고위험입니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 타당합니다.
