제주지방법원 2025타경1617. 제주시 이도일동 서광로변의 토지 250.5㎡와 지상 4층 근린시설을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2021.12.21 사용승인을 받은 철근콘크리트구조이며, 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층은 공유오피스 형태의 사무소로 이용 중입니다. 감정가는 2,710,334,700원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,328,064,000원입니다.
등기 구조는 명확합니다. 2022.01.07 성안신용협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 말소기준이며, 같은 날과 이후 설정된 나머지 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 각 근저당권은 2025.10.31 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 등기만 보면 낙찰자가 인수할 근저당권은 없지만, 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 다수 점유관계인의 보증금과 대항력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이도일동 1775-13 · 서광로 291 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 토지와 건물 일괄매각 |
| 토지 | 250.5㎡ · 지목 대 · 현황 상업용 및 일부 도로 · 평지 · 사다리형 · 광대로 한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 · 사용승인 2021.12.21 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2~4층 사무소(Weffice 공유오피스) |
| 소유자 | 정승훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,710,334,700원 / 1,328,064,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성안신용협동조합 / 1,617,876,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유 위험은 별도
말소기준은 2022.01.07 접수된 성안신용협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 채권최고액 204,000,000원·240,000,000원· 156,000,000원·360,000,000원의 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 설정된 근저당권의 채권최고액 합계는 1,920,000,000원입니다.
2025.10.31에는 다섯 근저당권이 모두 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 경매개시결정은 2025.08.18 성안신용협동조합을 채권자로 접수됐습니다. 배당 시뮬레이션은 성안신용협동조합 명의의 각 근저당권으로 표시돼 있으나, 등기상 권리자는 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태입니다.
② 점유관계 — 실제 19명, 대항력 가능·미상 4명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 항목 없이 실제 점유관계인은 19명입니다. 이 가운데 15명은 확인된 등록일이 말소기준일 이후여서 대항력이 없고, 4명은 보증금 또는 등록일이 확인되지 않아 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
| 점유관계인 | 점유 부분 | 용도 | 등록일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민성 | 제시 건물 1층 전부 | 미상 | 2024.03.15 | 16,000,000원 | 16,200,000원 | 2025.11.12 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 IB마케팅 | 제시 건물 3층(현장표시:305호) | 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유한회사 소울파트너스 | 2층 | 사무실 | 2024.06.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 한울로지스틱스 | 5층 501호 | 사무실 | 2023.06.15 | 600,000원 | 600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 유한회사 엘림홀딩스 | 307호 | 사무실 | 2022.12.01 | 400,000원 | 380,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 비엔에스케이컴퍼니 주식회사 | 506호 | 사무실 | 2023.02.14 | 미상 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 비에이에너지 | 503호 | 사무실 | 2023.11.09 | 700,000원 | 700,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 소울채권단 | 307호 | 사무실 | 2022.12.01 | 400,000원 | 380,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 조유주 | 203호 | 사무실 | 2024.11.29 | 1,000,000원 | 250,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 지이제이 주식회사 | 301호 | 사무실 | 2023.11.10 | 400,000원 | 400,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 성환승 | 502호 | 사무실 | 2024.09.25 | 미상 | 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 잇더컴퍼니 | 306호 | 사무실 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 더블유제이코퍼레이션 | 304호 | 사무실 | 2024.01.15 | 500,000원 | 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 동추자에너지 주식회사 | 505호 | 사무실 | 2022.10.17 | 600,000원 | 600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김희정 | 307호 | 사무실 | 2025.06.26 | 400,000원 | 33,333원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| (주)라임엔지니어링 | 506호 | 사무실 | 2025.03.18 | 미상 | 600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 장훈 | 미상 | 사무실 | 2020.09.15 | 미상 | 900,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 가능성 |
| 유제이코 | 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 로지스틱 | 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 2,710,334,700원의 49%인 1,328,064,000원입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 929,644,800원, 그다음은 650,751,360원입니다. 그러나 이 사건에는 동일 권역 실거래 비교값이 제시되지 않았고, 대항력 가능·미상 점유관계인의 인수액도 확정되지 않았습니다.
따라서 감정가 대비 할인율은 입찰 참고값일 뿐입니다. 특히 대항력이 인정되는 점유관계인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 최저가만 보고 싸다고 결론 내리는 방식이 가장 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,328,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,680,640원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성안신용협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 성안신용협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 성안신용협동조합 | 240,000,000원 | 148,383,360원 | 91,616,640원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 성안신용협동조합 | 156,000,000원 | 0원 | 156,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 성안신용협동조합 | 360,000,000원 | 0원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 기준 채권최고액 합계 1,920,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,312,383,360원, 미배당은 607,616,640원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 보증금이 확인되지 않은 점유관계인의 실질 인수 가능성은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 광양사거리 서측 인근의 노선 상가지대로, 주변은 근린생활시설·병원·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 서광로(지방도 1132호)가 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2021.12.21 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로, 위생·급배수·전기·천장부착형 냉난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 이용. 1층은 고수의운전면허 제주시청점, 2~4층은 Weffice 공유오피스로 이용 중입니다.
- 토지. 250.5㎡의 평지·사다리형 토지로 광대로 한면에 접하며, 공시지가는 2,521,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구(55m 이하)·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 대이나 현황은 상업용 및 일부 도로입니다. 부지 일부는 시멘트 포장 주차장으로 이용 중입니다.
- 포함 평가. 토지의 담장·바닥포장·화단과 식재 수목, 건물의 물탱크실·지붕 계단실·난간 등은 매각 대상에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장훈 보증금 최우선 확인. 2020.09.15 등록일, 점유 부분 미상, 보증금 미상입니다. 실제 점유·사업자등록·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 등록일 미상 3명 확인. 주식회사 IB마케팅·유제이코·로지스틱의 등록일, 보증금, 점유 시작일과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한 재계산. 확인된 인수 보증금을 최저가에 더한 금액을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 공유오피스 계약 전수 확인. 실제 점유관계인 19명의 계약 종료 여부와 명도 대상, 계약 주체를 각각 대조해야 합니다.
- 층·호수 표시 대조. 건물은 지상 4층인데 점유관계에는 5층·501호부터 507호까지의 표시가 등장합니다. 현장표시와 공부상 층·호수의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 대와 현황 일부 도로의 범위, 주차장 이용 부분, 경계와 도로 접면을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수 관계가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차계약 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당권 이후의 담보권은 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 건물은 공유오피스 형태로 이용 중이고 실제 점유관계인이 19명에 이릅니다.
특히 장훈은 말소기준보다 앞선 2020.09.15 등록이 확인되지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 등록일과 보증금이 모두 미상인 점유관계인도 3명입니다. 이들의 권리가 정리되지 않으면 매수인의 실질취득액은 최저가 1,328,064,000원에서 끝나지 않습니다.
결론은 등기상 권리는 소멸하지만, 임차관계는 미확정입니다. 감정가 49%라는 숫자는 장점이 아니라 조사 출발점일 뿐입니다. 보증금과 대항력을 확인해 실질취득액을 확정하기 전에는 응찰을 보류하는 것이 맞습니다.
