서울중앙지방법원 2025타경102432. 동작구 상도1동 더포레스트 5층 507호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 문지우이며 2022.02.05 매매를 원인으로 2022.02.28 소유권을 이전받았고, 등기부 기재 거래가액은 200,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.09.15 영등포세무서 압류입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 최유희는 임대차계약일 2022.02.05, 확정일자 2022.02.07, 점유개시 2022.02.28, 전입 2022.03.14이고, 2023.09.12 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 확약을 제외한 원칙적 계산에서는 대항력이 있는 선순위 임차인으로, 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 금액이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.12 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 최유희 보증금 중 배당되지 않는 부분을 매수인이 추가 부담하는 위험은 실질적으로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층 507호 · 도로명 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 5층 507호 · 사용승인일 2021.12.10 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.02.28 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 119,040,000원 (7회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준 | 2023.09.15 갑구 3번 압류 · 국(영등포세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
2021.12.27 설정됐던 수협은행 근저당권(채권최고액 5,376,000,000원)은 2022.02.28 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그 이후인 2023.09.15 압류입니다. 최유희의 전입과 확정일자, 임차권등기는 모두 이 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최유희 실제 임차인 | 200,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.03.14 | 우선변제 有 확정 2022.02.07 · 배당요구 | 실질 인수 0원 2026.05.12 확약 반영 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 200,000,000원 최유희 보증금의 승계분 | 지위 승계 | 우선변제 有 | 중복 합산 금지 별도 임차보증금 아님 |
② 가격 판단 — 64%라고 해서 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 119,040,000원으로 감정가 186,000,000원의 64%입니다. 그러나 감정가는 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 따라서 이 사건은 “감정가보다 36% 낮다”고 표현할 수는 있어도, 그 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 단정해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 현재 회차가 64%이고, 8회 유찰 시 95,232,000원(51.2%), 9회 유찰 시 76,185,600원(40.96%)의 시나리오가 제시돼 있습니다. 이처럼 반복 유찰이 이어졌다는 사실 자체가 입찰 전 수요·환금성·가격 적정성을 보수적으로 점검해야 하는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,466,560원 |
| 1. 임차인 최유희 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 116,573,440원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최유희 보증금의 부족분은 83,426,560원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 이어지지만, 이 사건은 2026.05.12 확약에서 잔존 임대차보증금반환청구권과 대항력을 포기했으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 위 83,426,560원은 확약을 배제한 룰상 계산액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 강남초등학교 서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·업무시설(오피스텔)·아파트 등이 소재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 상도역(지하철 7호선)과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물, 사용승인일 2021.12.10. 기본 급·배수·위생·전기설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지대 내 자체지반을 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남동측 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고 도로·건축선 저촉 기재가 있습니다. 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 ‘-’로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.05.12 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문에서 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 말소 절차 확인. 등기부상 최유희의 주택임차권은 2023.09.12 등기돼 있습니다. 확약에서 임차권등기 말소에 동의한 만큼 실제 매각 후 말소 이행 절차를 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 최유희 200,000,000원과 보증기관 대위·승계 신고를 서로 다른 임차인 보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 64%라는 숫자보다 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 중요합니다. 오피스텔의 실제 수요·점유상태·매도 가능성을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.28 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 행정상 등록·말소 상태를 별도로 확인하세요.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 배당관계 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 인수 구조를 끊는다”
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 임차인이 있고 현재 낙찰가가 119,040,000원이어서 매우 부담스러운 대항력 인수형 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 보증금 부족분은 83,426,560원입니다. 일반 사건이라면 낙찰가를 낮춰도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.05.12 제출한 확약에서 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 권리상 실질취득가는 119,040,000원으로 봅니다.
그렇다고 가격까지 자동으로 합격인 것은 아닙니다. 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 현재 최저가는 감정가의 64%입니다. 감정가 대비 할인폭은 확인되지만 그것이 곧 실거래 시세 대비 저가라는 의미는 아닙니다. 결론은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소, 가격·환금성은 보수적으로 검증”입니다.
