서울중앙지방법원 2025타경102432. 동작구 상도1동 더포레스트 5층 507호는 2021년 사용승인된 9층 건물의 오피스텔입니다. 등기상 소유자 문지우는 2022년 매매로 소유권을 취득했고, 이후 임차권등기와 압류·가압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 200,000,000원입니다.
이 사건의 특이점은 임차인의 전입신고와 임차권등기가 모두 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 원칙적으로는 매수인에게 잔존 보증금 인수 위험이 있는 구조이지만, 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 그 결과를 바꿉니다. 따라서 단순 최저가보다 확약서의 적용 대상과 효력을 우선 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층 507호 도로명: 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 9층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2021.12.10. |
| 소유자 | 문지우 (2022.02.28. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 95,232,000원 (8회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.15. 갑구 3번 압류 · 국(영등포세무서장) |
| 임차관계 | 실제 임차인 최유희 1명 · 보증금 200,000,000원 · 보증기관 승계 신고 별도 |
| 주요 특약 | 주택도시보증공사 확약서 제출(2026.05.12.) · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준으로 지정된 권리는 2023.09.15. 국(영등포세무서장)의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 동작구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2021년에 설정된 수협은행 근저당권은 2022.02.28. 이미 말소된 상태이므로 현재 인수할 근저당권으로 보지 않습니다.
문제는 2023.09.12. 등기된 최유희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.05., 확정일자는 2022.02.07., 점유개시일은 2022.02.28., 전입신고일은 2022.03.14.입니다. 이 일정은 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조로 분석됩니다.
따라서 확약이 최유희의 임차보증금에 관한 승계 권리 전부를 유효하게 포괄한다는 전제에서는 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 원칙상 미배당액 106,882,176원을 낙찰대금에 다시 더하는 계산을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
다만 확약서 제출 주체는 주택도시보증공사입니다. 실제 임차인 최유희의 잔존 권리까지 유효하게 정리되는지, 승계 범위와 말소 절차가 충족되는지 확인해야 합니다. 확약은 그 대상이 되는 임차관계에만 적용되며, 확약 밖의 임차인이나 별도 권리가 확인된다면 그 위험까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
임차권등기의 실제 임차인은 최유희 1명입니다. 별도로 표시된 시보증은 최유희의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 독립된 임차인이나 별도의 200,000,000원 보증금이 아닙니다. 따라서 보증금을 400,000,000원으로 합산하면 중복 계산입니다.
| 구분 / 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최유희 실제 임차인 · 전유부분 전부 |
200,000,000원 | 있음 전입 2022.03.14. |
있음 확정 2022.02.07. 배당요구 있음 |
확약 적용 확인 원칙상 인수 106,882,176원 추정 확약 유효 시 실질 0원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
200,000,000원 최유희 보증금과 중복 |
승계 신고 원 임차관계 기준 |
승계 주장 배당요구 2025.06.13. |
별도 임차인 아님 보증금 중복 합산 금지 |
| 실제 임차인 | 최유희 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 전유부분의 전부 · 주거 (임차권등기) |
| 임대차계약일 | 2022.02.05. |
| 점유개시일 | 2022.02.28. |
| 전입신고일 | 2022.03.14. |
| 확정일자 | 2022.02.07. |
| 임차권등기일 | 2023.09.12. |
| 임차보증금 | 200,000,000원 |
| 원칙상 예상배당 | 93,117,824원 |
| 원칙상 미배당 인수 | 106,882,176원 |
| 확약 적용 시 실질 인수 | 0원 |
③ 가격 분석 — 감정가의 51.2%, 그러나 할인율만으로는 부족
감정가 186,000,000원에서 현재 최저매각가는 95,232,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 51.2%이고, 이미 8회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 실제 투자 판단에서는 인수액을 반영한 취득원가와 최근 실거래 시세를 함께 비교해야 합니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 원칙상 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 51.2% |
95,232,000원 | 106,882,176원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 41% 수준 |
76,185,600원 | 125,585,741원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 33% 수준 |
60,948,480원 | 140,548,593원 | 0원 |
원칙상 인수액은 회차별 예상배당 모형의 추정값입니다. 집행비용 등의 변동으로 단순 보증금 차액과 차이가 날 수 있습니다. 확약 적용 인수액은 해당 임차관계의 잔존 청구권 포기 효력이 확인된다는 조건이며, 취득세·명도비·기타 취득비용은 별도입니다.
현재 회차의 비용 반영 추정치는 낙찰가 95,232,000원과 원칙상 인수 106,882,176원으로, 합계 202,114,176원입니다. 비용을 제외한 보증금 원금 관점에서는 약 200,000,000원으로 이해해야 합니다. 따라서 확약 미적용 시 95,232,000원짜리 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.
다만 이것이 곧 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 최근 거래가격과 실제 환금성이 확인되어야 가격상의 이익을 판단할 수 있습니다.
소유자의 2022년 등기상 매매 거래가액은 200,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 현재 가격 평가에서는 당시 거래금액이나 감정가보다 동일 건물·유사 규모 오피스텔의 최근 거래가격이 우선되어야 합니다. 최근 실거래에 근거한 할인율이나 시세차익은 확정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 95,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,114,176원 |
| 1. 최유희 임차보증금 우선변제 |
200,000,000원 | 93,117,824원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 갑구 4번 |
1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 갑구 6번 |
200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 2,114,176원을 먼저 충당하고, 잔여 93,117,824원이 선순위 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 가압류채권과 경매신청채권에는 배당 여력이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,023,000,000원과 경매신청 청구금액 200,000,000원은 이 배당 모형에서 별도 채권 항목으로 표시되지만, 같은 기관의 채권이므로 실제 중복 여부와 확정 채권액은 별도 확인이 필요합니다. 이 금액들이 곧바로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당순위 조정은 반영되지 않았습니다. 위 배당표의 원칙상 미배당 임차보증금은 확약 유효 시 매수인 인수액으로 취급하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 강남초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트가 함께 분포하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 상도역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 9층 건물이며 2021.12.10. 사용승인되었습니다. 급·배수, 위생, 전기, 도시가스 개별난방, 승강기 및 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 민간임대주택 등록 이력이 있으므로 임대사업자 관련 사항과 실제 이용 현황을 함께 점검해야 합니다.
- 도로·토지. 완경사지에 조성된 사다리형 토지로, 남동측 폭 약 5m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 422.5㎡이며 개별 호실의 전유면적과는 구분됩니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 도로·건축선 저촉 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 5,668,000원/㎡입니다. 이는 해당 오피스텔 호실의 거래시세나 매각 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔의 매수 수요는 주거용 아파트와 다를 수 있습니다. 이미 8회 유찰된 이력과 업무시설 용도를 고려하면 최근 실거래, 임대수요, 기계식 주차 이용 및 실제 매도 가능 가격을 면밀히 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확보. 2026.05.12.자 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인해야 합니다. 특히 효력 발생 조건과 대상 임차보증금의 범위를 점검하세요.
- 실제 임차인 권리 확인. 최유희의 임차권과 주택도시보증공사의 승계 범위가 일치하는지, 원 임차인에게 매수인에 대한 별도의 잔존 청구권이 남는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 최유희와 시보증을 실제 임차인 2명으로 보아 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다. 실제 임차인은 1명이고, 승계 신고는 동일 보증금에 관한 것입니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약서상 말소 동의만으로 절차가 자동 완료되는 것은 아니므로 낙찰 후 말소 진행 방식, 필요한 서류, 잔존 등기 정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 현재 점유자 및 명도. 임차권등기 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 임차인 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 최근 실거래 조사. 더포레스트 동일·유사 면적 호실의 최근 거래가격과 임대료를 확인한 뒤 확약 적용 시 취득원가와 비교해야 합니다. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세차익을 가정해서는 안 됩니다.
- 장기 유찰 원인 파악. 8회 유찰은 단순 가격 조정 이상의 조사 필요성을 시사합니다. 보증금 인수 우려, 권리관계, 물건 상태, 환금성 등이 입찰 참여에 어떤 영향을 주었는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 및 이용 현황. 2022.02.28. 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태, 임대의무와 처분 관련 사항 및 오피스텔의 실제 주거 이용 관계를 확인하세요.
- 체납 및 비용 점검. 국·지방세 압류가 있었으므로 실제 배당순위와 당해세 문제를 확인하고, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분도 확인해야 합니다.
- 최종 매각조건 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 기일별 공고를 대조하고, 매각기일까지 변경된 권리 또는 조건이 없는지 점검해야 합니다.
맺으며 — “싸게 나온 물건”과 “싸게 취득하는 물건”은 다르다
상도동 더포레스트 507호는 감정가 186,000,000원에서 최저매각가 95,232,000원으로 내려온 8회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 가장 큰 쟁점은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차보증금 200,000,000원의 인수 여부입니다.
확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 증가해 실질취득 부담이 보증금 약 200,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 반면 주택도시보증공사의 확약이 원 임차인의 권리까지 유효하게 처리한다면 해당 임차관계의 실질 인수액은 0원으로 달라집니다.
이 확약은 분명 중요한 위험 완화 요소지만, 서류 원문과 승계 범위의 확인 없이 무조건적인 안전을 단정할 수는 없습니다. 확약 대상 밖의 별도 권리가 있다면 그 위험은 여전히 남습니다. 또한 최근 실거래로 가격 메리트가 검증되지 않았고, 8회 유찰된 오피스텔이라는 점에서 환금성과 매각 가능 가격에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
결론은 확약서 효력 확인이 먼저, 가격 검증이 그다음입니다. 해당 보증금 인수가 유효하게 해소되는지 확인한 후 실제 취득원가와 최근 시세를 비교해야 합니다. 지금 단계에서는 감정가 대비 큰 할인율만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
