서울중앙지방법원 2025타경102432. 동작구 상도1동 더포레스트 5층 507호, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔-47호)입니다. 2022.02.28 문지우 씨가 거래가 200,000,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택 등기가 붙어 있습니다. 이 사건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아닙니다. 전입 2022.03.14, 확정일자 2022.02.07의 대항력 있는 임차권등기와, 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 어떻게 확인하느냐입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 보통은 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 매수인 실질취득이 보증금 200,000,000원 안팎으로 고정됩니다. 이 사건도 확약을 빼고 보면 현재 회차 배당표상 매수인 인수는 17,404,000원, 실질취득은 203,404,000원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 확약이 유효하면 주택도시보증공사 승계 신고분의 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층 507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔-47호) · 9층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 문지우 (2022.02.28 거래가 200,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 있다
자료상 말소기준은 2023.09.15 갑구 3번 압류로 표시됩니다. 이 기준보다 앞에 2021.12.27 을구 1번 수협은행 근저당권과 2023.09.12 을구 3번 최유희 임차권등기가 있습니다. 특히 을구 1번 근저당권은 2022.02.28 일부포기 말소 기재가 함께 보이므로, 실제 이 호수에 남아 있는지와 매각으로 정리되는지 원본 대조가 필요합니다. 압류·가압류·경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조입니다.
② 임차인 표 — 보증기관 승계는 보증금 합산 금지
실제 임차인은 최유희 1명입니다. “시보증” 신고는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 최유희 보증금과 같은 200,000,000원을 중복으로 더하면 안 됩니다.
| 구분 | 이름 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 최유희 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.03.14 / 2022.02.07 | 2023.09.12 | 대항력 우선변제 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 주거 · 최유희 보증금의 중복 신고 | 200,000,000원 | 2022.03.14 / 2022.02.07 | 2025.06.13 | 승계 합산금지 |
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 최유희 보증금 | 200,000,000원 | 182,596,000원 | 부족분 17,404,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 5,376,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
확약 미반영 배당표 기준으로는 임차보증금 부족분 17,404,000원이 생겨 실질취득이 203,404,000원이 됩니다. 확약 반영 시 해당 인수는 실질 0원*으로 보되, 말소·점유 정리 확인이 전제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 소재 강남초등학교 서측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 아파트 등이 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 상도역(지하철 7호선) 및 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.12.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 5층 507호입니다. 기본 급·배수, 위생, 전기, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 422.5㎡, 공시지가 5,668,000원/㎡입니다. 남동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔-47호)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 “-”, 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.05.12 확약이 실제로 대항력 포기, 잔존 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의까지 포괄하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 정리. 최유희는 실제 임차인 1명으로 보이고, 시보증 신고는 보증기관 승계 중복신고입니다. 보증금은 200,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
- 선순위 근저당권. 을구 1번 수협은행 근저당권은 채권최고액 5,376,000,000원으로 표시됩니다. 일부포기 말소 기재와 함께 해당 호수 부담 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하면 실질취득은 186,000,000원*입니다. 확약을 반영하지 않으면 현재 회차 실질취득은 203,404,000원입니다.
- 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 오피스텔입니다. 주거 사용, 임대사업자 관련 기재, 민간임대주택 등기 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정요항표·배당 시나리오를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 명세서, 현황조사, 확약서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도 확인 전엔 보수적으로”
이 물건의 표면 최저가는 186,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기 보증금이 200,000,000원이라, 확약이 없다면 매수인 실질취득은 203,404,000원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 확약이 유효하면 인수는 실질 0원*으로 낮아지지만, 그 결론은 임차권등기 말소, 점유 정리, 잔존청구 포기, 선순위 근저당권 부담 여부가 원본에서 맞아떨어질 때만 안전합니다. 가격은 낮아 보이지만 권리는 가볍지 않습니다. 이 사건의 승부처는 입찰가가 아니라 확약과 선순위 권리의 최종 확인입니다.