제주지방법원 2025타경7732. 제주 애월읍 고내리 하이인힐하우스 씨동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 조선예이고, 이 사건의 활성 말소기준권리는 2022.06.21 구지현 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 문제는 등기순위보다 먼저 주택의 대항요건을 갖춘 임차인 안성철입니다.

안성철의 임대차계약일자는 2021.07.12, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2021.08.26입니다. 따라서 2022.06.21 말소기준 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이고, 배당요구도 했습니다. 보증금은 300,000,000원입니다. 현재 가정 매각대금에서는 51,589,044원만 배당되고 248,410,956원이 남으므로, 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항요건이 먼저다

2018.12.14 설정됐던 제주중앙신용협동조합 근저당권은 2019.02.21 이미 말소됐고, 2019년·2020년의 신탁등기도 이후 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.06.21 구지현 근저당입니다. 그런데 안성철은 그보다 앞선 2021.08.26에 전입·점유를 갖추고 같은 날 확정일자도 받았습니다. 이후 2023.08.30 임차권등기명령까지 마쳤기 때문에, 단순히 을구 4번 임차권이 말소기준권리 뒤에 등기됐다는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복

실제 임차인은 안성철 1명입니다. 시보증은 안성철의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 관계로 표시된 것이므로 300,000,000원에 별도 보증금을 더해서 계산하면 안 됩니다. 핵심 위험액은 어디까지나 안성철 보증금 300,000,000원의 미배당 잔액입니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 300,000,000원으로 본다

하이인힐하우스는 총 18세대, 2018.12.04 사용승인된 물건입니다. 대상 면적 104.8183㎡와 매칭되는 확인 실거래는 2022.05, 107.03㎡, 1층, 495,410,000원 한 건입니다. 따라서 이 사건은 최저가 52,942,000원을 495,410,000원과 직접 비교하면 안 됩니다.

대항력 임차보증금 인수를 반영한 경제적 취득가는 약 300,000,000원으로 봐야 합니다. 이 금액은 확인된 2022.05 실거래 495,410,000원보다는 낮습니다. 다만 실거래가 1건뿐이고 시점도 2022.05이므로, 이를 근거로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 6.0회로 나타나 현재의 환금성·수요를 보수적으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,942,000원 가정)

안성철 보증금은 51,589,044원만 배당되고 248,410,956원이 남습니다. 현재 가정에서는 이 미배당 잔액이 매수인 인수액입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세로 우선 차감되면 임차인 실제 배당액과 인수잔액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

이 표가 이 사건의 성격을 가장 분명하게 보여줍니다. 7회 유찰 시 매각가는 37,059,400원으로 떨어지지만 인수액은 264,007,669원으로 늘고, 8회 유찰 시 매각가는 25,941,580원까지 내려가도 인수액은 274,925,368원으로 증가합니다. 즉 최저가가 계속 내려간다고 실질취득가가 같은 폭으로 내려가는 물건이 아닙니다.

⑥ 세금·후순위 권리 리스크

• 구지현 근저당. 2022.06.21 채권최고액 240,000,000원. 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다.
• 김태형 가압류. 2023.03.06 청구금액 761,850,999원. 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
• 제주특별자치도 압류. 2023.12.19 및 2024.12.18 압류가 있고, 2025.02.19에는 국 압류가 있습니다.
• 당해세 가능성. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 선순위로 차감되어 임차인 배당액이 줄고 매수인의 보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다.
• 주택도시보증공사. 2025.03.19 강제경매개시결정 채권자이며 청구금액은 300,000,000원입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 애월읍 하가리 소재 더럭초등학교 서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·전·과수원·임야가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능, 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕, 지하1층/지상2층 건물의 2층 201호입니다. 기본위생·급배수·가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 160,100원/㎡입니다.
• 규제. 장애물제한표면구역·공장설립제한지역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물로 표시되지 않았으며, 상부에 소재하는 다락을 포함해 평가했습니다.
• 환금성. 하이인힐하우스는 18세대이고 확인 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 6.0회여서 매도·재매각 시 유동성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 약 300,000,000원으로 수익성을 계산. 52,942,000원을 매입원가로 놓는 순간 분석이 틀어집니다.
• 안성철 보증금 인수 확인. 현재 가정 인수액은 248,410,956원이며, 대항력·배당요구·우선변제 구조를 원본 명세서와 다시 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복합산 금지. 시보증은 안성철 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 선순위 조세가 있으면 임차인 배당이 줄어 인수잔액이 더 커질 수 있습니다.
• 시세 검증. 확인 실거래는 2022.05의 495,410,000원 한 건입니다. 실질취득 약 300,000,000원이 그보다 낮더라도 현재 시장가라고 단정하지 말고 현장 매물·실거래를 별도로 검증해야 합니다.
• 다회유찰 원인 확인. 6회 유찰 자체가 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 권리 인수, 18세대 규모, 지역 수요, 물건 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 다락 확인. 상부 다락이 포함 평가됐으므로 현황·사용상태와 인도 범위를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 12%”가 아니라 “보증금 약 3억”짜리 경매

이 사건은 겉으로 보면 감정가 450,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 최저가 52,942,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 넣는 순간 그림이 완전히 달라집니다. 안성철은 2021.08.26 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 300,000,000원입니다. 현재 배당 가정에서 미변제되는 248,410,956원은 매수인이 떠안습니다.

따라서 이 물건을 52,942,000원짜리 투자상품으로 보면 안 됩니다. 실질취득은 약 300,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 확인된 2022.05 실거래 495,410,000원보다 낮은 수준이기는 하지만 거래 표본은 단 1건이고, 18세대 소규모 다세대에 평균 6.0회 유찰이라는 환금성 신호도 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류까지 있어 실제 인수액이 달라질 여지도 있습니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 매우 낮지만, 그 낮은 최저가 자체에는 투자 메리트가 없습니다. 이 사건의 승부처는 약 300,000,000원의 실질취득가가 현재 현장 시세와 물건 상태를 감안해도 충분히 낮은지 검증하는 데 있습니다.