제주지방법원 2025타경7732. 이 사건의 핵심은 최저매각가 자체가 아닙니다. 안성철의 임대차계약일은 2021.07.12, 전입일과 확정일자는 모두 2021.08.26이고, 말소기준권리인 구지현 근저당권은 2022.06.21 설정됐습니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며, 조사 결과도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가에서 집행비용 1,067,062원을 먼저 차감하면 임차인에게 배당되는 금액은 35,991,938원뿐이고, 나머지 264,008,062원은 매수인이 떠안는 구조입니다.
따라서 37,059,000원만 보고 “감정가의 8%짜리 물건”으로 접근하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 매수인의 경제적 부담은 37,059,000원 + 264,008,062원 = 301,067,062원입니다. 8회, 9회까지 추가 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 늘기 때문에 실질취득은 계속 약 300,000,000원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 730-7 하이인힐하우스 씨동 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 104.8183㎡ · 지하1층/지상2층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 상부 다락 포함 평가 |
| 소유자 | 조선예 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 37,059,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 제주중앙신용협동조합 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.06.21 구지현의 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 김태형 가압류, 제주특별자치도 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 안성철은 전입일이 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 후순위 등기가 소멸한다고 해서 보증금 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안성철 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2021.08.26 / 2021.08.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 264,008,062원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 없음 | — | 별도 판단 없음 | 중복신고 | 안성철 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 안성철 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 300,000,000원 또는 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 안성철은 배당요구를 했고 확정일자도 갖추고 있으나, 현재 매각대금만으로 보증금 전액을 회수할 수 없어 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
③ 추가 유찰돼도 총 부담은 약 300,000,000원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 37,059,000원 | 264,008,062원 | 301,067,062원 |
| 8회 유찰 시 | 25,941,300원 | 274,925,643원 | 300,866,943원 |
| 9회 유찰 시 | 18,158,910원 | 282,567,950원 | 300,726,860원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
하이인힐하우스의 확인된 거래 표본은 2022.05 거래 1건으로, 면적 107.03㎡·1층, 거래금액은 495,410,000원입니다. 시세 집계상 평균·최신 거래·최근 12개월 평균도 모두 495,410,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 107.03㎡ | 1 | 495,410,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 495,410,000원 |
비교 기준은 37,059,000원의 최저가가 아니라 301,067,062원의 실질취득입니다. 이 실질취득은 495,410,000원의 거래지표 대비 약 60.8% 수준입니다. 숫자만 보면 194,342,938원의 차이가 있지만, 거래 표본이 단 1건이고 최신 거래도 2022.05이므로 이를 곧바로 현재의 확정 시세 또는 확정 할인폭으로 받아들이기는 어렵습니다. 특히 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 환금성 검토를 가격 할인보다 우선해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 37,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,067,062원 |
| 1. 임차인 안성철 보증금 | 300,000,000원 | 35,991,938원 |
| 2. 근저당 · 구지현 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김태형 | 761,850,999원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 안성철 보증금 300,000,000원 중 35,991,938원만 배당되고 264,008,062원이 남아 매수인에게 인수되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있으며, 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 애월읍 하가리 소재 더럭초등학교 서측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·전·과수원·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕, 지하1층·지상2층 건물의 2층 201호입니다. 기본위생·급배수·가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·자연취락지구이며 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관·생태계·지하수자원 보전 관련 구역 등이 포함됩니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 상부 다락이 포함돼 평가됐습니다.
- 환금성. 하이인힐하우스는 18세대, 2018.12.04 준공이며 확인된 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 7.0회·낙찰률 0.0%로 환금성 점검이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 예산 설정. 현재 회차는 37,059,000원이 아니라 인수액까지 합친 301,067,062원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회 유찰 시 매각가 25,941,300원으로 내려가도 인수액은 274,925,643원으로 늘어 실질취득은 300,866,943원입니다.
- 임차보증금 배당액 확인. 안성철의 보증금 300,000,000원 중 실제 배당액이 바뀌면 매수인 인수액도 함께 바뀝니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 시보증은 안성철 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명이며 보증금을 별도로 더하지 않습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감과 임차인 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2022.05의 495,410,000원 1건뿐입니다. 실질취득 301,067,062원이 그보다 낮더라도 현 시점 환금가치를 같은 금액으로 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 및 임차권 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “37,059,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 숫자 하나로 요약하면 301,067,062원입니다. 현재 최저가 37,059,000원에 안성철의 미배당 보증금 264,008,062원을 더한 실질취득 부담입니다. 7회나 유찰되면서 최저가는 감정가의 8.24%까지 떨어졌지만, 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 크기 때문에 추가 유찰이 실질취득가를 크게 낮춰주지 않습니다.
확인된 거래지표 495,410,000원과 비교하면 실질취득은 약 60.8%이므로 가격 여지는 있습니다. 그러나 거래 표본이 1건에 불과하고, 18세대 다세대주택에 평균 유찰 7.0회·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 “약 300,000,000원의 실질취득가를 감당할 만한 현재 가치와 환금성이 있는가”를 판단하는 경매입니다. 권리구조를 모르고 접근하면 위험하고, 인수액까지 정확히 가격에 넣은 뒤 보수적으로 판단해야 합니다.
