청주지방법원 2023타경62461. 청주산업단지 내 직지스마트타워 3층 327호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터 지원시설)이며 폐문 상태로 조사되었습니다. 아파트처럼 주변 동일 평형 거래만으로 가치를 비교하기 쉬운 물건이 아닙니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가의 낮고 높음에 앞서 사용 가능성, 점유관계, 시설 인수 범위, 실제 매각 가능 가격을 검토하는 것입니다.
등기상 말소기준은 2022.04.22 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 후 설정된 주식회사킹텍스 근저당권, 주식회사 케이비국민카드 가압류, 청주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 소멸과 물건 사용 가능성은 별개입니다. 현장 확인과 명세서상 특이사항 검토가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2023타경62461 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 직지대로436번길 76, 3층 327호 (송정동, 직지스마트타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터 지원시설) · 철근콘크리트구조 16층 건물 중 3층 327호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사마스코타 |
| 점유·임대관계 | 폐문 상태 · 임대관계 미상 · 임차인 확인 필요 |
| 감정가 | 230,000,000원 |
| 최저매각가 | 112,700,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 164,291,266원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인 | 2026.08.12 발행 · 청주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
등기상 최초 신탁 관련 권리는 이후 말소되었으며, 2022.04.22 주식회사마스코타로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권의 채권최고액은 189,600,000원입니다. 이후 설정된 권리들은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 유치권과 특수시설 — 할인율보다 중요한 변수
이번 사건은 유치권 확정판결이라는 유리한 사정과 시설 누락·폐문·점유 불확실성이 공존합니다. 확정판결로 신고 유치권의 법적 위험이 줄어든 것과 달리, 실제 공간을 어떤 상태로 인도받아 사용할 수 있는지는 별개의 확인사항입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 저가매수는 아니다
감정가 230,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 112,700,000원으로, 감정가의 49%입니다. 다만 6회 유찰 자체가 수요, 물건 상태, 권리·점유 문제 또는 가격 적정성을 면밀히 검토해야 할 신호입니다. 감정가 대비 할인폭을 시장가격 대비 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 112,700,000원 | 49% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 90,160,000원 | 39.2% | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 72,128,000원 | 31.36% | 0원 |
후속 유찰 시나리오는 가격 변화를 검토하기 위한 값이며, 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,377,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 189,600,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,115,039원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사킹텍스 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 농협은행에 배당되고, 나머지 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 전체 배당대상 채권액 398,715,039원 대비 미배당액은 288,392,839원입니다.
채권액은 배당 시뮬레이션 기준이며, 근저당권은 채권최고액을 사용했습니다. 실제 채무잔액·배당순위·집행비용·당해세 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 청주시 압류와 관련한 조세채권은 금액이 확인되지 않아 별도 배당액을 산정하지 않았습니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주세무서 북측 인근 청주산업단지 내 직지스마트타워에 위치합니다. 주변은 산업단지 환경이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통이 운행하여 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 3층 327호입니다. 공동 위생설비, 급·배수설비 및 엘리베이터가 있습니다.
- 토지. 일반공업지역의 공업용 건부지이며, 정방형 토지와 중로각지 도로접면 특성이 있습니다. 공시지가는 353,100원/㎡입니다.
- 규제. 일반산업단지 및 산업시설구역 관련 제한과 교육환경 보호에 관한 상대보호구역 사항이 있습니다. 실제 허용 업종 및 사용 방식은 관계 규정을 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 산업단지 내 공장·지원시설이라는 특수용도, 폐문 상태, 시설 누락과 6회 유찰 이력을 고려하면 일반 주거용 부동산보다 매수자 범위가 제한될 가능성에 주의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 확정판결 원본. 노헌호의 52,710,000원 공사대금 유치권신고에 관한 확정판결, 확정 여부, 대상 부동산과 판단 범위를 확인하세요.
- 점유와 임대관계. 폐문 상태라는 사실만으로 공실이나 임차인 부재를 확정하지 말고, 현장 점유자·사용자·임대차 계약 유무를 확인하세요.
- 기계·기구 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-413호의 소재불명 기계·기구와 매각 제외 시설의 범위를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 실제 사용 가능성. 공장·지식산업센터 지원시설로서 허용되는 업종, 입주 자격, 용도 및 관리규약을 확인하세요.
- 시장가격 재검증. 동일 건물 및 인근 유사 용도의 최근 실거래·매물·임대수익을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 체납과 비용. 관리비 미납, 조세채권, 시설 정비 및 인도 비용을 확인하세요. 특히 청주시 압류와 관련한 조세관계를 점검해야 합니다.
- 매각 일정. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부 및 변경·취하·정지 여부를 법원 공고로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 확정판결을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 팔릴 가격
이 사건은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확하고, 신고된 유치권에 대해서도 부존재 확인소송 승소 확정이라는 중요한 위험 완화 근거가 있습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
그러나 6회 유찰된 공장·지식산업센터 지원시설이며, 폐문 상태, 임대관계 미상, 기계·기구 소재불명, 매각 제외 내부시설 등 확인해야 할 사항이 적지 않습니다. 특히 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지는 검증되지 않았습니다.
결론은 권리관계 일부 긍정, 가격·환금성 판단 보류입니다. 최저가 112,700,000원이 감정가의 49%라는 점만으로 적극 입찰을 권하기 어렵습니다. 유치권 판결과 현장 상태를 확인하고, 유사 물건의 실제 거래가격과 사용 가능성을 검증한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
