161,000,000원
청주지방법원 2023타경62461. 직지스마트타워 3층 327호로, 감정평가상 공장(지식산업센터 지원시설)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사마스코타이며, 말소기준권리는 2022.04.22. 설정된 농협은행주식회사 근저당 189,600,000원입니다. 이후 주식회사 케이비국민카드 가압류, 청주시 압류, 주식회사킹텍스 후순위 근저당, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 등기 순위보다 현장성과 유치권 이력입니다. 임차인으로 특정된 내역은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상, 폐문부재 상태라고 적혀 있습니다. 또한 임차인 노헌호 명의로 공사대금 52,710,000원의 유치권신고서가 2025.03.17. 제출됐으나, 신청채권자가 제기한 유치권 부존재 확인의 소에서 원고 승소가 확정됐고 판결문은 2026.07.03. 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2023타경62461 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 직지대로436번길 76, 3층327호 (송정동,직지스마트타워) |
| 용도 / 이용상태 | 공장(지식산업센터 지원시설) · 폐문부재 상태 |
| 소유자 | 주식회사마스코타 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 164,291,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.22. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2023.06.23. 주식회사 케이비국민카드 가압류 9,115,039원, 2023.09.27. 주식회사킹텍스 근저당권 200,000,000원, 2023.11.27. 청주시 압류, 2023.12.28. 임의경매개시결정이 이어지며, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격·유찰 흐름 — 실거래 자료 없이 5회 유찰
현재 최저매각가는 161,000,000원이고 감정가 230,000,000원의 70%인 회차입니다. 이미 5회 유찰됐습니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 평가는 유찰률 자체가 아니라 해당 호실의 실제 사용 가능성, 공장·지원시설 수요, 점유 상태와 현장 상태를 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 70% | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 240,769,039원 |
| 6회 유찰 시 · 56% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 272,518,239원 |
| 7회 유찰 시 · 45% | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 297,917,599원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 164,291,266원은 전액 충족되지 않습니다. 현재 매각가 가정에서 신청채권자 배당액은 157,946,000원이며, 전체 채권 기준 미배당은 240,769,039원입니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 189,600,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,115,039원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사킹텍스 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 161,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 398,715,039원, 채권자 배당액은 157,946,000원, 미배당액은 240,769,039원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 상태·입지 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 충청북도 흥덕구 복대동 소재 청주세무서 북측 인근 청주공단산업단지 내 직지스마트타워 3층에 소재합니다.
- 이용. 공장(지식산업센터 지원시설)로 이용 중이며 폐문부재 상태입니다.
- 교통. 직지스마트타워까지 차량출입이 가능하고 인근에 대중교통이 왕래하는 등 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물 내 3층 327호입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 급·배수설비, 엘리베이터 등이 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 정방형 토지로 공업용 건부지이며 동측 및 남측으로 중로각지에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·산업시설구역 등이 포함되고 재생사업지구·지구단위계획구역 등에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결문 확인. 52,710,000원 유치권 신고에 대해 부존재 확인 판결이 확정됐으므로 2026.07.03. 제출된 판결문 원본을 매각서류에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계 미상·폐문부재이므로 실제 점유자, 출입 가능 여부, 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 기계·기구 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-413호 기계·기구는 소재불명으로 감정평가되지 않았습니다.
- 매각 제외 시설 확인. 유익비청구시설은 철거 가능한 내부시설물로 매각에서 제외됩니다. 잔존 시설의 소유·철거 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 161,000,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하지 마세요.
- 채권 미배당. 현재 가정에서 전체 미배당은 240,769,039원이나 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 최종 매각물건명세서와 등기부를 재확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수보다 현장 확인이 먼저”
이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 문제됐던 52,710,000원 유치권 신고도 부존재 판결 확정으로 중요한 법적 불확실성이 줄어든 물건입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이미 5회 유찰됐고, 감정평가상 임대관계 미상·폐문부재, 기계·기구 소재불명, 일부 내부시설 매각 제외라는 현장 확인 과제가 남아 있습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 “감정가 대비 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리보다 현장·사용성·실제 수요를 먼저 검증해야 하는 공장형 물건입니다.
