수원지방법원 2025타경787. 시흥시 정왕동 2720-9 주건축물 제1동 2층 204호로, 감정평가상 음식점(집밥한식뷔페) 일부 호수로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 박재훈은 2021.09.14 소유권을 이전받았고 거래가액은 471,994,680원입니다. 같은 날 설정된 신반월새마을금고 근저당권 403,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 최현욱 근저당권 120,000,000원, 국세·시흥시 압류, 토스뱅크와 반월농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 등기권리만 보고 “인수 0원”으로 끝나는 사건이 아닙니다. 2020.11.11 신고된 주식회사 다채움건설 대표자 박재훈의 보증금 20,000,000원이 말소기준보다 앞서 자료상 대항력을 갖고 있어 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2720-9 주건축물 1동 2층204호 · 경기도 시흥시 거북섬5길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 음식점(집밥한식뷔페) 일부 호수로 이용 중 · 철근콘크리트구조 3층(지하1층 소재) 건물 |
| 소유자 | 박재훈 (2021.09.14 소유권이전 · 거래가액 471,994,680원) |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 333,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신반월새마을금고 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지·규제 | 일반상업지역 · 국가산업단지 · 특수지역(반월특수지역) · 성장관리권역 · 지구단위계획구역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준은 2021.09.14 신반월새마을금고 근저당권 403,000,000원입니다. 2023.01.18 최현욱 근저당권 120,000,000원과 이후의 압류·가압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2021.09.17 설정된 주식회사도깨비디벨롭먼트 근저당권 600,000,000원은 2022.04.01 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 · 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다채움건설 대표자 박재훈 | 204호 · 2020.11.11 신고 | 20,000,000원 1,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
| 문재영 | 204호 · 주거 · 2022.06.27 신고 2025.10.13 배당요구 | 20,000,000원 1,500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 0원 |
문재영은 2022.06.27 신고로 말소기준 2021.09.14보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 20,000,000원은 매수인 승계액에 더하지 않습니다. 두 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명으로 분석됩니다.
③ 가격·회차 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 최저매각가는 감정가 476,000,000원의 70%인 333,200,000원입니다. 그러나 매수인이 떠안는 대항력 임차보증금 20,000,000원을 더하면 실제 자금 관점의 실질취득은 353,200,000원입니다. 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 구조가 아니므로, 제시된 각 회차에서는 낙찰가에 인수금 20,000,000원을 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 333,200,000원 | 20,000,000원 | 353,200,000원 | 251,726,386원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 233,240,000원 | 20,000,000원 | 253,240,000원 | 350,286,946원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 163,268,000원 | 20,000,000원 | 183,268,000원 | 419,279,338원 |
동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 현재 판단의 기준은 333,200,000원이라는 표면 최저가가 아니라 인수금까지 포함한 353,200,000원이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,800원 |
| 인수 · 주식회사 다채움건설 대표자 박재훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 매수인 인수 20,000,000원 |
| 1. 근저당 · 신반월새마을금고 | 403,000,000원 | 327,735,200원 |
| 2. 근저당 · 최현욱 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 50,055,932원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 반월농업협동조합 | 6,405,654원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 579,461,586원 중 327,735,200원이 배당되고 251,726,386원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 대항력 임차보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·위락시설이 혼재한 일반상업지역입니다. 동측에는 엠-티브이 주상복합 건물이 신축공사 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동측에 엠-티브이 공영주차장이 있습니다. 대중교통여건은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 이용상태. 음식점(집밥한식뷔페) 일부 호수로 사용 중이고 내부에는 테이블 10개와 의자 등의 집기가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 매립목적 변경금지 별도등기가 있습니다. 입주 및 매수 자격은 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인이 필요한 것으로 명시돼 있습니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 토지는 평지의 가로장방형 상업용 부지이며 북동측 소로1류와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 입찰가 판단의 출발점은 최저가 333,200,000원이 아니라 대항력 임차보증금 20,000,000원을 더한 353,200,000원입니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 다채움건설 대표자 박재훈과 문재영이 모두 204호로 조사돼 있습니다. 감정평가상 음식점 이용과 문재영의 주거 이용 기재가 달라 실제 점유자와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. 2020.11.11 신고 임차인의 보증금 20,000,000원은 배당으로 소멸하지 않고 매수인에게 승계되는 구조입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 담보권자 배당액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 매수 자격. 반월특수지역이며 대지권의 목적인 토지에 매립목적 변경금지 별도등기가 있습니다. 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 응찰 전 별도의 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 20,000,000원 인수를 먼저 본다”
이 사건의 등기권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2021.09.14 신반월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 분석을 합치면 결론이 달라집니다. 말소기준보다 앞선 주식회사 다채움건설 대표자 박재훈의 보증금 20,000,000원은 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 353,200,000원입니다.
여기에 이 물건은 일반적인 주거용이 아니라 음식점으로 이용 중인 근린시설이고, 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인과 매립목적 변경금지 별도등기까지 확인해야 합니다. 실거래 시세 근거도 확인되지 않아 현재 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수와 자격 확인이 남는 사건”으로 보는 것이 핵심입니다.
