수원지방법원 2025타경787. 경기도 시흥시 정왕동 2720-9, 거북섬5길 6에 위치한 집합건물 2층 204호입니다. 감정평가상 음식점인 집밥한식뷔페의 일부 호수로 이용되고 있으며, 내부에는 테이블 10개와 의자 등의 집기가 있습니다. 소유자 박재훈은 2021년 소유권을 취득했고, 같은 날 신반월새마을금고 앞으로 채권최고액 403,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 후순위 근저당·압류·가압류가 이어졌고, 신반월새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준은 명확합니다. 2021.09.14 신반월새마을금고 근저당권이며, 그 이후 설정된 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 중 주식회사 다채움건설 대표자 박재훈의 전입일은 2020.11.11로 말소기준보다 빠릅니다. 이 임차인의 보증금 20,000,000원은 예상배당에서 지급되지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조입니다. 별도로 국세·지방세 압류와 특수지역 관련 제한사항이 존재해 권리가 단순한 저가 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2720-9 주건축물 제1동 제2층 제204호 도로명주소: 경기도 시흥시 거북섬5길 6 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 음식점(집밥한식뷔페) 일부 호수로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 지상 3층(지하 1층 소재) 중 2층 |
| 소유자 | 박재훈 (2021.09.14 소유권이전 · 거래가액 471,994,680원) |
| 감정가 | 476,000,000원 |
| 최저매각가 | 233,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신반월새마을금고 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차관계 | 임차인 2명 기재 · 선순위 보증금 20,000,000원 인수 예상 |
| 실질취득금액 | 253,240,000원 (최저가 낙찰 가정 · 부대비용 제외) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인은 남는다
말소기준권리는 2021.09.14 설정된 신반월새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 403,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 310,000,000원입니다. 이후 최현욱 근저당권, 국세·지방세 압류, 토스뱅크·반월농업협동조합 가압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
한편 과거 코리아신탁주식회사·주식회사무궁화신탁의 신탁등기와 양지신용협동조합·주식회사도깨비디벨롭먼트의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 과거 권리와 현재 존속하는 권리를 구분해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명 기재
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다채움건설 대표자 박재훈 204호 |
2020.11.11 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 매수인 인수 승계 아님 |
| 문재영 204호 · 주거 |
2022.06.27 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
문재영은 2025.10.13 배당요구를 접수했습니다. 두 임차인 모두 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력 및 우선변제 판단은 기재된 조사 결과와 전입일을 기준으로 한 분석입니다.
주식회사 다채움건설 대표자 박재훈. 말소기준권리보다 앞선 전입일로 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 배당표상 이 임차인에게 지급되는 금액은 0원이고, 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 보증금보다 현재 최저가가 높으므로 낙찰가 하락분이 전부 인수금 증가로 상쇄되는 유형은 아닙니다. 현재 계산에서는 인수액 20,000,000원이 고정됩니다.
문재영. 전입일 2022.06.27은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 보증금은 20,000,000원이며, 2025.10.13 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자 등 우선변제권 판단에 필요한 사실이 확인되지 않아, 배당요구 사실만으로 우선배당이 확정됐다고 볼 수 없습니다. 현재 예상배당에는 별도 배당액이 반영되지 않았으며, 이 보증금은 매수인 인수액에 추가하지 않았습니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 대비 할인은 아니다
감정가는 476,000,000원이고 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 233,240,000원입니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 점은 눈에 띄지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 실제 시장가치보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 인수보증금을 포함한 실질취득금액은 253,240,000원입니다. 이는 매각대금 외에 매수인이 부담할 것으로 예상되는 임차보증금을 더한 값이며, 취득세·명도·관리비 등 기타 비용은 제외된 금액입니다. 가격 매력은 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득금액과 검증된 거래시세의 차이로 판단해야 합니다.
| 입찰 시나리오 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 233,240,000원 | 20,000,000원 | 253,240,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 163,268,000원 | 20,000,000원 | 183,268,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 114,287,600원 | 20,000,000원 | 134,287,600원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오입니다. 인수금액 20,000,000원이 유지된다는 전제이며, 실제 매각일정·최저가·임차관계 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,065,360원 |
| 인수 · 다채움건설 대표자 박재훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 신반월새마을금고 | 403,000,000원 | 229,174,640원 |
| 2. 근저당 · 최현욱 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 50,055,932원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 반월농업협동조합 | 6,405,654원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,065,360원을 차감한 229,174,640원이 신반월새마을금고에 배당됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류 채권자에게는 예상배당이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다. 채권최고액 등을 기준으로 산정한 총 채권액은 579,461,586원, 총 미배당액은 350,286,946원입니다.
다만 미배당 채권액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 후순위 담보권·가압류가 매각으로 소멸한다면 그 미배당 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 현재 별도로 예상되는 매수인 인수액은 선순위 임차보증금 20,000,000원입니다.
집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권액 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 매수인 인수보증금은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니므로 도넛 차트에 포함하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 시화나래중학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·위락시설 등이 혼재하는 일반상업지역이며, 동측에는 엠-티브이 주상복합 건물 신축공사가 진행 중인 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측에 엠-티브이 공영주차장(P14)이 있으며, 대중교통 여건은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 지상 3층·지하 1층 건물입니다. 급배수 위생설비, 소화설비, 승강기, 화재탐지설비를 갖추고 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 부정으로 확인됩니다.
- 현황 이용. 음식점인 집밥한식뷔페의 일부 호수로 이용 중입니다. 내부에 테이블 10개와 의자 등의 집기가 조사됐습니다. 임차인 중 주거 사용자가 함께 기재돼 있어 실제 점유 형태 및 독립된 호실 이용관계를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역 등에 해당합니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 3,099,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되는 것으로 표시됩니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 아파트가 아닌 근린시설이며, 반월특수지역의 입주 및 매수 자격 확인이 필요한 물건입니다. 실제 영업수요·임대수익·점포 활용 가능성뿐 아니라 매수 가능한 수요자의 범위가 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 주식회사 다채움건설 대표자 박재훈의 2020.11.11 전입과 실제 임대차계약, 점유 개시, 대항요건을 확인해야 합니다. 현재 예상 인수보증금은 20,000,000원입니다.
- 동일 호수의 복수 임차관계. 다채움건설과 문재영 모두 204호에 기재됩니다. 보증금·월차임이 각각 동일하므로 실제 임대차계약 및 점유공간을 대조하고, 보증금 반환의무가 누구에게 어느 범위에서 존재하는지 확인해야 합니다.
- 입주·매수 자격. 반월특수지역에 따른 제한 가능성을 한국산업단지공단 경기입주지원 측에 확인하고, 본인의 취득 목적과 이용계획이 허용되는지 검토해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 매립목적 변경금지 관련 별도등기의 정확한 내용과 향후 용도변경·사용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 동안산세무서장 및 시흥시 압류 건의 세목·금액·법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 예상배당표에는 해당 세액이 반영되지 않았습니다.
- 실질취득금액 기준. 최저매각가 233,240,000원에 선순위 임차보증금 20,000,000원을 더한 253,240,000원을 현재 기본 취득금액으로 판단해야 합니다. 별도의 취득세·관리비·명도 관련 비용도 검토해야 합니다.
- 시세·수익성 검증. 동일 건물 및 인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례와 공실·영업수요를 확인해야 합니다. 감정가의 49%라는 사실만으로 적정가치 이하라고 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도. 감정평가상 음식점 이용과 임차인 조사상 주거 사용 내역이 다르므로, 실제 영업자·사용자·집기 소유관계·명도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 예상 최저가는 163,268,000원, 114,287,600원입니다. 다만 각 회차의 실제 매각조건과 선순위 인수액은 새로 확인해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 관계기관 확인 결과를 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 안전한 반값 매수”
이 물건의 가장 큰 매력은 감정가 476,000,000원에서 최저매각가 233,240,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 현재 회차에서 매수인이 실제 고려해야 할 기본 취득금액은 253,240,000원입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 20,000,000원 인수가 예상되기 때문입니다.
권리상으로는 후순위 근저당·가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 임차관계와 동일 호수에 기재된 복수 임차인의 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 또한 국세·지방세 배당 우선순위, 대지권 별도등기, 반월특수지역의 입주 및 매수 자격이 중요한 변수입니다.
최근 비교 실거래가 확인되지 않아 현재 실질취득금액이 시세보다 낮다는 근거도 충분하지 않습니다. 근린시설 특유의 임대수익·공실·용도 제한·환금성까지 고려하면 단순한 할인율만으로 높은 평가를 부여하기 어렵습니다. 가격은 낮아졌지만, 권리와 자격 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 입찰 판단은 선순위 임차보증금과 취득 자격, 실제 이용 가능성, 검증된 시세를 함께 확인한 후에 내려야 합니다.
