835,800,000원
수원지방법원 2025타경796. 시흥 정왕동 마리나썬셋101 제1층 제101호로, 감정평가상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2023.11.14. 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 903,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사썬셋 근저당권과 소유권이전청구권 가등기, 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정가 1,194,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 835,800,000원입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 835,800,000원입니다. 다만 동일·유사 물건 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경796 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2731-2 마리나썬셋101 1층101호 · 경기도 시흥시 거북섬로 116 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 제12층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,194,000,000원 / 835,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 774,575,891원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸 구조
임차인 없음. 매각물건명세서 비고와 감정평가 내용상 현재 공실로 조사됐으며 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2023.11.14. 국민은행 근저당권입니다. 2025.03.04. 주식회사썬셋 근저당권, 2025.03.27. 임인오의 소유권이전청구권 가등기, 2025.08.22. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 835,800,000원으로 감정가 1,194,000,000원의 70%입니다. 두 차례 유찰 시 시나리오는 585,060,000원(49%), 세 차례 유찰 시에는 409,542,000원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 근린시설은 실제 임대수익·공실기간·상권 거래사례 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 835,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,758,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 903,000,000원 | 825,042,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사썬셋 | 1,379,947,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 2,282,947,950원, 채권자 예상배당 합계는 825,042,000원이며 미배당액은 1,457,905,950원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 서측 인근이며 중소규모 상업용 부동산과 주상복합 건물이 소재하는 해안상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 2,803.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방, 중로각지이며 공시지가는 3,936,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·냉난방·스프링쿨러·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용 중이나 기준시점 현재 공실상태이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기는 매각 소멸 표시와 별도로 종류 확인 필요 메모가 있으므로 원본 대조가 우선입니다.
- 매수 자격 확인. 반월특수지역으로 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 있는 매립목적 변경금지 별도등기의 구체적 내용을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 상가 거래사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 비용. 현재 공실이므로 취득 후 실제 사용·임대까지의 공실기간과 운영비를 가격 판단에 포함해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 임차인 없고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 기본 권리구조는 단순합니다. 현재 최저가도 한 차례 유찰을 거쳐 감정가의 70%인 835,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트는 아직 객관적으로 확인되지 않았고, 갑구 3번 가등기 성격, 반월특수지역의 입주·매수 자격, 매립목적 변경금지 별도등기라는 확인사항이 남아 있습니다. 결론은 인수위험은 낮지만, 자격·등기 확인을 마친 뒤 가격을 판단할 물건입니다.