118,300,000원
수원지방법원 2025타경798. 안산 상록구 본오동 우석프라자 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서의 이용상태는 공동주택으로 이용 중으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 이영자이며 2008.03.10 거래가액 131,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 중소기업은행·서울은행·국민은행 근저당과 국세 압류가 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다.
현재 등기상 경매에서 문제 되는 기준 권리는 2025.08.22 접수된 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 김상화의 전입일은 2020.10.05로 이보다 빠르고, 확정일자도 2020.10.15이며 2025.08.21 배당요구를 했습니다. 즉 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 위치입니다. 핵심 문제는 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 880-11 우석프라자 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 샘골로 119 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 84.86㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 라멘조 경사스라브지붕 · 지하3층, 지상5층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 이영자 · 2008.03.10 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 담보권은 현재 남아 있지 않습니다. 중소기업은행 근저당은 2002.09.13, 서울은행 근저당은 2008.03.11, 국민은행 근저당은 2014.04.02 각각 말소됐고, 2005.05.18 국세 압류도 2006.04.11 해제됐습니다. 따라서 등기만 보면 비교적 단순합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 인수액을 0원으로 볼 수 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상화 | 501호 · 주거 | 2020.10.05 | 2020.10.15 | 미상 | 2025.08.21 | 대항력 있음 | 가능 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖췄으므로 우선변제를 받을 수 있지만, 보증금 액수가 확인되지 않아 배당 후 잔액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 73.0%라는 숫자를 그대로 할인율로 보면 위험하다
우석프라자의 비교 실거래는 1건입니다. 거래월은 2021.09, 면적 103.42㎡, 5층, 거래금액 162,000,000원입니다. 대상 물건 면적은 84.86㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 103.42㎡ | 5 | 162,000,000원 |
현재 최저가 118,300,000원은 이 거래금액의 73.0%입니다. 다만 거래시점이 2021.09이고 대상과 면적도 다르므로 이 수치를 곧바로 현재 시세 대비 27% 할인으로 해석하기 어렵습니다. 더 중요한 점은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않았다는 것입니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 임차보증금이 커지면 표면적인 가격 할인은 사라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김상화 | 130,000,000원 | 115,843,800원 |
| 미배당 | - | 14,156,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 집행비용 2,456,200원과 신청채권 130,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 김상화의 임차보증금이 확인되지 않아 임차인의 우선변제액은 반영할 수 없습니다. 따라서 이 표의 “매수인 인수 0원” 가정만으로 실제 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리위험이 자동으로 줄지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 118,300,000원 | 115,843,800원 | 14,156,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 49,080,580원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 73,476,406원 |
표면적인 낙찰가는 118,300,000원에서 82,810,000원, 57,967,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락 = 실질취득가 하락으로 단순 연결할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본원초등학교 북측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 세로장방형, 중로각지입니다.
- 도로. 동측·서측·북측으로 포장도로에 접하고, 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 628.6㎡ · 공시지가 3,031,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 승강기. 승강기설비가 있으나 검사성적 불합격으로 2024.1.12부터 사용시까지 운행정지 상태입니다.
- 규모. 우석프라자는 9세대이며 사용승인 관련 기준일은 1997-10-08로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김상화의 정확한 보증금과 계약기간, 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 보증금 지급내역 확인. 실제 보증금 지급 여부와 금액을 금융거래자료 등으로 대조해야 합니다.
- 채권자·임차인 동일인 확인. 김상화가 신청채권자이자 임차인으로 표시된 이유와 두 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당순위 재계산. 임차보증금이 확정되면 우선변제액·미배당액·매수인 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 공동주택 이용 중이므로 실제 이용 및 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 승강기 확인. 2024.1.12부터 사용시까지 운행정지 상태이므로 운행 재개 여부와 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보수적으로. 비교 실거래가 2021.09의 103.42㎡ 1건뿐이고 대상은 84.86㎡이므로 73.0% 수치를 절대적인 할인율로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “보증금 미상”이 더 중요하다
이 물건은 감정가 169,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 118,300,000원까지 내려왔습니다. 비교거래 162,000,000원과 단순 비교하면 73.0%입니다. 하지만 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기에는 근거가 약합니다. 비교거래는 2021.09의 103.42㎡ 1건이고 대상은 84.86㎡이며, 무엇보다 대항력 임차인 김상화의 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차보증금을 확인하고 배당 후 남는 금액을 계산한 뒤, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득가를 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 보증금 확인 전에는 권리도, 가격도 최종 확정할 수 없습니다. 표면 가격은 낮아졌지만 권리확인은 아직 끝나지 않은 물건입니다.
