수원지방법원 안산지원 2025타경798. 안산시 상록구 본오동 우석프라자 5층 501호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택입니다. 지하 3층·지상 5층 철근콘크리트 라멘조 건물의 최상층에 해당하며, 소유자는 이영자입니다. 소유자는 2008년 3월 10일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 131,000,000원입니다.
등기부상 과거 설정됐던 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2025년 8월 22일 김상화의 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 여기서 끝나지 않습니다. 김상화라는 임차인이 2020년 10월 5일 전입한 것으로 조사되었기 때문입니다. 선순위 점유와 임대차가 실제로 성립한다면 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안산지원 2025타경798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 880-11 우석프라자 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 샘골로 119 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 분류 / 감정평가상 공동주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 라멘조 · 지하 3층 / 지상 5층 중 5층 501호 |
| 건물 준공 | 1997.10.08 |
| 건물 규모 | 우석프라자 · 9세대 |
| 소유자 | 이영자 (2008.03.10 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원) |
| 감정가 | 169,000,000원 |
| 최저매각가 | 82,810,000원 (감정가 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상화 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.22 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 임차인 | 김상화 · 주거 사용 · 전입 2020.10.05 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리됐지만 임차인은 별개
말소기준권리는 2025.08.22 강제경매개시결정입니다. 을구에 등장하는 중소기업은행, 서울은행·하나은행, 국민은행의 근저당권은 모두 과거에 말소된 권리로 확인됩니다. 등기상 현재 존속하는 근저당권이 없다는 점은 긍정적입니다.
하지만 등기상 담보권이 없다는 사실과 임차보증금 인수위험이 없다는 사실은 다릅니다. 임차인으로 조사된 김상화의 전입일은 말소기준일보다 앞섭니다. 실제 주택 임대차계약과 점유가 확인되고 대항요건이 적법하게 갖춰졌다면 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 성립할 여지가 있습니다.
임차인 분석 — 보증금 확인이 최우선
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상화 501호 · 주거 |
2020.10.05 2020.10.15 |
미상 | 가능·미상 | 행사 가능성 | 해당 없음 |
임차인 1명으로 조사됩니다. 전입일·확정일자·배당요구일은 확인되나, 보증금과 임대차계약의 실질은 확정되지 않았습니다. 대항력 및 우선변제권의 최종 인정 여부와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
| 점유 부분 | 501호 · 주거 |
|---|---|
| 전입신고 | 2020.10.05 |
| 확정일자 | 2020.10.15 |
| 배당요구 | 2025.08.21 (신고 있음) |
| 말소기준일 | 2025.08.22 |
| 보증금 | 미상 · 계약 및 명세서 보완 확인 필요 |
| 대항력 판정 | 가능·미상 — 선순위 전입이나 계약 및 점유 요건 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인 · 실제 임대차와 보증금 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 미배당 임차보증금 존재 여부 및 금액 미확정 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금이 해당 보증금의 배당에 충당되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 그 결과 낙찰가 + 인수액으로 계산한 실질취득금액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
따라서 82,810,000원이 곧 실제 취득원가라고 해석해서는 안 됩니다. 보증금, 배당순위 및 실제 배당액을 확정해야 가격 비교가 가능합니다.
이는 실제 임대차관계인지, 임차보증금 반환채권에 기초한 경매인지, 다른 채권관계가 있는지 등을 반드시 확인해야 할 신호입니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 반대로 채권자와 임차인이 같다는 이유만으로 임차보증금이 소멸하거나 매수인 인수액이 없다고 볼 수도 없습니다.
130,000,000원의 신청채권과 미상인 임차보증금을 동일 채권으로 볼 수 있는지 확인해야 하며, 별도 채권인지도 구분해야 합니다. 확인 전에는 두 금액을 임의로 합산하거나 동일시하지 않는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 51.1%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다
우석프라자에서 확인되는 거래 표본은 2021년 9월 거래 1건입니다. 가격은 162,000,000원이며, 거래 면적은 103.42㎡입니다. 반면 분석 대상의 비교 기준 면적은 84.86㎡로, 면적이 일치하지 않습니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 가격 |
|---|---|---|---|
| 우석프라자 실거래 | 2021.09 | 103.42㎡ | 162,000,000원 |
| 분석 대상 기준 | 경매 대상 | 84.86㎡ | 감정가 169,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 2026.11.05 | 84.86㎡ 기준 | 82,810,000원 |
표면상 최저매각가는 확인된 거래가의 51.1% 수준입니다. 그러나 이는 서로 면적이 다른 물건의 가격을 비교한 결과입니다. 더구나 확인된 거래 시점이 2021년 9월이므로, 현재 시장가격이나 최근 거래 추세를 판단하기에는 한계가 큽니다.
최근 12개월 거래로 검증할 수 있는 별도 사례가 확인되지 않으므로, 162,000,000원을 현재의 최근 12개월 시세로 단정할 수 없습니다. 최근 가격의 상승·하락 추세 역시 이 거래만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율이나 과거 거래가 대비 51.1%라는 비율만으로 가격상 이익이 있다고 평가할 수 없습니다.
현재는 실질취득금액과 신뢰할 만한 최신 동일 면적 거래가격 모두 확정되지 않았습니다. 따라서 시세보다 싸다는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,890,580원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 김상화 | 130,000,000원 | 80,919,420원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당액 | — | 49,080,580원 |
집행비용은 추정치이며, 신청채권 130,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 신청채권의 미배당액 49,080,580원은 매수인의 확정 인수액을 의미하지 않습니다.
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,890,580원을 제외하고 80,919,420원이 신청채권에 배당되는 계산입니다. 신청채권액 130,000,000원 가운데 49,080,580원이 배당되지 않습니다.
여기서 구분해야 할 것은 일반 채권의 미배당액과 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금입니다. 전자는 그 자체로 매수인에게 이전되는 채무가 아닙니다. 그러나 후자는 임대차의 대항력과 배당 결과에 따라 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 현재 신청채권자와 임차인의 동일성, 채권의 원인, 보증금 액수까지 확정되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 채권 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 49,080,580원 | 미확정 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 73,476,406원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 40,576,900원 | 39,446,516원 | 90,553,484원 | 미확정 |
유찰이 반복될수록 신청채권의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 진정한 대항력 임차보증금의 미배당 부분이 얼마인지를 별도로 산정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 본원초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위 환경은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 동측·서측·북측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류 및 소로2류에 접합니다. 토지의 공부상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 분류됩니다.
- 공시지가. 3,031,000원/㎡가 제시되어 있습니다. 이는 토지의 단위면적당 공시지가로서 501호의 독립적인 거래 시세를 뜻하지 않습니다.
- 건축물. 1997.10.08 준공, 지하 3층·지상 5층의 철근콘크리트 라멘조 건물입니다. 외벽은 몰탈페인팅 등으로 마감되어 있고, 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있지만, 별도로 경매상 근린시설 분류와 공동주택 이용상태의 법적 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 9세대 규모이며 거래 확인 사례가 2021년 9월의 면적 불일치 거래 1건입니다. 최근 동일 면적 거래자료만으로 유동성을 검증하기 어려워 매각 가능 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
대상 물건은 5층 501호입니다. 승강기 운행 중단은 주거 편의성뿐 아니라 임대수요·매수수요 및 향후 환금성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
감정자료에 기재된 운행정지가 현재도 지속되는지, 재검사·보수 또는 교체 여부, 관련 비용 부담이 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다. 운행 재개가 확인되지 않았다면 정상 작동을 전제로 투자성을 평가해서는 안 됩니다.
기재 기간이 매각기일 이전에 종료되므로, 연장·재지정 또는 변경 여부를 현재 기준으로 확인해야 합니다. 경매에 적용되는 허가 예외 여부도 관련 규정에 따라 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 김상화의 보증금 확인. 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 임대차계약서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료를 대조해 실제 보증금과 미배당 시 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자의 관계 확인. 김상화가 임차인과 신청채권자로 함께 나타납니다. 동일인 여부, 경매 신청채권의 발생 원인, 임차보증금 반환채권과의 관계를 확인해야 합니다. 동일 채권의 중복 계산도 피해야 합니다.
- 대항력 및 우선변제권 확인. 전입 2020.10.05, 확정일자 2020.10.15, 배당요구 2025.08.21이라는 사실만으로 최종 권리관계를 확정할 수는 없습니다. 실제 점유, 임대차계약의 진정성, 목적물의 주거 사용 및 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득원가 계산. 현재 최저가 82,810,000원 외에 대항력 임차보증금의 미배당 인수분이 존재할 수 있습니다. 그 금액이 확정되기 전에는 응찰가 상한이나 시세 대비 할인율을 신뢰성 있게 계산할 수 없습니다.
- 승강기 상태와 비용 부담 확인. 감정자료상 2024.01.12부터 운행정지가 기재되어 있습니다. 현재 가동 여부와 검사 결과, 보수·교체비용, 관리주체 및 구분소유자들의 비용 부담 문제를 확인해야 합니다.
- 근린시설과 공동주택 이용의 관계 확인. 건축물대장, 집합건축물대장, 감정평가서 및 실제 현황을 대조해 공부상 용도와 주거 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재검증. 확인된 실거래는 2021.09의 103.42㎡ 거래 1건이며 대상 기준 면적 84.86㎡와 다릅니다. 이 거래만으로 현재 501호의 시세를 평가하거나 82,810,000원이 저렴하다고 결론 내려서는 안 됩니다.
- 관리비·공과금·현장 점검. 체납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 부분과 공용시설 유지관리 상태를 확인해야 합니다. 5층 실제 점유 및 접근 가능 상태도 점검해야 합니다.
- 매각기일 전 원본 서류 재확인. 2026.11.05 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행상황을 확인해야 합니다. 경매의 변경·정지·취하 여부도 입찰 전 확인 대상입니다.
다만 이 사실은 임차보증금 인수위험의 해소를 의미하지 않습니다. 등기부에 나타나지 않는 주택 임대차의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49%에 낙찰받아도 49% 가격에 사는 것은 아니다”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 169,000,000원 대비 최저매각가 82,810,000원, 즉 49%입니다. 하지만 가장 중요한 숫자는 아직 확인되지 않았습니다. 바로 김상화의 임차보증금입니다.
말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 있고, 그 점유자의 이름이 강제경매 신청채권자와 같습니다. 신청채권액은 130,000,000원이지만, 그 전부 또는 일부가 임차보증금 반환채권에 해당하는지는 확정되지 않았습니다. 유효한 대항력 임차권의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
가격 측면에서도 2021년 9월의 162,000,000원 거래는 비교 면적이 달라 현재 시세의 신뢰성 있는 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 동일 면적 실거래 흐름을 확인할 수 없으므로, 지금 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
건물 자체에는 승강기 운행정지 기재가 있고, 근린시설 분류와 공동주택 이용상태 사이의 용도 검토도 필요합니다. 소규모 건물의 거래 표본 부족까지 감안하면 권리·시설·환금성 위험이 한꺼번에 존재합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 합리적입니다. 등기부에 근저당이 남아 있지 않다는 장점만으로 보증금 미상인 선순위 임차관계와 시설 위험을 상쇄할 수는 없습니다. 임차보증금과 실제 인수액, 승강기 상태 및 유효한 현재 시세가 확인된 이후에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있는 물건입니다.
