수원지방법원 2025타경810. 시흥시 거모동 태영하이빌 지층2호, 전용면적 47.995㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 정태호는 2011.05.23 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행이 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 아이엠에셋대부·제니스자산관리대부·농협은행· 서민금융진흥원의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
배당 시뮬레이션상 현재 최저가 45,500,000원에서 집행비용 1,219,000원, 국민은행 근저당 36,000,000원, 아이엠에셋대부 8,281,000원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 후순위 채권에는 큰 미배당이 생기지만 그 미배당채권을 매수인이 떠안는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 거모동 568-2 태영하이빌 지층2호 · 경기도 시흥시 군자로302번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.995㎡ · 알.씨조 평스라브지붕 4층 건물 내 지층2호 |
| 소유자 | 정태호 (2011.05.23 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 22,503,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 채권은 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 계산에서 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2011.05.23 국민은행 근저당권이고, 2024년 이후의 가압류 4건과 2025.08.29 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각과 함께 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 최신 거래는 2023년
태영하이빌101동의 확인된 실거래는 4건입니다. 대상 전용면적 47.995㎡와 면적 매칭이 되고, 전체 평균 거래가는 75,000,000원, 최근 12개월 평균은 79,333,333원입니다. 현재 최저가 45,500,000원은 전체 평균의 60.7%, 최근 12개월 평균의 57.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 48.0㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2023.11 | 48.0㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2023.02 | 48.0㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 44.55㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 75,000,000원 |
최근 거래군은 과거 거래군보다 28.0% 높은 흐름으로 집계되어 하락 추세는 아닙니다. 최신 확인 거래도 2023.11의 78,000,000원입니다. 그래서 데이터상 45,500,000원의 최저가는 실거래 수준보다 확실히 낮은 위치에 있습니다. 다만 이 물건은 지층2호인 반면 확인된 거래는 1층·2층·4층이고, 최신 거래 시점도 2023.11이므로 현재 지층 시세를 그대로 79,333,333원으로 보는 것은 무리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,219,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아이엠에셋대부 | 19,117,319원 | 8,281,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 72,209,218원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 12,122,907원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,153,211원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 149,602,655원 가운데 44,281,000원이 배당되고 105,321,655원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 45,500,000원 | 44,281,000원 | 105,321,655원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 31,849,999원 | 30,876,699원 | 118,725,956원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 22,294,999원 | 21,493,689원 | 128,108,966원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 거모동 동보아파트단지 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·공장·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 알.씨조 평스라브지붕 4층 건물의 지층2호이며, 급·배수·위생·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 소로3류와 접하고, 토지는 사다리형 완경사로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 공시지가는 996,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 태영하이빌101동은 총 10세대이고 준공일은 2002.02.05입니다. 실거래 표본은 4건, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지층 가격 검증. 실거래 4건은 1층·2층·4층 거래입니다. 대상 지층2호의 실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 실거래 평균과의 할인율을 제대로 평가할 수 있습니다.
- 거래 시점 확인. 확인 가능한 최신 실거래가 2023.11이므로 현재 시장가격과 차이가 생겼을 가능성을 감안해야 합니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권에 105,321,655원의 미배당이 발생해도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 규모와 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 회차 전략. 현재 최저가는 45,500,000원이고 2회 유찰 시 31,849,999원, 3회 유찰 시 22,294,999원 시나리오입니다. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 신청채권자의 배당 충족 여부도 3회 유찰 시 달라집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·점유관계·실거래 현황을 직접 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 지층 검증 후 판단”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2011.05.23 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없어 현재 회차의 매수인 인수액은 0원, 따라서 최저가 45,500,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격 숫자만 보면 강합니다. 최저가는 최근 12개월 평균 79,333,333원의 57.4%이고 전체 실거래 평균 75,000,000원의 60.7%입니다. 최근 거래군 역시 과거 대비 28.0% 높아 하락 추세 데이터도 아닙니다. 다만 이 물건은 다세대주택 지층2호이고 실제 비교거래는 1층 이상, 최신 거래는 2023.11입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 매력적이지만 지층의 실제 환금가 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
