수원지방법원 2025타경810. 경기도 시흥시 거모동 태영하이빌 지층2호에 관한 임의경매입니다. 감정가는 65,000,000원이지만, 두 번의 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 31,850,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49%로 숫자상 할인 폭은 상당합니다.

현재 소유자는 정태호이며, 2011.05.23 소유권을 취득하면서 같은 날 주식회사국민은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 36,000,000원으로, 본 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 대부업체·금융기관 등의 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 권리관계만 정리됐다고 투자 판단까지 끝나는 것은 아닙니다. 이 물건은 지상층이 아닌 지층에 위치한 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래 내역 역시 대부분 2023년의 지상층 거래여서 현재 지층2호의 실제 매매가능가격을 직접 입증하지 못합니다. 여기에 임대관계도 확인되지 않았으므로 등기상 권리 안전성과 실제 취득·명도 안전성을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 2011.05.23 설정된 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이고, 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸합니다.

그 이후에 등기된 아이엠에셋대부, 제니스자산관리대부, 농협은행, 서민금융진흥원의 가압류 4건 역시 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다. 2025.08.29 등기된 국민은행의 임의경매개시결정도 낙찰자가 그대로 인수하는 권리가 아닙니다.

한편 2002.04.22 설정됐던 국민은행의 채권최고액 52,000,000원 근저당권은 2011.05.24 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 과거의 근저당이 아니라 2011년 설정된 을구 2번 근저당권입니다.

② 시세 비교 — 40.1%라는 숫자의 함정

태영하이빌101동은 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 총 4건으로, 거래 시점은 2022년부터 2023년까지입니다. 특히 최근 표본으로 집계된 3건도 모두 2023년 거래입니다.

최저매각가 31,850,000원은 2023년 거래 3건 평균 79,333,333원의 40.1%입니다. 감정가 65,000,000원과 비교해도 49.0%에 불과합니다. 숫자만 비교하면 가격 차이가 매우 커 보입니다.

2023년 실거래 표본은 2022년의 거래 표본보다 28.0% 높은 것으로 집계됩니다. 하지만 이것은 과거 표본 간 비교일 뿐, 2026년 현재에도 상승 추세가 이어진다는 의미는 아닙니다. 최신 확인 거래 역시 2023.11의 78,000,000원으로 상당한 시차가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 973,300원을 제외한 30,876,700원이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 국민은행의 채권최고액 36,000,000원에도 미치지 못하므로 후순위 가압류권자에게 돌아갈 배당금은 없습니다.

예상배당표상 전체 채권액은 149,602,655원이며, 채권자 배당액은 30,876,700원, 미배당 채권액은 118,725,955원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

본 배당은 근저당 채권최고액과 신고 채권액을 이용한 단순 추정입니다. 국민은행의 경매 청구금액은 22,503,372원으로, 실제 배당채권액은 채권최고액과 다를 수 있습니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 예상배당상 미배당 채권이 매수인에게 자동 승계된다는 뜻은 아닙니다.

④ 유찰 회차별 배당 시나리오

현재는 2회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가와 채권자 배당 가능액은 다음과 같이 달라집니다.

현재 회차의 추정 배당액은 국민은행의 경매 청구금액 22,503,372원을 웃돌지만, 3회 유찰 시 추정 배당액은 21,493,690원으로 청구금액에 못 미칩니다.

추가 유찰이 발생하면 최저매각가가 내려가는 대신 채권자의 미배당 규모는 더욱 커집니다. 다만 예상배당표상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 이는 등기상 채권을 매수인이 부담하지 않는다는 의미이며, 실제 점유 및 미확인 임차권에 관한 검증을 생략해도 된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 시흥시 거모동 동보아파트단지 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공장 및 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 지층2호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 벽지 마감이며, 샷시 이중창이 설치돼 있습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스설비 등이 설치돼 있습니다. 실제 작동 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로. 북서측 소로3류에 접하며, 토지는 사다리형의 완경사 지형입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역입니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 지정사항이 있으며, 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약 허가구역 사항도 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대지이며 토지면적은 211.0㎡, 공시지가는 996,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 실거래 4건이 모두 2022~2023년에 집중돼 있습니다. 지층 물건의 매매 수요와 실거래 가격을 별도로 검증할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지층 현장점검. 채광, 환기, 습기, 누수, 침수 이력, 외부 지면과 실내 바닥의 높이 차이, 출입구와 배수 상태를 직접 확인하세요.
• 임대·점유관계. 감정서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입세대, 임대차계약, 확정일자 및 대항력 가능 여부를 조사해야 합니다.
• 시세 재검증. 제시된 실거래는 2023년 이전 자료입니다. 현재 인근의 유사한 지층 다세대주택 거래 및 매물 가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 결정하세요.
• 환금성 점검. 소규모 다세대주택의 지층 세대는 매수 수요가 제한적일 수 있습니다. 실제 거래기간과 금융기관 담보평가 가능 여부를 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 미배당액이 크더라도 소멸하는 권리를 매수인이 자동으로 인수하지는 않습니다. 다만 임차권·점유관계는 별도 확인 대상입니다.
• 명도비용. 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 낙찰 후 인도·명도 절차와 관련 비용을 미리 검토하세요.
• 관리비 및 공과금. 관리비 체납 여부와 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “반값 경매”와 “반값 가치”는 다르다

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%입니다. 감정가 65,000,000원에서 최저가가 31,850,000원까지 떨어졌고, 과거 거래표본 평균과 비교해도 40.1% 수준입니다.

권리관계도 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류 4건은 소멸하며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자에게 118,725,955원의 미배당이 발생하더라도 그 금액이 그대로 매수인 부담으로 넘어가는 구조는 아닙니다.

하지만 이번 사건의 핵심은 등기보다 물건 자체입니다. 지층2호라는 조건, 임대관계 미상, 소규모 다세대주택이라는 특성, 그리고 2023년에 머무르는 실거래 자료 때문에 현재 최저가가 실제 시장가치보다 충분히 낮은지는 아직 검증되지 않았습니다.

결론은 ‘등기상 권리는 비교적 명확하지만, 가격 매력은 현장조사 후 판단’입니다. 단순히 두 차례 유찰됐다는 이유로 응찰하기보다 지층의 실제 상태와 점유관계, 현재 매매가능가격을 확인해야 합니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 유효하지만, 낮은 최저가만으로 투자 안전성을 확정할 수는 없습니다.