수원지방법원 안산지원 2025타경824. 시흥시 장현동 아띠프라자 5층 502호가 경매에 나왔습니다. 지하 1층·지상 5층 건물 중 최상층에 있는 근린시설로, 감정평가 당시에는 사무소로 이용되다가 조사일 현재 공실로 확인된 물건입니다. 등기부상 소유자는 최영길이며, 2023년 8월 11일 거래가액 911,937,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
같은 날 국민은행이 채권최고액 573,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 뒤에 설정된 경기기술단 근저당권과 경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 설정됐던 김성연 근저당권과 경동종합건설 가압류는 이미 말소된 것으로 확인됩니다.
다만 등기부의 정리와 점유관계의 안전성은 구분해야 합니다. 현황조사에는 동일한 502호를 대상으로 법인 임차인 2곳이 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 ‘축사사’라는 주거 점유자가 등장합니다. 특히 마지막 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 배제할 수 없습니다. 이 부분이 입찰 전 가장 먼저 해결해야 할 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안산지원 2025타경824 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 제5층 제502호 도로명주소: 경기도 시흥시 시청로 37 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 사무소 이용 · 지하 1층/지상 5층 중 5층 502호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 승강기·위생·급배수·화재탐지설비 |
| 현재 이용상태 | 감정평가상 공실 조사 · 내부 일부 집기 존재 |
| 소유자 | 최영길 (2023.08.11 소유권이전등기 · 거래가액 911,937,000원) |
| 감정가 | 898,000,000원 |
| 최저매각가 | 440,020,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 491,217,520원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.11 국민은행 근저당권 · 채권최고액 573,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
권리관계의 중심은 2023년 8월 11일 국민은행 근저당권입니다. 그보다 뒤에 발생한 경기기술단 근저당권, 국민은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2024년 1월 설정된 김성연 근저당권(채권최고액 30,000,000원)은 2024년 10월 2일 말소되었고, 경동종합건설의 가압류(청구금액 200,000,000원)도 2024년 10월 17일 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 두 권리를 현재 매수인 인수액에 더하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 법인 2곳과 미상 주거 점유
현황조사에는 502호에 관해 법인 임차인 2곳이 기재되어 있습니다. 두 법인의 대표자는 모두 최영길로 표시되어 있으며, 각각의 신고 전입일은 국민은행의 말소기준권리 설정일보다 뒤입니다. 따라서 두 법인의 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
반면 매각물건명세서에는 ‘축사사’라는 이름과 함께 주거 용도의 점유기록이 있습니다. 이것이 앞선 법인과 같은 점유를 가리키는지, 별도 점유자인지는 확인이 필요합니다. 따라서 기재 건수를 단순히 서로 다른 실제 임차인의 숫자로 확정해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아띠개발 대표자 최영길 · 502호 |
2023.11.08 | 24,000,000원 1,580,000원/월 |
없음 | 미확인 | 없음 |
| 주식회사 아띠건축사사무소 대표자 최영길 · 502호 |
2023.10.31 | 36,000,000원 2,370,000원/월 |
없음 | 미확인 | 없음 |
| 축사사 매각물건명세서 · 주거 점유 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
법인 2곳은 현황조사 기준, ‘축사사’는 매각물건명세서 기준입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 세 기록의 점유관계 중복 여부 및 실제 보증금 지급관계를 입찰 전 대조해야 합니다.
특히 감정평가상 사무소가 현재 공실로 조사된 사실과 현황조사·매각물건명세서의 임차·점유 기재가 서로 완전히 일치하지 않습니다. 공실이라는 평가 내용만으로 점유자가 없거나 명도가 완료되었다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 점검 — 감정가의 49%가 시세의 49%는 아니다
최저매각가는 440,020,000원으로 감정가 898,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰되면서 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 이는 감정가에 대한 할인이지 현재 시장가격에 대한 할인율은 아닙니다.
이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 5층 근린시설·사무소입니다. 같은 건물 또는 인근의 유사한 업무·근린시설 거래금액, 임대 가능한 수준과 실제 공실 위험을 함께 검토해야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
| 구분 | 유찰 횟수 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 2회 | 49% | 440,020,000원 | 210,380,200원 |
| 3회 유찰 시 | 3회 | 34% | 308,014,000원 | 340,698,196원 |
| 4회 유찰 시 | 4회 | 24% | 215,609,800원 | 431,808,737원 |
3회·4회 유찰 시 금액은 각 회차별 가정입니다. 실제 다음 매각기일, 최저가격 및 배당금은 법원 절차와 매각 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 440,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,800,200원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 573,600,000원 | 433,219,800원 |
| 2. 근저당 · 경기기술단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 440,020,000원 |
최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,800,200원을 공제한 433,219,800원이 국민은행에 배당됩니다. 국민은행 근저당권의 채권최고액은 573,600,000원이지만, 경매 신청 청구액은 491,217,520원입니다. 실제 배당액은 확정 채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
현재의 배당 추정에서는 경기기술단 근저당권 70,000,000원에 배당되지 않으며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 채권최고액 기준 전체 미배당 추정액은 210,380,200원입니다.
⑤ 매수인 실질취득 — 계산상 0원 인수, 실제 부담은 미확정
| 낙찰가 가정 | 440,020,000원 |
|---|---|
| 확인된 등기권리 인수 | 0원 |
| 배당 시뮬레이션상 인수 | 0원 |
| 계산상 실질취득 기준액 | 440,020,000원 |
| 추가 확인 | 미상 점유자의 대항력·보증금, 실제 점유 및 명도, 세금·관리비 |
확인된 등기권리만 고려하면 현재 최저가 440,020,000원에 낙찰받을 경우 계산상 실질취득 기준액도 440,020,000원입니다. 그러나 이것은 최저가 낙찰·인수 0원이라는 가정이며, 취득세·등기비용·명도비용과 확인되지 않은 부담은 포함하지 않습니다.
특히 ‘축사사’가 말소기준권리보다 먼저 적법한 대항요건을 갖춘 임차인으로 확인되고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우에는 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 분석해야 합니다. 보증금 규모와 배당결과를 확인하기 전에는 실질취득액을 최저가로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남측 인근으로, 주변에는 업무시설과 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 서해선 시흥시청역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 대상 물건은 5층 502호이며 위생설비, 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다. 차량 접근 측면의 조건은 확인되지만 최상층 사무소의 실제 임대수요는 별도 검증이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용은 외국인 등의 주택거래에 관한 것으로 기재되어 있으므로, 해당 근린시설 거래에 대한 적용 여부는 개별 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 내부에는 일부 집기가 남아 있는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 사무소 용도의 최상층 근린시설로, 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다. 감정평가상 공실로 조사된 점을 감안하면 실제 임차 수요 및 공실 지속 가능성이 매각가격 판단의 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ‘축사사’ 점유관계 확인. 실제 점유자의 정확한 명칭·신원, 전입일, 보증금, 계약관계 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 법인 임차인들과 같은 점유를 가리키는지도 대조해야 합니다.
- 임차인 우선변제 점검. 법인 2곳의 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 주거 점유자의 최우선변제 및 미배당 보증금 인수 가능성을 구분해야 합니다.
- 공실 여부와 명도. 감정평가상 공실이지만 실제 임차·점유기록이 존재합니다. 현장 방문을 통해 집기, 출입·사용 상태, 점유자 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래와 임대수익 검증. 유사한 근린시설·사무소의 최근 거래가격, 실제 보증금·월차임 수준 및 공실 위험을 확인한 뒤 응찰가격을 결정해야 합니다.
- 경기기술단 공동담보. 후순위 근저당권은 아띠프라자 306호·307호·308호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 해당 근저당권의 말소 처리를 확인해야 합니다.
- 시흥시 압류·세금. 압류등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 당해세 등 실제 조세 배당 및 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 현재 미납 관리비와 공용부분 관리비 부담을 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기부 발급일은 2026.08.13입니다. 매각기일인 2026.11.05 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리와 실제 가치
이 물건은 감정가 898,000,000원에서 현재 최저가 440,020,000원까지 내려왔습니다. 2회 유찰이라는 가격 변화만 놓고 보면 눈길을 끌 수 있습니다. 그리고 등기부를 기준으로 하면 국민은행 근저당 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하여 계산상 인수 0원이라는 장점이 있습니다.
하지만 실제 투자 판단에는 두 가지 제약이 남습니다. 첫째, 매각물건명세서상 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 점유자의 대항력과 인수 여부가 확정되지 않았습니다. 둘째, 이 물건은 공실로 조사된 근린시설·사무소이므로 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 말할 수 없습니다. 2회 유찰 이력도 환금성과 수요를 점검해야 하는 이유입니다.
종합 판단은 C등급(주의·보수적 검토)입니다. 후순위 등기권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 미상 점유자의 권리관계, 공실, 상업용 시설의 환금성 및 적정가격이 확인되기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 권리의 일부는 정리되지만, 실질취득비용과 가격 메리트의 검증은 아직 끝나지 않았습니다.
