수원지방법원 2025타경824. 시흥시 장현동 아띠프라자 5층 502호, 감정평가상 사무소로 이용되다가 조사일 현재 공실로 확인된 근린시설입니다. 감정가는 898,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 628,600,000원(감정가의 70%)입니다. 소유자 최영길은 2023.06.14 매매를 원인으로 거래가액 911,937,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 573,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준입니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준 이후 설정된 주식회사경기기술단 근저당, 경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 김성연 근저당과 경동종합건설 가압류도 별도 인수대상이 아닙니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 현황조사에는 법인 2곳이 502호 임차인으로 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 전입일·보증금을 알 수 없는 ‘축사사’의 주거 점유 기재도 있습니다. 반면 감정평가 이용상태는 현재 공실로 조사되어 자료 간 점유 상태를 입찰 전에 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경824 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 5층 502호 · 도로명 경기도 시흥시 시청로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무소로 이용 후 조사일 현재 공실 · 지하1층/지상5층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 최영길 · 2023.06.14 매매 · 거래가액 911,937,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 898,000,000원 / 628,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 491,217,520원 |
| 말소기준 | 2023.08.11 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 573,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.08.11 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 경기기술단의 70,000,000원 근저당권과 2025.09.04 임의경매개시결정, 2026.04.24 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 김성연의 30,000,000원 근저당은 2024.10.02 해지로 이미 말소됐고, 경동종합건설의 200,000,000원 가압류 역시 2024.10.17 말소됐습니다.
임차·점유 현황
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아띠개발 (대표자 최영길) · 502호 | 2023.11.08 | 24,000,000원 | 1,580,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 아띠건축사사무소 (대표자 최영길) · 502호 | 2023.10.31 | 36,000,000원 | 2,370,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 축사사 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
앞의 두 법인 임차인은 전입일이 각각 2023.10.31, 2023.11.08로 말소기준 2023.08.11보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력 없음입니다. 두 보증금 36,000,000원과 24,000,000원을 매수인이 인수한다고 볼 근거도 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고 역시 없습니다.
② 가격 검증 — 70%라는 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 628,600,000원으로 감정가 898,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래 등 현재 시장을 검증할 실거래 자료가 없습니다. 확인되는 거래가격은 소유자 최영길의 2023.06.14 등기 거래가액 911,937,000원입니다. 이는 현재 거래시세가 아니라 이 물건의 과거 취득가격 한 건이므로, 현재 최저가와 단순 비교해 ‘저렴하다’고 결론 내리는 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 628,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,686,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 573,600,000원 | 573,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경기기술단 | 70,000,000원 | 46,314,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준입니다. 총 채권 643,600,000원 중 619,914,000원이 배당되고 23,686,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 628,600,000원 | 619,914,000원 | 23,686,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 440,020,000원 | 433,219,800원 | 210,380,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 308,014,000원 | 302,901,804원 | 340,698,196원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사무소로 이용했으나 조사일 현재 공실로 조사됐고, 내부에는 일부 집기가 있는 것으로 확인됐습니다.
- 입지. 경기도 시흥시 장현동, 시흥시청 남측 인근. 주위는 업무시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 빌딩까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시흥시청역(서해선)과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물 중 5층 502호. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 남측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지. 공시지가 1,977,000원/㎡, 토지면적 967.0㎡입니다.
- 물건상 하자. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 최근 실거래 자료가 없어 현재 매매가격대와 거래속도는 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘축사사’ 점유 원본 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 말소기준 2023.08.11보다 앞선 점유인지 반드시 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가에서는 공실, 다른 조사자료에는 임차·점유 기재가 있습니다. 입찰 직전 실제 점유자를 확인해야 명도비용과 인수위험을 계산할 수 있습니다.
- 법인 임차 2건. 아띠건축사사무소는 2023.10.31, 아띠개발은 2023.11.08 전입으로 말소기준 이후입니다. 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 배당 시뮬레이션 한계. 현재 모델상 매수인 인수 0원이지만, 당해세·최우선변제와 미상 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율만 보지 말고, 동일·유사 근린시설의 최신 거래와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 현재 628,600,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 회차 전략. 2회 유찰 시 440,020,000원, 3회 유찰 시 308,014,000원으로 내려가지만, 가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 210,380,200원, 340,698,196원으로 증가합니다. 이 미배당 자체가 매수인 인수로 전환된다는 뜻은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 풀어야 할 것은 점유다
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 국민은행의 2023.08.11 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 경기기술단 근저당과 압류·경매개시결정은 소멸합니다. 두 법인 임차인 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다.
하지만 최종 판단은 여기서 멈춰야 합니다. 매각물건명세서에 보증금과 전입일을 알 수 없는 주거 점유 기재 1건이 남아 있고, 감정평가의 ‘공실’ 조사와도 일치하지 않습니다. 게다가 현재 시세를 검증할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 미상 점유 확인 → 현재 시세 확인 → 그 뒤에 입찰가 결정. 권리의 큰 줄기는 읽히지만, 마지막 한 건의 점유가 풀리기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
