수원지방법원 2025타경52033. 안산시 상록구 월피동 501-1, 2층 202호의 다세대주택입니다. 감정가는 126,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “70%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 등기상 보증금 120,000,000원의 임차권자 송세화가 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있는 구조이기 때문입니다.
통상 이 상태에서 88,200,000원에 낙찰되면 배당 후 남는 보증금 33,787,600원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.01. 신청채권자 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 송세화 보증금의 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 501-1 2층202호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 예술대학로9길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 58.41㎡ · 철근콘크리트조 · 지하1층 지상4층 중 2층 |
| 사용승인 | 2002.11.12 |
| 소유자 | 송희만 (2019.12.31. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 해소
말소기준은 2021.10.28. 안산세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 송세화의 전입일은 2019.12.05., 확정일자는 2019.10.28.로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기는 2023.12.26. 이뤄졌습니다. 등기만 보면 대항력 있는 보증금 120,000,000원이 최저가를 초과해 전형적인 인수형 구조입니다.
현황조사에는 ZHANG YINSHI의 전입도 확인됩니다. 전입일은 2024.11.28.로 말소기준권리인 2021.10.28.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 매각물건명세서의 최종 기재를 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다. 실제 확인되는 임차·점유 관계자는 2명이며, 보증기관 승계로 중복 집계된 임차인은 없습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송세화 | 주택 전부 · 2019.12.05 확정일자 2019.10.28 | 120,000,000원 | 있음 확약으로 포기 | 있음 | 없음 |
| ZHANG YINSHI | 미상 · 2024.11.28 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
* 송세화의 룰상 미배당액은 현재 회차 기준 33,787,600원이지만, 2026.06.01. 제출된 확약서에 따라 대항력·잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 송세화에게만 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 8,820만원
백승그린빌(501-1)은 총 10세대, 사용승인일은 2002.11.12.입니다. 대상 면적 58.41㎡와 일치하는 실거래는 4건으로, 전체 평균은 105,500,000원입니다. 다만 가격 판단은 오래된 전체 평균보다 가장 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.05. 110,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 58.41㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.09 | 58.41㎡ | -1 | 99,000,000원 |
| 2022.04 | 58.41㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2022.02 | 58.41㎡ | -1 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.41㎡ | 4건 | 105,500,000원 |
현재 최저가 88,200,000원은 최신 거래 110,000,000원의 80.2%입니다. 송세화 확약을 반영하면 실질취득액 역시 88,200,000원으로 같으므로, 권리 인수 때문에 실질취득액이 120,000,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다. 최근 가격 추세는 과거 거래 대비 5.8% 상승으로 집계돼 하락장 보정도 필요하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 임차인 송세화 보증금 | 120,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 752,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 송세화 보증금 중 33,787,600원이 남지만, 확약으로 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 매수인 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 광덕중학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교·종합시장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 8m 포장도로, 남동측 약 7m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 292.5㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 1,646,000원/㎡입니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대로 실거래 표본이 4건뿐이라 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각성이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 직접 대조하세요.
- 송세화 배당 결과. 계산상 현재 회차 미배당은 33,787,600원입니다. 확약이 없다면 인수액이 되는 금액이므로 확약의 유효성과 적용대상을 다시 확인해야 합니다.
- ZHANG YINSHI 점유. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 점유 및 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 시세 재확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 110,000,000원을 절대 시세로 보지 말고 인근 동종 다세대 매물·거래와 교차 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대로 거래량이 적습니다. 낙찰가보다 향후 매도 가능 가격과 기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형을 확약서가 뒤집은 사건”
이 사건은 숫자만 보면 대항력 보증금 120,000,000원이 최저가 88,200,000원을 웃도는 전형적인 인수형입니다. 원래대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 약 1.2억원에 가까워지는 구조입니다. 하지만 2026.06.01. 확약서가 송세화의 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기시키고 임차권등기 말소 동의까지 담으면서 결론이 달라졌습니다. 확약을 전제로 한 실질취득액은 88,200,000원, 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 최신 거래 110,000,000원의 80.2%로 수치상 여유가 있습니다. 다만 10세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이라 시세 신뢰도와 환금성은 아파트처럼 높게 볼 수 없습니다. 권리의 승부처는 확약서 확인, 가격의 승부처는 얇은 실거래를 얼마나 보수적으로 해석하느냐입니다.
