수원지방법원 2025타경52055. 안산시 상록구 사동 후곡2길 66-1에 있는 청솔빌라 1층 102호입니다. 전용면적은 75.52㎡, 건물은 지상 4층 규모의 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 소유자 이종필은 2021.12.17 이 부동산을 162,000,000원에 취득했습니다. 이후 이찬희의 110,000,000원 가압류를 시작으로 여러 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가에서 크게 할인된 물건입니다. 하지만 가장 중요한 것은 매각가격이 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금을 누가 최종 부담하는가입니다. 임차인 윤형란의 전입일은 2021.11.26으로, 말소기준권리인 2022.04.08 가압류보다 빠릅니다. 보증금 전액이 배당되지 않는 상황에서는 통상 매수인 인수 문제가 발생합니다. 이 사건은 그 위험을 해소하는 2026.05.07 확약서가 제출됐다는 점에서 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1283-9, 1층 102호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 후곡2길 66-1 |
| 건물명 | 청솔빌라(1283-9) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 75.52㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 다세대주택 |
| 준공일 / 세대수 | 2001.12.26 / 8세대 |
| 소유자 | 이종필 (2021.12.17 소유권이전 · 거래가 162,000,000원) |
| 감정가 | 156,000,000원 |
| 최저매각가 | 76,440,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.08 갑구 5번 가압류 · 이찬희 · 110,000,000원 |
| 임차보증금 | 윤형란 · 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.04.08 이찬희의 가압류입니다. 그 뒤에 등기된 국민건강보험공단·천안시·안산시·국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 국민은행 근저당권 51,600,000원은 이미 2010.12.17 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 162,000,000원 보증금과 확약서
확인되는 실제 임차인은 윤형란 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 나타나며, 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
윤형란 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.11.26 확정 2021.11.10 점유개시 2021.11.26 |
162,000,000원 | 대항력 있음 |
우선변제권 배당요구 확인 |
확약 제출 실질 인수 0원 |
보증금 162,000,000원에서 예상배당액을 빼면 87,335,920원이 부족합니다. 대항력이 유지되는 일반적인 인수형 경매라면 이 부족분을 매수인이 부담할 수 있습니다.
최저매각가 76,440,000원 + 인수액 87,335,920원 = 163,775,920원으로, 집행비용을 포함한 실질 부담이 보증금 규모에 가까워집니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액 감소만큼 인수액이 증가해 실질취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
- 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기
- 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환 청구권 포기
- 임차권등기 말소에 동의
확약의 효력은 윤형란의 해당 임대차보증금반환채권에 관한 것입니다. 현재 확인되는 다른 임차인은 없으므로 별도 임차인 보증금을 추가 합산하지 않습니다. 다만 확약 대상 밖의 점유자나 임차인이 새로 확인된다면 그 권리와 인수위험은 별도로 판단해야 합니다. 확약서 원본·제출 주체의 권리관계·매각조건에 실제로 반영된 범위를 입찰 전에 확인하는 것이 필수입니다.
③ 시세 비교 — 47.2%라는 숫자를 그대로 믿어도 될까
청솔빌라(1283-9)는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 전용면적 75.52㎡의 거래는 2021년 12월 1건으로, 거래금액은 162,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 75.52㎡ | 1층 | 162,000,000원 |
| 확인 거래 기준 | 75.52㎡ | 1건 | 162,000,000원 |
최저매각가 76,440,000원은 위 거래금액의 47.2%에 해당합니다. 확약을 반영하면 매수인 인수액은 0원이므로, 실질취득 기준으로도 비교거래 대비 47.2%입니다. 차액은 85,560,000원입니다.
하지만 이 수치만으로 현재 시세의 절반 이하에 살 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 비교거래 시점이 2021.12이고 표본도 단 1건이기 때문입니다. 이는 현재 실거래 흐름이나 최근 가격 추세를 충분히 보여주지 못합니다. 소규모 빌라는 층·상태·수요에 따라 가격 편차가 나타날 수 있어 실제 입찰가를 정하기 전에 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,775,920원 |
| 1. 임차인 윤형란 보증금(우선변제) | 162,000,000원 | 74,664,080원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 이찬희 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 제공된 예상배당 기준이며, 주택도시보증공사 청구분은 임차보증금과 중복 합산하여 매수인 인수액을 산정하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부에 따른 차이
유찰이 반복될수록 최저매각가는 낮아지지만, 대항력 보증금 인수형 경매에서는 배당 부족분이 커집니다. 이 사건은 확약이 유효하다면 그 인수 부담이 해소된다는 점이 중요합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 76,440,000원 | 87,335,920원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 53,508,000원 | 109,855,144원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 37,455,600원 | 125,618,601원 | 0원 |
유찰 시나리오의 인수액은 각 회차 예상배당에 따른 계산상 부족분입니다. 유효한 확약을 반영한 해당 임차인의 실질 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 향후 회차의 매각조건·집행비용·배당액은 실제 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당금이 늘어나 총취득 부담은 크게 내려가지 않습니다. 반면 확약이 유효하면 매수인 인수액이 0원이므로 유찰로 인한 최저가 인하는 실제 취득가격 인하로 연결됩니다. 다만 다음 회차 진행 여부와 실제 최저매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동의 사동 행정복지센터 북서측 인근에 있으며, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 벽돌·외장재·드라이비트 마감 등이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며, 북측 소로한면의 포장도로를 통해 접근합니다. 토지면적은 342.2㎡이고 공시지가는 1,539,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 빌라이며 동일 면적 거래가 2021.12의 1건으로 제한돼 있습니다. 재매각 기간과 가격을 예측할 때 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.07 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 정확한 문구와 유효성, 매수인에 대한 효력을 법원 원본 서류에서 확인하세요.
- 임차인 및 보증기관 권리관계. 윤형란의 대항력과 주택도시보증공사의 권리 행사·확약 범위가 어떻게 연결되는지 확인하세요. 동일 보증금을 중복 인수액으로 계산하면 안 됩니다.
- 추가 점유자 확인. 확약은 확인된 윤형란 임차보증금에 관한 것입니다. 다른 임차인이나 점유자가 있는지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단·천안시·안산시·국의 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부와 법정 우선순위에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 관련 체납·교부청구를 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 확인 거래가 2021.12의 1건뿐입니다. 인근 유사 다세대주택 거래와 현재 매도 호가, 실제 거래 가능 가격을 비교하세요.
- 1층 주택 상태. 채광·환기·습기·누수·배수 상태와 내부 수선비를 확인하세요. 감정평가상 외부 구조 정보만으로 내부 상태를 확정할 수 없습니다.
- 명도와 임차권등기 말소. 확약에 동의가 명시되어 있더라도 실제 점유관계와 인도 절차, 임차권등기 말소에 필요한 서류 및 절차를 확인하세요.
- 입찰자금 계획. 낙찰대금 외 취득세·등기비용·체납 공용관리비·수리비·명도비용을 구분하고, 입찰보증금과 납부기한은 법원 공고에서 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기일변경 여부를 반드시 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 확약서의 효력”
이 물건의 핵심은 162,000,000원 대항력 보증금과 76,440,000원 최저매각가 사이의 차이입니다. 확약이 없는 일반적인 인수형 경매였다면, 낮아 보이는 낙찰가에 미배당 보증금이 더해져 실질취득액이 보증금 규모로 올라갔을 것입니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기와 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 담긴 확약서가 제출됐습니다. 그 확약이 유효하게 적용되는 조건에서 윤형란 보증금의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저매각가 76,440,000원이 실질취득액의 기준이 됩니다.
그렇다고 곧바로 우량 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 거래 표본이 2021년 1건에 불과한 8세대 빌라이고, 이미 2회 유찰됐으며 여러 압류가 존재합니다. 과거 거래 162,000,000원 대비 47.2%라는 숫자는 매력적으로 보이지만 현재의 적정 매매가격과 환금성을 입증하는 자료는 아닙니다.
최종 판단은 조건부 접근입니다. 확약의 유효성과 적용 범위를 확인하고, 실제 점유·세금·현재 시세까지 검증한다면 가격 측면에서 검토할 여지가 있습니다. 반대로 확약의 효력이 확인되지 않는다면 대항력 보증금 인수 위험을 그대로 반영해야 하므로 낮은 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서 검증과 실제 환금성 확인입니다.
