수원지방법원 2025타경52055. 안산시 상록구 사동 1283-9, 1층 102호로 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자 이종필은 2021.12.17 매매로 162,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2022.04.08 이찬희의 가압류 110,000,000원이 말소기준이라는 점과, 그보다 앞선 2021.11.26 전입·점유의 임차인 윤형란이 있다는 점입니다.
따라서 확약서가 없었다면 현재 최저가 109,200,000원에 낙찰될 경우 배당 후 남는 55,128,800원이 매수인에게 승계될 수 있고, 낙찰가가 더 내려가면 미배당액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 2026.05.07 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 윤형란 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1283-9 1층102호 · 도로명 후곡2길 66-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 75.52㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이종필 (2021.12.17 매매 · 거래가액 162,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 해소
말소기준은 2022.04.08 갑구 5번 이찬희 가압류 110,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 천안시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 안산시 압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2002.01.15 국민은행 근저당 51,600,000원은 2010.12.17 이미 말소돼 현재 말소기준이 아닙니다.
문제는 임차인입니다. 윤형란은 임대차계약 2021.10.14, 확정일자 2021.11.10, 전입·점유 2021.11.26으로 말소기준보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다. 임차권등기는 2024.01.05에 이루어졌습니다. 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 선행 대항력 때문에 미배당 보증금이 남으면 원래는 매수인 승계 문제가 생기는 구조였습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤형란 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 162,000,000원 | 2021.11.26 / 2021.11.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 윤형란 1명입니다. 현재 회차 배당 계산상 미배당 보증금 55,128,800원이 매수인 인수액으로 산출되지만, 2026.05.07 제출된 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명시되어 윤형란 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 윤형란 임차권에 한해 적용되며 다른 임차권까지 포괄하는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 비교거래의 67.4%
청솔빌라(1283-9)는 8세대, 사용승인일은 2001.12.26이며 대상 면적은 75.52㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 1건으로, 2021.12 1층에서 162,000,000원에 거래됐습니다. 비교 평균과 최신 확인 거래 모두 162,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 75.52㎡ | 1 | 162,000,000원 |
| 비교 평균 | 75.52㎡ | 1건 | 162,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 최저매각가와 같은 109,200,000원이고, 비교 평균 162,000,000원의 67.4%입니다. 이 사건에서는 최저가가 낮아질수록 인수가 늘어 총취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 인수형 논리를 적용하면 안 됩니다. 그 인수 논리는 확약 전 계산에 해당하고, 확약 반영 후 실질취득은 109,200,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 1. 임차인 윤형란 보증금(우선변제) | 162,000,000원 | 106,871,200원 |
| 2. 가압류 · 이찬희 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 윤형란 보증금 중 55,128,800원이 부족해 매수인 인수로 산출됩니다. 그러나 2026.05.07 확약에 따라 그 잔존 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않기로 했으므로 실질 인수는 0원입니다. 압류 4건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 0순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 4층 건물 내 1층 102호입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕이며 외벽은 벽돌·외장재·드라이비트 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 입지. 사동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 대체로 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측 소로한면의 포장도로 등을 통해 접근 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 1,539,000원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 청솔빌라(1283-9)는 8세대이며 확인된 거래 표본은 1건입니다. 다세대 특성상 아파트처럼 거래 표본이 두텁지 않아 실제 매도기간과 가격 협상폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.07 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 윤형란 임차권과 정확히 일치하는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 현재 회차 실질취득은 109,200,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 배당표상의 55,128,800원을 추가 취득원가로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 세금 배당 변수. 압류 4건과 관련해 당해세가 존재하면 배당 순서와 임차인 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 윤형란의 잔존청구권 포기 확약이 유효하다면 그 부족분을 매수인에게 청구하는 구조는 해소됩니다.
- 시세 검증. 비교거래는 2021.12의 162,000,000원 1건뿐입니다. 67.4% 할인율은 매력적이지만 표본 부족을 감안해 인근 다세대의 실제 매물·거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 다세대이고 단지 경매 통계상 낙찰률 0.0%, 평균 유찰 1.0회입니다. 저가 취득 가능성과 별개로 향후 매도 유동성은 보수적으로 평가해야 합니다.
- 현장 확인. 1층 물건의 상태, 채광·습기·소음, 실제 점유 상태와 인도 가능성, 관리비 등 현장 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 분명 위험합니다. 보증금 162,000,000원의 윤형란이 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 대항력과 우선변제권을 갖고 있기 때문입니다. 현재 최저가 109,200,000원 기준 배당표만 보면 55,128,800원의 부족분이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형입니다.
하지만 2026.05.07 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 윤형란 임차권에 관한 실질 인수는 0원, 실질취득은 109,200,000원입니다.
가격만 보면 확인된 162,000,000원 비교거래의 67.4%로 낮습니다. 그러나 거래 표본이 1건이고 거래시점이 2021.12이며, 8세대 다세대라는 점은 가격 가점을 제한합니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 할인폭이 장점, 환금성은 보수적. 이 세 가지를 분리해 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
