수원지방법원 안산지원 2025타경52071. 안산시 상록구 사사동 ‘푸른빌’ 주건축물제1동 5층 501호, 전용면적 75.83㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 건물은 2018년 사용승인됐고 총 8세대 규모입니다. 소유자 김연화 씨가 2021.09.16 매매계약을 원인으로, 2021.10.07 거래가액 175,000,000원에 소유권을 이전받았습니다.

처음 보는 입찰자라면 감정가 2억에서 두 차례 유찰되어 9,800만원까지 내려왔다는 점이 눈에 띌 것입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리의 구조를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 임차인 이창우의 전입·점유개시일이 말소기준권리보다 앞서고, 임차보증금도 최저매각가보다 훨씬 크기 때문입니다. 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낮은 낙찰가가 곧 낮은 실질취득액을 뜻하지 않습니다. 이 사건은 그 구조를 주택도시보증공사의 확약서가 해소하는지가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약서가 결정적

말소기준권리는 2021.12.02 최정규의 가압류입니다. 그보다 앞선 2018년 안산제일신용협동조합 근저당권과 2020년 해천에스앤피 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 기준권리 이후의 가압류, 압류 및 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 임차인 이창우는 2021.09.16 전입신고 및 점유를 시작했고, 2021.09.17 확정일자를 받았습니다. 따라서 임차권등기가 2023.10.27에 이루어졌다는 이유만으로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 대항력 발생 기반은 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 판단

이창우는 단순히 임차권등기를 늦게 마친 후순위 임차인이 아닙니다. 전입 및 점유가 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자까지 갖추었으므로 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인으로 분석됩니다. 따라서 확약서가 없다면 보증금 전액 배당 여부가 매수인의 최종 부담을 결정합니다.

여기서 중요한 구분은 배당순위와 인수 여부가 서로 다른 문제라는 점입니다. 확약서를 제출하더라도 우선변제권 자체는 행사하므로 예상배당표에서는 이창우 보증금 배당금 95,836,000원이 그대로 계산됩니다. 다만 배당 후 남는 잔액을 매수인에게 청구하지 않겠다는 확약으로 인해 실질 인수액이 제거되는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 9,800만원의 의미와 실거래 최신성

이 물건의 감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가의 49%입니다. 확약이 정상 적용된다면 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 98,000,000원입니다.

다만 시세 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 푸른빌(134-5)에서 확인되는 거래는 2021년 9~10월의 3건으로, 현재 예정된 2026년 11월 매각기일과 상당한 시간 차이가 있습니다. 평균 거래가가 186,666,666원이라는 사실만으로 2026년의 현행 시세를 판단할 수는 없습니다.

숫자만 보면 98,000,000원은 2021년 거래 평균의 52.5%에 불과합니다. 동일 전용면적 75.83㎡의 2021년 거래도 175,000,000원과 195,000,000원으로 확인됩니다. 과거 가격과의 격차가 큰 것은 사실입니다.

하지만 2021년 평균이 지금도 유지된다고 가정하는 것은 위험합니다. 해당 거래들은 모두 과거 특정 시점에 집중되어 있으며, 이후 가격 상승이나 하락 추세를 입증할 거래는 확인되지 않습니다. 따라서 과거 평균 대비 할인율을 현재 시장가치 대비 할인율로 해석하거나, 실질취득액 9,800만원을 확정적인 시세차익 기회로 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

매각가 98,000,000원, 집행비용 약 2.2%를 적용한 추정 배당입니다. 조세채권의 실제 법정 우선순위, 당해세, 최우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 실제 임차인 보증금과 별개의 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 만드는 차이

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 확약서가 왜 중요한지 더욱 명확해집니다. 다음 표의 원칙상 인수액은 확약이 없다는 가정의 추정액이며, 확약이 유효하게 적용되면 이창우 보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

확약이 없는 경우 현재 회차의 낙찰가와 예상 인수액 합계는 177,164,000원, 3회 유찰 시나리오는 176,634,800원, 4회 유찰 시나리오는 176,264,360원입니다. 유찰이 거듭되어 낙찰가 자체는 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 전체 실질부담이 보증금 수준에 머뭅니다.

반면 이창우에 대한 확약이 유효하게 적용되면 매수인은 이 보증금 부족분을 인수하지 않으므로 실질취득액은 각 회차의 낙찰가를 기준으로 계산할 수 있습니다. 이 사건의 투자 판단이 확약서의 유효성과 이행에 크게 의존하는 이유입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 사사동 소재 ‘명안공주묘’ 북동측 인근에 위치합니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 공장, 농경지 등이 혼재하며 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 북측과 남서측으로 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 2018.05.17 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 마감이며 난방·위생·급배수·공동현관 보안설비가 있습니다.
• 토지와 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하)에 해당합니다. 토지면적은 299.0㎡, 토지 형상은 부정형, 도로접면은 소로각지이며 공시지가 자료는 1,542,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 단지형 다세대주택입니다. 대규모 아파트 단지와 달리 동일 건물 내 거래 표본이 적어 시장가격의 객관적인 검증과 향후 매도 과정에서 불확실성이 존재합니다. 확인 가능한 실거래도 2021년의 3건에 그칩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인 — 최우선. 2026.05.26 제출된 확약서의 원문과 매각물건명세서를 대조하여 이창우 임대차보증금에 대한 대항력 포기, 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 현재 매각절차에서도 유효한지 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기 사실과 실제 현재 점유상태는 별개의 문제입니다. 퇴거 여부, 열쇠 인도, 점유자 존재 등을 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다. 보증금 인수액 0원이 명도비용 0원을 의미하지는 않습니다.
• 보증기관 채권 중복 해석 금지. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했더라도 실제 확인되는 임차인은 이창우 1명입니다. 이창우 보증금 175,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 175,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.
• 조세 및 공과금. 국민건강보험공단과 지방자치단체의 압류가 존재합니다. 실제 체납액과 법정기일, 당해세 여부, 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 현행 시세 재검증. 현재 비교 가능한 거래는 2021년 자료입니다. 최근 다세대 실거래, 동일 면적대 매물, 실제 거래 가능한 가격을 추가 확인하지 않고 과거 평균 대비 할인율만으로 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 소규모 다세대 특성. 총 8세대의 도시형생활주택으로, 관리상태·공용부분 하자·누수·주차·관리비 체납과 매도 시 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.
• 매각조건 재확인. 2026.11.05 매각기일, 최저매각가 98,000,000원, 2회 유찰 상태, 확약서의 효력과 매각물건명세서의 변경 여부를 입찰 직전 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 핵심이고, 가격 검증은 별개다”

이 사건은 전형적인 대항력 임차인 보증금 인수형으로 출발하지만, 확약서에 의해 매수인의 실질 인수 위험이 달라진 물건입니다. 이창우의 보증금 175,000,000원은 최저매각가 98,000,000원보다 크고, 확약이 없다면 미배당액 79,164,000원을 인수할 위험이 있습니다. 그 경우 총부담은 보증금 수준에 머물러 최저가가 낮아진다고 자동으로 저렴해지지 않습니다.

그러나 2026.05.26 제출된 주택도시보증공사의 확약은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 포함하고 있습니다. 이 확약이 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원, 현재 최저가 기준 실질취득액은 98,000,000원으로 판단할 수 있습니다.

문제는 그다음입니다. 감정가 200,000,000원과 비교하면 큰 폭으로 낮아졌고, 과거 실거래 평균 186,666,666원과 비교해도 격차가 큽니다. 하지만 마지막으로 확인되는 실거래가 2021년이고, 총 8세대 다세대주택이라는 점을 고려하면 현시점 가격 경쟁력과 환금성을 충분히 확인했다고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 C등급. 확약서로 주된 인수 위험이 해소되는 점은 긍정적이지만, 실거래 최신성 부족, 2회 유찰, 소규모 다세대의 환금성, 세금 압류와 실제 점유 확인 필요성이 남습니다. 이 물건의 최우선 과제는 확약서의 효력 확인과 현재 시세 재검증입니다. 두 조건이 입찰 판단의 출발점입니다.