수원지방법원 2025타경52071. 안산시 상록구 사사동 주건축물제1동 5층 501호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리분석의 핵심은 단순히 “최저가 1.4억”이 아니라 선순위 임차인의 대항력이 실제로 매수인에게 남느냐입니다. 이창우의 전입·점유개시일은 2021.09.16, 확정일자는 2021.09.17이고, 말소기준권리로 제시된 최정규 가압류는 2021.12.02입니다. 따라서 원래 구조만 보면 이창우는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
현재 회차 140,000,000원을 기준으로 집행비용 2,760,000원을 먼저 빼면 임차인에게 137,240,000원이 배당되고, 보증금 175,000,000원 중 37,760,000원이 부족합니다. 확약이 없었다면 이 부족액은 매수인 인수 가능성이 있는 구조이므로, 최저가만 보고 “감정가의 70%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 2026.05.26 제출된 확약서가 그 위험을 직접 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사사동 134-5 주건축물제1동 5층501호 · 도로명 충정공길 28-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 5층 중 5층 |
| 대상 면적 | 75.83㎡ (실거래 매칭 기준) |
| 소유자 | 김연화 · 2021.10.07 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
말소기준권리는 2021.12.02 최정규의 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 오케이캐피탈 가압류, 안산시 압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 이창우의 전입·점유개시가 2021.09.16으로 말소기준보다 먼저이므로 임차권등기 자체가 2023.10.27이라는 이유만으로 후순위 임차인으로 볼 수는 없습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창우 | 전유부분 전부 | 2021.09.16 | 2021.09.17 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이창우는 배당요구를 했고, 배당요구일은 2023.10.27입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 1.4억
제공된 동일 면적대 실거래 표본은 총 3건입니다. 평균은 186,666,666원, 최고 195,000,000원, 최저 175,000,000원이며, 최신 거래 표본은 2021.10의 190,000,000원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 이 평균의 75.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 74.55㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 75.83㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 75.83㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 186,666,666원 |
중요한 점은 이 사건에서 시세와 비교할 금액이 최저가 140,000,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 140,000,000원이라는 것입니다. 확약이 없었다면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 붙어 낙찰가만 낮아지는 효과를 그대로 누리기 어려웠겠지만, 현재는 확약이 그 구조를 제거했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 이창우 보증금 | 175,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 가압류 · 최정규 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이캐피탈 주식회사 | 13,988,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 이창우 보증금 부족분은 37,760,000원이나, 2026.05.26 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 있기 때문에 가격 하락이 실제 취득가 하락으로 연결
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,000,000원 | 37,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 98,000,000원 | 79,164,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 108,034,800원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져, “최저가가 낮아졌다 = 실질취득가도 같은 폭으로 낮아졌다”는 결론을 내릴 수 없는 사건입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인의 인수위험을 실질 0원으로 만드는 확약이 존재하므로, 확약의 유효성과 원본 내용을 전제로 하면 유찰에 따른 매각가 하락이 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사사동 ‘명안공주묘’ 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트·공장·농경지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 5층 501호이며 난방·위생·급배수·공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 299.0㎡ 부정형 토지로 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중이며 북측 및 남서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7층이하) 등에 해당하며, 공시지가는 1,542,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 푸른빌(134-5)은 총 8세대, 사용승인일 2018.05.17이며 제공된 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회이고 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이번 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 2026.05.26 제출된 확약서에서 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 등기부에는 이창우의 주택임차권이 남아 있으므로 매각 후 실제 말소 진행 조건을 원문과 함께 점검해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 우선순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 시점 주의. 비교 가능한 실거래 표본은 2021.09~2021.10의 3건입니다. 2026.09.17 입찰가를 정할 때 이 평균만으로 현재 시세를 확정하지 마십시오.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모이고 경매 통계상 매각률 0.0%가 제시돼 있으므로, 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 물건과 같은 환금성을 가정하면 안 됩니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약으로 가격형으로 바뀐 사건”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 임차인 이창우의 전입일 2021.09.16이 말소기준 2021.12.02보다 빠르고 보증금은 175,000,000원입니다. 현재 회차 140,000,000원에서는 배당 산식상 37,760,000원이 부족하므로, 확약이 없다면 단순 저가 낙찰로 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.05.26 제출된 확약서는 이 결론을 바꿉니다. 해당 임차권에 대해 대항력과 매수인 상대 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득가는 140,000,000원이고, 제공된 실거래 평균 186,666,666원의 75.0%입니다.
다만 실거래 표본이 2021.09~2021.10에 머물러 있고 총 8세대의 소규모 다세대이며, 압류 관련 당해세 변수도 남아 있습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐고 가격 수치는 매력적이지만, 확약서 원본·당해세·현재 시세를 입찰 전 반드시 재확인해야 하는 물건입니다.
