수원지방법원 안산지원 2025타경52133. 시흥시 신천동의 '아도니스의 꿈' 제14층 제1412호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 방 2개·거실·주방·화장실을 갖춘 오피스텔입니다. 건물은 2019.08.27 사용승인을 받은 지하 5층·지상 20층 철근콘크리트 구조입니다.
소유자 정윤호는 2022.08.10 이 물건을 290,000,000원에 취득했습니다. 같은 해 12월 세하금융대부주식회사가 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 주택도시보증공사의 강제경매가 진행됐습니다. 그런데 근저당권보다 먼저 전입한 임차인의 보증금도 290,000,000원입니다. 등기부만 단순하게 읽으면 놓치기 쉬운 선순위 임차인의 대항력과 확약에 의한 인수위험 해소가 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안산지원 2025타경52133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 제14층 제1412호 도로명주소: 경기도 시흥시 호현로9번길 6 |
| 물건 용도 | 근린시설 분류 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 20층 중 14층 · 2019.08.27 사용승인 |
| 이용상태 | 방 2개 · 거실 · 주방 · 화장실 |
| 소유자 | 정윤호 (2022.08.10 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 | 245,000,000원 |
| 최저매각가 | 120,050,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 290,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.28 세하금융대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 실제 임차인 | 정윤선 1명 · 보증금 290,000,000원 |
| 확약서 | 2026.06.09 제출 · 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 반전
말소기준권리는 2022.12.28 세하금융대부주식회사의 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐던 하나은행 근저당권은 이미 말소됐으며, 종전 강제경매개시결정과 몰수보전 등기 역시 말소된 상태입니다.
하지만 정윤선의 전입·점유개시일은 2022.07.07, 확정일자는 2022.06.16입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.07.19에 이루어졌지만, 최초 전입·점유 및 확정일자에 근거한 대항력과 우선변제권을 구별해야 합니다. 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금이 전부 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
임차인 권리 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤선 전유부분 전부 · 주거 |
전입 2022.07.07 확정 2022.06.16 |
290,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 |
확약서 제출 실질 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 정윤선 임차권 관련 확약서 제출 주체로, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 같은 290,000,000원을 임차보증금과 신청채권자 채권으로 중복하여 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.
② 가격 분석 — 최저가와 실질취득은 다르다
이 물건은 2회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 임차보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득 부담을 기준으로 평가해야 하기 때문입니다.
= 292,480,700원
= 120,050,000원
과거 소유권 거래가액은 2022.08.10 기준 290,000,000원이고, 감정가는 245,000,000원입니다. 그러나 이 금액들은 현재 실거래 시세를 대신하지 못합니다. 최근 12개월 거래가격이나 최신 거래사례를 확인하지 못한 상태이므로 120,050,000원이 현재 시장가치보다 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다. 특히 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 차이는 비교 대상 선정에도 영향을 줄 수 있습니다.
유찰 회차별 부담 변화
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 미배당 | 확약 후 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
120,050,000원 | 172,430,700원 | 0원 | 120,050,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
84,035,000원 | 207,877,630원 | 0원 | 84,035,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
58,824,499원 | 232,634,342원 | 0원 | 58,824,499원 |
각 회차의 미배당액은 확약 전 계산상 인수위험액입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 정윤선에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 실질취득금액은 해당 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 후속 유찰 회차는 가정 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,480,700원 |
| 1. 임차인 정윤선 · 우선변제 | 290,000,000원 | 117,569,300원 |
| 2. 근저당 · 세하금융대부주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 매각대금 120,050,000원 중 집행비용 추정액 2,480,700원을 제외한 117,569,300원이 정윤선의 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 세하금융대부주식회사 근저당과 주택도시보증공사 신청채권에 대한 별도 배당은 0원, 소유자 잔여액도 0원으로 예상됩니다.
이 배당표에서 가장 주의할 점은 배당 부족액과 매수인 실제 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 정윤선의 미배당 보증금은 172,430,700원이지만, 제출된 확약이 유효하게 적용되면 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권은 포기되므로 정윤선 관련 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구금액을 동일 보증금과 별개의 인수채무로 추가해서도 안 됩니다.
집행비용은 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구금액과 임차보증금은 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 신천동 소재 소래초등학교 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·다세대주택·오피스텔 등이 혼재하는 주거상업지대로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2019.08.27 사용승인된 철근콘크리트 건물로 지하 5층·지상 20층 중 제14층 제1412호입니다. 급배수·위생설비·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용현황과 건축물대장상 용도, 주거 사용의 적법성, 금융·임대 활용 가능성을 확인해야 합니다. 감정평가상 위반건축물 표시가 보고되지는 않았으나 용도 적합성까지 확정되는 것은 아닙니다.
- 도로. 건물 부지는 북측·남서측·동측의 약 4m·8m·12m 내외 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·특정용도제한지구이며, 과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과의 중첩 여부도 확인 대상으로 나타납니다.
- 환금성. 근린생활시설과 오피스텔이 혼재한 입지로, 일반 아파트와 동일한 매수층이나 가격구조를 가정할 수 없습니다. 실제 용도, 임대 수요, 매매 거래사례 및 금융 조건에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 주택도시보증공사의 확약서 원문에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 확인하세요. 매수인에게 효력이 미치는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 임차인·점유 관계 확인. 정윤선의 전입·점유개시일은 2022.07.07로 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 현장 점유자와 임차권자의 관계, 추가 임차인 또는 전대차 존재 여부를 확인해야 합니다. 확약은 정윤선 외의 권리자에게 자동으로 적용되지 않습니다.
- 임차권등기 말소 이행. 을구 4번 주택임차권등기에 관한 말소 동의가 실제 말소절차로 이어지는지 확인하세요. 임차권등기가 말소될 예정이라는 것과 말소가 완료된 것은 구별해야 합니다.
- 배당액과 인수액 분리. 현재 회차의 명목 보증금 부족분은 172,430,700원입니다. 확약이 유효하면 실제 인수는 0원입니다. 배당 부족만을 이유로 172,430,700원을 낙찰자가 반드시 부담한다고 판단하거나, 반대로 확약 확인 없이 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가 245,000,000원과 과거 거래가 290,000,000원은 현재 시세의 직접적인 증거가 아닙니다. 같은 건물·유사 용도·유사 규모의 최신 매매사례와 최근 12개월 거래수준을 확인한 뒤 입찰가격을 결정하세요.
- 공부상 용도 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 일치하는지 건축물대장·용도별 규제·현장 이용현황을 대조하고, 주거 및 임대 활용상의 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 필요하다면 인도명령·명도협의 비용과 절차를 입찰 전 검토해야 합니다.
- 최신 매각서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원문을 최신 상태로 대조하세요. 권리 변동과 매각조건 변경 여부도 최종 확인이 필요합니다.
맺으며 — “보증금 2.9억의 위험을 확약서가 바꾼다”
이 물건은 최저매각가 120,050,000원이라는 숫자보다 290,000,000원의 선순위 임차보증금과 2026.06.09 제출된 확약서를 먼저 보아야 하는 경매입니다.
확약이 없었다면 현재 회차의 미배당 보증금 172,430,700원이 매수인 인수위험으로 남아, 최저가 낙찰 시 실질취득 부담은 292,480,700원에 이릅니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약이 유효하게 적용되면 정윤선에 대한 실질 인수액은 0원이므로 취득 부담은 낙찰대금 120,050,000원에 별도 취득 부대비용을 더하는 구조로 달라집니다.
그렇다고 바로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 2회 유찰이라는 사실, 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 차이, 최근 실거래가격 및 환금성에 대한 추가 확인 필요성이 있습니다. 무엇보다 확약은 정윤선에게 한정되므로 별도 임차인이나 점유자가 발견되면 그 위험은 새로 검토해야 합니다.
결론은 권리조건부 검토, 가격판단 보류입니다. 확약서의 효력과 임차권등기 말소 가능성을 확인한 뒤, 실제 용도와 최근 거래가격을 검증해야 합니다. 이 사건의 핵심은 유찰로 낮아진 가격에 현혹되지 않고, 누가 보증금 잔액을 부담하는지 정확히 구분하는 것입니다.
