수원지방법원 2025타경52133. 시흥시 신천동 ‘아도니스의 꿈’ 14층 1412호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(방2·거실·주방·화장실)입니다. 건물은 지하5층·지상20층 철근콘크리트구조로 사용승인은 2019.08.27입니다. 현재 소유자 정윤호는 2022.08.10 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차인의 시간 순서입니다. 정윤선의 임대차계약은 2022.06.09, 확정일자는 2022.06.16, 주민등록·점유개시는 2022.07.07입니다. 반면 현재 말소기준으로 제시된 세하금융대부주식회사 근저당은 2022.12.28 설정됐습니다. 따라서 정윤선은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 역시 현재 최저가보다 크기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 14층 1412호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔(방2·거실·주방·화장실) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상20층 중 14층 · 사용승인 2019.08.27 |
| 소유자 | 정윤호 (2022.08.10 소유권 취득 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2022.12.28 세하금융대부주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 현재 강제경매개시결정은 2025.04.14 주택도시보증공사를 채권자로 등기됐고, 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차권등기 역시 2024.07.19로 말소기준 뒤에 들어왔지만, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 이미 앞선 전입·점유 시점이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정윤선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원* |
정윤선은 임대차계약일 2022.06.09, 확정일자 2022.06.16, 전입·점유 2022.07.07로 말소기준 2022.12.28보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 사건에는 대위·보증기관 중복신고로 분류된 별도 임차인이 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 낮아져도 원시 계산 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 171,500,000원 | 121,701,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 120,049,999원 | 172,430,701원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 84,034,999원 | 207,877,631원 | 0원* |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 형성되는 구조입니다. 실제로 이 사건의 원시 시뮬레이션도 1회 유찰에서 121,701,000원, 2회 유찰에서 172,430,701원, 3회 유찰에서 207,877,631원으로 인수 계산액이 증가합니다. 다만 이 사건은 확약이 그 구조를 끊어 각 회차의 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 1. 임차인 정윤선 보증금 | 290,000,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 세하금융대부주식회사 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체는 임차인에게 168,299,000원을 배당하고 잔존 121,701,000원을 남기는 구조입니다. 그러나 2026.06.09 확약에 따라 그 잔존액에 대한 매수인 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재돼 있어 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 171,500,000원으로 감정가 245,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건·인근 유사 물건의 최근 실거래 비교값을 근거로 한 시세 우위 판단은 이 리포트에서 따로 확정할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실과 “시장가보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설·다세대주택·오피스텔이 혼재하는 주거상업지대입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 현황은 오피스텔(방2·거실·주방·화장실)로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·남서측·동측으로 약 4m·8m·12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,739,000원/㎡이며 토지는 상업용으로 이용됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 원문으로 재확인하세요.
- 임차인 배당. 정윤선의 전입 2022.07.07·확정일자 2022.06.16·보증금 290,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 실질 인수. 확약이 반영되면 0원*이지만, 확약이 적용되지 않는다고 가정할 경우 현재 회차 원시 인수 계산액은 121,701,000원입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·등기사항·현황과 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 2.9억”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 임차인 정윤선의 보증금은 290,000,000원이고, 전입·점유는 2022.07.07로 말소기준 2022.12.28보다 앞섭니다. 현재 최저가 171,500,000원보다 보증금이 훨씬 커, 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락이 곧 인수액 증가로 이어집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 2026.06.09 확약서입니다. 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용 때문에, 원시 계산상 121,701,000원의 잔존액이 있어도 실질 매수인 인수는 0원*으로 판단합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 171,500,000원입니다.
결론은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소되지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다. 이 경매의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 확약의 효력을 원문으로 확인하고 그다음 실제 시장가격과 171,500,000원을 비교하는 데 있습니다.
* 확약 적용 실질 인수 0원: 배당 시뮬레이션상 현재 회차 미배당 보증금은 121,701,000원이지만, 2026.06.09 확약서에 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 기재된 점을 반영한 판단입니다.
