수원지방법원 2025타경52428. 안산시 단원구 선부동 라온채 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김순애이고, 2022.08.03. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 239,000,000원이었습니다. 권리분석의 핵심은 2022.10.18. 설정된 박상권의 근저당권 75,000,000원이 아니라, 그보다 먼저 전입한 김태식 임차인입니다. 김태식은 2022.07.11. 전입, 2022.06.20. 확정일자, 임차보증금 239,000,000원으로 확인되고 대항력과 우선변제권이 있습니다.
현재 최저매각가 170,800,000원에서 집행비용 3,191,200원을 제외하면 김태식에게 167,608,800원이 배당되고, 남는 보증금 71,391,200원은 매수인이 인수합니다. 그래서 낙찰가만 보면 170,800,000원이지만 실제 자금부담은 170,800,000원 + 71,391,200원 = 242,191,200원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1052-5 라온채 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.97㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건 내 3층 |
| 소유자 | 김순애 (2022.08.03. 소유권이전 · 거래가액 239,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 270,330,221원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.10.18. 박상권 근저당권 75,000,000원입니다. 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 김태식은 임차권등기일보다 앞선 2022.07.11. 전입을 바탕으로 대항력이 인정됩니다. 따라서 등기 자체가 말소된다고 해서 미배당 보증금까지 없어지는 것이 아닙니다. 현재 배당표 기준으로 보증금 부족분 71,391,200원을 매수인이 승계합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태식 | 전유부분의전부 | 2022.07.11 | 2022.06.20 | 239,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
| 박윤숙 | 302호 | 2024.06.17 | 2022.06.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
김태식은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금 239,000,000원 전액을 배당받지 못하면 부족분을 낙찰자가 인수합니다. 반면 박윤숙은 2024.06.17. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 박윤숙의 보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
③ 추가 유찰 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 170,800,000원 | 71,391,200원 | 242,191,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,559,999원 | 121,913,841원 | 241,473,840원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,691,999원 | 157,214,457원 | 240,906,456원 |
낙찰가 자체는 170,800,000원에서 83,691,999원까지 내려가지만, 그만큼 김태식 보증금의 미배당 인수액이 71,391,200원에서 157,214,457원으로 커집니다. 결과적으로 총부담은 약 241,000,000원~242,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰은 일반적인 경매처럼 큰 폭의 실질 할인으로 연결되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 2.53억과 비교하되 표본의 시간차를 감안
라온채 전용 57.97㎡와 면적이 매칭된 비교 실거래는 3건이며 평균·최저·최고가 모두 253,000,000원입니다. 다만 거래 시점은 2022.02~2022.05로, 매각기일과 시간차가 큰 과거 표본입니다. 따라서 253,000,000원을 현재가치처럼 단정하기보다는 실질취득가가 어느 수준인지 확인하는 기준으로 제한적으로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 54.49㎡ | 3 | 253,000,000원 |
| 2022.02 | 57.97㎡ | 3 | 253,000,000원 |
| 2022.02 | 57.97㎡ | 2 | 253,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 253,000,000원 |
현재 회차 실질취득 242,191,200원은 253,000,000원의 95.7%입니다. 차이는 10,808,800원에 불과합니다. 과거 비교 거래보다 낮기는 하지만, 대항력 보증금 인수와 박윤숙의 보증금 미상, 비교 거래의 시간차까지 감안하면 가격 안전마진이 두껍다고 보기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 1. 임차인 김태식 보증금 | 239,000,000원 | 167,608,800원 |
| 2. 근저당 · 박상권 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 한국주택금융공사 | 270,330,221원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 김태식 임차보증금 일부만 배당되고, 김태식 보증금 부족분 71,391,200원이 매수인 인수로 남습니다. 박상권 근저당과 한국주택금융공사 청구액은 배당되지 않는 가정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경일관광경영고등학교 남측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 서해선 달미역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 3층 302호이며, 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·공동현관보안·CCTV 설비가 있습니다.
- 단지규모. 라온채는 총 8세대, 사용승인일은 2022.01.25.입니다. 거래 표본도 3건으로 많지 않아 개별 호수 상태와 실제 매수수요 확인이 중요합니다.
- 토지. 토지면적 245.4㎡, 공시지가 2,050,000원/㎡이며 남서측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역 확인. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 표시되어 있어 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 170,800,000원이 아니라 인수액을 포함한 242,191,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김태식 보증금 확인. 보증금 239,000,000원, 전입 2022.07.11., 확정일자 2022.06.20., 현재 예상 인수 71,391,200원을 원본 문서와 대조하세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 241,473,840원, 3회 유찰 시 240,906,456원으로 총부담 변화가 작습니다.
- 박윤숙 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않고 배당요구가 있어 배당관계와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 비교 거래 최신성. 비교 실거래 3건은 모두 253,000,000원이지만 거래월이 2022.02~2022.05이므로 현재 가격 판단에 그대로 대입하지 마세요.
- 점유·명도. 임차인이 확인되는 물건이므로 실제 점유자와 인도 시점, 임차권등기 관련 절차를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “2.42억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 함정은 숫자 하나입니다. 감정가 244,000,000원이 1회 유찰돼 170,800,000원까지 내려왔으니 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 김태식의 보증금 239,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 배당 후에도 71,391,200원이 남아 낙찰자가 인수합니다. 결국 현재 실질취득가는 242,191,200원입니다.
비교 실거래 평균 253,000,000원보다 낮기는 하지만 차이는 10,808,800원, 비율로는 95.7%입니다. 게다가 비교 거래는 2022년 표본이고, 박윤숙의 보증금도 확인되지 않았습니다. 추가 유찰을 기다려도 김태식 보증금 인수액이 늘면서 총부담은 240,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 최저가만 보면 매력적으로 보이지만, 실질취득과 권리위험을 함께 보면 안전마진이 얇은 C등급 인수형 물건입니다.
