수원지방법원 2025타경52428. 경기도 안산시 단원구 선부동 라온채 302호, 전용면적 57.97㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 단순히 등기부상 근저당권이 매각으로 소멸하는지 여부가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 김태식의 임차보증금이 239,000,000원이고, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받기 어렵다는 점이 핵심입니다.
현재 회차에서 예상되는 미배당 보증금은 121,913,840원입니다. 이 금액을 매수인이 인수하면 최저가가 낮아져도 총취득원가는 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않습니다. 반면 최근 확인된 동일 단지 거래는 2026년 10월 179,000,000원으로, 실질취득액과 상당한 차이가 있습니다. 보증금 미상인 별도 임차인 박윤숙의 점유·임대차 관계도 확인해야 하므로, 이 물건은 낮은 최저가만 보고 입찰하기보다 인수 범위와 임대차 사실을 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1052-5 라온채 3층 302호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 경일길 5 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.97㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 3층 302호 |
| 준공일 / 세대수 | 2022.01.25 · 8세대 |
| 소유자 | 김순애 (2022.08.03 소유권이전, 등기상 거래가액 239,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 박상권 · 2022.10.18 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 한국주택금융공사 / 270,330,221원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차인 현황 | 실제 임차인 2명으로 파악됩니다. 김태식은 대항력·우선변제권이 있는 임차인으로 미배당 보증금 인수 위험이 있고, 박윤숙은 보증금 미상이며 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차보증금 인수는 별개
말소기준권리는 2022년 10월 18일 설정된 박상권의 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 단원신용협동조합 근저당권은 2022년 7월 8일 등기상 말소됐으므로, 현재 말소기준권리로 보지 않습니다. 박상권 근저당권과 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유범위 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태식 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) |
239,000,000원 | 2022.07.11 | 2022.06.20 | 2024.03.27 요구함 |
있음 | 있음 | 미배당분 인수 |
| 박윤숙 | 302호 · 주거 | 미상 | 2024.06.17 | 2022.06.20 | 2025.05.19 요구함 |
없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
김태식의 보증금은 239,000,000원으로 확인되며, 현재 최저가 가정에서 예상 배당액은 117,086,160원입니다. 따라서 예상 미배당액 121,913,840원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이는 현재 회차의 배당 추정에 따른 금액으로, 실제 배당액은 집행비용 및 법정 우선권리 등 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
박윤숙은 전입일이 말소기준권리 설정일 이후이므로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않았고 임대차 관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다. 확정일자가 기재되어 있다는 사실만으로 우선변제권의 실제 행사 범위를 단정해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
라온채의 최근 거래자료에는 2026년 10월 57.97㎡ 거래 179,000,000원이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 최근 12개월 평균도 179,000,000원입니다. 2022년 거래는 253,000,000원이 확인되지만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 현재 가격 판단의 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 비교 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10 | 57.97㎡ | 2층 | 179,000,000원 | 최신 거래 |
| 2022.05 | 54.49㎡ | 3층 | 253,000,000원 | 과거 거래 |
| 2022.02 | 57.97㎡ | 3층 | 253,000,000원 | 과거 거래 |
| 2022.02 | 57.97㎡ | 2층 | 253,000,000원 | 과거 거래 |
최근 거래 추세 지표는 -29.2%로 하락 방향입니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 1건이므로, 이를 전체 시세로 단정하지 말고 추가 실거래와 개별 호수의 상태를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (최저가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,473,840원 | 매각가의 약 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 김태식 보증금 | 239,000,000원 | 117,086,160원 | 미배당 121,913,840원 |
| 2. 근저당권 · 박상권 | 75,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 270,330,221원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 추정액을 제외한 금액이 김태식에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 미배당 보증금 121,913,840원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수액은 증가
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가만으로 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다. 아래는 제공된 회차별 배당 시나리오에서 최저가와 예상 인수액을 합산한 비교입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 예상 | 실질취득 추정 | 최신 거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 119,560,000원 | 121,913,840원 | 241,473,840원 | 134.9% |
| 3회 유찰 시 | 83,692,000원 | 157,214,456원 | 240,906,456원 | 134.6% |
| 4회 유찰 시 | 58,584,400원 | 181,870,119원 | 240,454,519원 | 134.3% |
실질취득 추정은 각 시나리오의 최저가와 예상 인수액을 합산한 값이며, 최신 거래 179,000,000원과 비교했습니다. 실제 매각대금 배분과 인수액은 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)
- 위치. 경기도 안산시 단원구 선부동, 경일관광경영고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교와 공원 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서해선 달미역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 공동현관 보안 및 CCTV 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적은 245.4㎡이며, 토지이용정보에는 도시지역·시가지경관지구·교육환경 보호구역 등 관련 사항이 기재되어 있습니다. 감정평가 서술의 용도지역(제1종일반주거지역)과 별도 토지정보의 용도지역(제2종일반주거지역)이 서로 다르게 나타나므로 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 최근 12개월 거래자료는 1건입니다. 최신 거래가 과거 거래보다 낮고 추세 지표도 -29.2%이므로, 거래 표본의 한계를 고려하면서 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 점유·임대차. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 김태식의 임차권등기와 박윤숙의 보증금 미상 사항을 확인하고, 현황조사서 및 매각물건명세서와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 재계산. 최저가 119,560,000원만 보지 말고, 김태식의 미배당 보증금 인수 예상액 121,913,840원을 반영해 총취득원가를 계산해야 합니다.
- 김태식 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.06.20, 전입일 2022.07.11, 확정일자 2022.06.20, 보증금 239,000,000원 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 박윤숙 임대차 확인. 보증금 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 보증금, 계약 내용, 점유 현황 및 배당요구 관련 내용을 확인하고, 우선변제권 행사 가능 여부를 단정하지 마세요.
- 최신 실거래 검증. 최근 12개월 거래는 1건이고, 실질취득 추정액은 그 거래금액보다 높습니다. 같은 면적대의 추가 거래와 해당 호수의 상태를 확인하세요.
- 등기부·배당관계 확인. 박상권 근저당권과 강제경매개시결정의 소멸 여부, 임차권등기 및 미배당 보증금의 인수 범위를 원본 서류로 확인하세요.
- 용도지역 표기 대조. 감정평가 서술과 토지정보 사이에 용도지역 표기가 다르므로, 관련 공부와 토지이용계획을 확인해야 합니다.
- 비용 별도 산정. 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비 및 기타 매수 관련 비용은 위 실질취득 추정액에 포함되지 않았습니다. 실제 필요자금을 별도로 계산하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다”와 “싸게 취득한다”는 다르다
이 물건은 감정가 244,000,000원에서 최저매각가 119,560,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 김태식의 보증금 239,000,000원이 가격 판단을 바꿉니다. 현재 회차의 예상 인수액 121,913,840원을 더하면 실질취득 추정액은 241,473,840원으로, 확인된 최신 거래 179,000,000원보다 약 34.9% 높습니다.
최근 거래 추세 지표가 -29.2%이고, 최근 12개월 거래 표본도 1건뿐이라는 점을 함께 고려해야 합니다. 박윤숙의 보증금 미상 문제와 토지정보의 용도지역 표기 차이도 입찰 전 확인 대상입니다. 권리분석에서 가장 중요한 것은 근저당권이 소멸한다는 사실만이 아니라, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남긴다는 점입니다. 이 물건은 낮은 최저가 자체가 매력을 보장하지 않으며, 현재 자료 기준으로는 인수금과 하락 추세를 감안한 보수적인 판단이 필요합니다.
