수원지방법원 2025타경52591. 안산시 상록구 일동 삼성아트빌 2층 202호, 전용 49.66㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 130,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 91,000,000원입니다. 현재 소유자는 윤정섭으로, 2021.12.15 소유권을 취득하면서 등기부에 거래가액 120,000,000원이 기재됐습니다.
등기 구조에서 말소기준은 2023.05.15 분당세무서장의 압류입니다. 그 뒤에 등기된 계양세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 안산시 압류와 이혜정의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이혜정은 말소기준보다 앞선 2021.08.20에 전입·점유를 시작해 대항력이 있는 임차인이라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 616-17 2층202호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 웃말2안길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.66㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 윤정섭 (2021.12.15 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.05.15 압류입니다. 이혜정의 임차권등기는 2023.11.13 등기됐지만, 실제 임대차계약일은 2021.07.31, 확정일자는 2021.08.05, 주민등록·점유개시는 2021.08.20입니다. 따라서 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 보증금 120,000,000원에 대해 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜정 | 전유부분의전부 | 120,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.08.05 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 정지수 | 202호 | 미상 | 2024.07.15 / 2021.08.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 이혜정은 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이고, 정지수는 2024.07.15 전입으로 말소기준인 2023.05.15보다 늦어 대항력이 없습니다. 정지수는 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 91,000,000원은 120,000,000원의 75.8%
삼성아트빌(616-17)은 총 10세대이고, 비교 가능한 동일 면적 49.66㎡ 실거래는 2021.12의 2층 거래 1건, 120,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가는 91,000,000원으로 이 거래가의 75.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 49.66㎡ | 2 | 120,000,000원 |
다만 가격 판단에는 분명한 한계가 있습니다. 확인되는 실거래가 1건뿐이고 그 거래월도 2021.12입니다. 따라서 91,000,000원이 기록된 거래가보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 현재 시세보다 크게 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다. 이 물건은 가격 할인폭보다 확약의 유효성·정지수의 미상 보증금·최종 명세 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 이혜정 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 이혜정 보증금 중 31,038,000원이 부족하지만, 2026.06.01 확약으로 매수인에게 청구할 잔존 보증금 반환채권을 포기하므로 이혜정 관련 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류는 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산대학교 남서측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통수단은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이고 확인되는 동일 면적 실거래가 1건이므로 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 이혜정 관련 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최신 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 정지수 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구 내용과 임대차계약 관계를 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 분당세무서·계양세무서·안산시 관련 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 재확인. 비교 실거래는 2021.12의 120,000,000원 1건뿐입니다. 현재 호가·최근 인근 다세대 거래를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명의 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 위험은 꺼졌지만, 확인할 것은 남았다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 91,000,000원이어서, 확약이 없다면 배당 후 부족분 31,038,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 2026.06.01 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이어서 이혜정 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 확약 적용 밖인 정지수의 보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성이 있으며, 실거래도 2021.12의 1건뿐입니다. 현재 최저가 91,000,000원은 확인된 거래가 120,000,000원보다 낮지만, 가격 할인보다 확약서와 미상 임차관계의 최종 확인이 먼저인 물건입니다. 주된 인수위험은 해소됐지만 정보 공백이 남아 있어 보수적으로 접근해야 합니다.
