수원지방법원 안산지원 2025타경52591. 안산시 상록구 일동 삼성아트빌 2층 202호, 전용 49.66㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2012년 11월 준공된 10세대 규모이며, 현재 소유자는 윤정섭입니다. 2021년 12월 15일 120,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 국세·지방세 등 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 청구금액 120,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 물건을 해석할 때는 최저가, 임차인 보증금, 확약서의 효력을 반드시 분리해야 합니다. 최저가 63,700,000원만 보면 감정가의 절반 이하이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총취득 부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건에서 그 구조를 바꾸는 핵심이 바로 주택도시보증공사의 확약서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차인은 그보다 먼저 들어왔다

말소기준권리는 2023.05.15 국(분당세무서장)의 압류입니다. 이후 계양세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단과 안산시의 압류는 매각에 따라 등기상 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 반월신용협동조합·안산중앙새마을금고·우리은행·한국스탠다드차타드은행의 근저당권도 이미 말소되었습니다.

그러나 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있다는 점이 중요합니다. 이혜정은 2021.08.20 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.05입니다. 임차권등기 자체는 2023.11.13에 이루어졌지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 앞서 형성된 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 대상은 1명

이혜정의 배당요구 관련 임차권등기일은 2023.11.13, 정지수의 배당요구일은 2025.08.06입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 53.1%라는 숫자의 한계

가격 비교 대상은 같은 건물 삼성아트빌(616-17)의 전용 49.66㎡ 거래입니다. 확인되는 실거래는 다음과 같습니다.

전체 실거래 평균과 최근 12개월 평균으로 표시된 금액은 모두 120,000,000원입니다. 그러나 확인 가능한 거래내역은 2021.12 거래 1건뿐입니다. 이 거래를 현재 시점의 최근 12개월 실거래 시세로 받아들이기는 어렵습니다. 최근 가격 상승·하락 추세를 신뢰성 있게 판단할 거래 표본도 확보되지 않았습니다.

최저가 63,700,000원은 해당 거래가의 53.1%입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 2021년 거래가격 대비 비율이지 현재 시장가치 대비 할인율이 아닙니다.

10세대 규모 다세대주택이라는 특성도 고려해야 합니다. 단지 내 비교 거래가 제한적이어서 동일 건물 실거래만으로 적정 낙찰가를 확정하기 어렵고, 재매각 시 환금성도 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 국세·지방세 등의 법정 우선순위와 실제 배당채권 확정에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액은 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다

대항력 임차인의 보증금 인수형 경매에서는 유찰에 따라 최저가가 낮아지더라도 미배당 보증금이 증가하므로, 매수인의 실질 총부담이 크게 내려가지 않을 수 있습니다. 이혜정의 확약이 중요한 이유입니다.

총부담은 각 회차의 매각가와 예상 미배당 보증금을 단순 합산한 값입니다. 집행비용 추정에 따른 차이가 있으며 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외됩니다. 확약 적용 실질취득은 이혜정 관련 인수 0원 및 별도 추가 인수 없음 전제이고, 정지수의 권리관계가 새로 확인되면 달라질 수 있습니다.

확약이 없다면 2회 유찰 현재 총부담은 121,546,600원, 4회 유찰 가정에서도 120,961,834원으로 보증금 120,000,000원 부근에 머무릅니다. 반면 확약이 유효하면 이혜정 관련 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어지지 않아, 입찰가격 하락이 실질취득 부담의 하락으로 연결될 수 있습니다.

⑥ 압류·조세채권 — 4건의 압류를 따로 보아야 한다

현재 소멸 대상에 해당하는 압류권자는 국(분당세무서장), 국(계양세무서장), 국민건강보험공단, 안산시입니다. 경기광주세무서장의 2022.04.20 압류는 2026.03.05 말소되었습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 안산대학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택·다세대주택·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고 기본적인 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 전체 토지면적 318.2㎡, 지목은 대이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하고 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 범위도 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부 임대상황은 감정평가 시 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 다세대주택이고 확인되는 같은 건물 실거래는 2021.12 한 건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 현시점 매도가능가격을 별도로 조사해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원본과 제출 주체, 효력 및 적용 범위를 확인하세요. 이혜정 관련 인수 0원 판단의 핵심입니다.
• 정지수 임대차관계. 전입 2024.07.15, 확정일자 2021.08.05의 관계를 확인하고 보증금, 계약서, 실제 점유 상태, 임차권의 연속성 여부를 조사해야 합니다. 이혜정 확약으로 정지수 관련 문제가 자동 해결되지는 않습니다.
• 실제 점유자. 현재 누가 거주하거나 점유하고 있는지 확인해야 합니다. 명도 및 인도 협의에 따른 비용과 기간을 별도로 고려하세요.
• 조세채권. 국세·지방세 등 압류 4건의 배당순위와 당해세 여부를 확인하세요. 우선배당 조세가 있다면 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
• 시세 검증. 120,000,000원은 2021.12 거래가격입니다. 이를 현재 시세라고 단정하지 말고 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 거래 및 실제 매도가능가격을 확인하세요.
• 공동주택 관리·상태. 10세대 규모 건물의 관리상태, 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 수리 필요성을 조사하세요.
• 유찰 시나리오. 확약이 유지되는 경우와 효력이 인정되지 않는 경우를 구분하여 응찰 상한을 정해야 합니다. 낮은 최저가 자체를 수익으로 계산하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록 및 확약서를 다시 확인하고 필요하면 법률전문가에게 검토받으세요.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 임차인을 지우지는 않는다”

안산 삼성아트빌 202호의 핵심은 단순한 유찰 할인이 아닙니다. 대항력 있는 보증금 120,000,000원의 임차인이 있음에도 주택도시보증공사의 확약으로 잔존 보증금 인수 문제가 해소될 수 있다는 점입니다.

확약이 없었다면 현재 최저가 63,700,000원에 미배당 보증금 57,846,600원을 더한 121,546,600원이 실질 총부담이 됩니다. 이는 2021년 확인 거래가 120,000,000원보다 높은 금액입니다. 최저가가 아무리 낮아 보여도 인수형 구조에서는 가격 메리트가 없을 수 있다는 의미입니다.

반대로 확약이 유효하게 적용되고 추가 인수가 없다면 이혜정 관련 인수액은 0원으로, 실질취득은 63,700,000원 수준입니다. 하지만 정지수의 보증금·계약관계가 불명확하고, 현재 시세를 뒷받침할 최근 거래가 확인되지 않습니다. 압류 4건에 따른 배당변동 가능성과 소규모 다세대주택의 환금성도 가볍게 볼 수 없습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 확약은 중대한 권리상 이점이지만, 그 효력과 별도 임차관계를 확인하기 전에는 가격상 이익을 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 확약서 효력 확인, 정지수 권리관계 해소, 현재 시세 검증입니다.