청주지방법원 2026타경50158. 진천군 광혜원면 광혜원리 1088 ‘진천광혜원양우내안애아파트’ 101동 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 복도식 아파트이고, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 1층입니다. 현재 최저매각가는 119,490,000원으로 감정가 170,700,000원의 70%까지 내려온 1회 유찰 물건입니다.
권리의 기준점은 2020.05.22 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 27,500,000원입니다. 이후 2025.01.06 카카오뱅크 가압류 18,203,127원과 2026.02.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 1088 진천광혜원양우내안애아파트 101동 1층102호 |
| 도로명주소 | 충청북도 진천군 광혜원면 장기길 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 복도식 · 철근콘크리트구조 20층 건 중 1층 102호 |
| 소유자 | 배민호 |
| 감정가 / 최저가 | 170,700,000원 / 119,490,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 46,761,293원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 이전등기는 원본 대조
등기 흐름상 2015.09.16 배민호·강미정이 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2021.01.28 강미정 지분 전부가 재산분할을 원인으로 배민호에게 이전됐습니다. 권리분석의 말소기준은 2020.05.22 국민은행 근저당 27,500,000원으로 제시되어 있습니다. 그 뒤 카카오뱅크 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다
현재 최저가는 119,490,000원으로 감정가 170,700,000원의 70%입니다. 하지만 동일 평형의 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차의 결과일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 119,490,000원 | 0원 | 71,314,013원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 83,643,000원 | 0원 | 36,034,299원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,550,100원 | 0원 | 11,393,071원 |
③ 예상배당표 (매각가 119,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,472,860원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 18,203,127원 | 18,203,127원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,314,013원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 반영된 채권 45,703,127원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 71,314,013원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광혜원파출소 남측 인근의 진천광혜원양우내안애아파트 단지 내에 위치하고, 주변은 근린생활시설·단독주택·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지방도가 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 복도식 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 1층 102호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·엘리베이터·옥내소화전 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 공도와 연결됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 최저가 119,490,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 단지·동일 면적·유사 층의 최근 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 한국주택금융공사 권리 연결 확인. 2019.12.12 국민은행 근저당 66,000,000원, 2025.05.22 한국주택금융공사 이전등기, 2026.02.03 임의경매개시결정의 연결관계를 등기 원문에서 다시 확인하세요.
- 신청채권 배당 확인. 신청채권자 청구액 46,761,293원이 시나리오상 배당 0원·미충족으로 제시된 이유를 배당요구·채권계산서 등 원문에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 부담 가능 항목은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 서로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 70%는 시세가 아니다”
이 물건의 현재 배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 2020.05.22 국민은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시등기는 소멸하는 구조입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 119,490,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 근거 없이 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 수 없습니다. 여기에 한국주택금융공사의 근저당권 이전등기와 신청채권 배당 표시가 서로 맞물려 있어 권리는 원본 대조, 가격은 시세 대조가 이 사건의 핵심입니다. 현재 단계의 결론은 인수 위험은 낮게 표시되지만, 가격 메리트는 확인 전 보류입니다.
