청주지방법원 2026타경50166. 보은군 보은읍 강신리 164-3 주1동의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 167,182,690원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 117,028,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 보은신용협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당이며, 뒤이어 설정된 김홍점·주식회사경인디엔지 근저당과 보은군·국·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인으로 조사된 사람은 이영학 1명입니다. 전입신고일은 2025.02.25로 말소기준권리인 2022.08.23 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아, 배당 순위와 최우선변제 여부는 매각물건명세서와 관련 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 강신리 164-3 주1동 · 충청북도 보은군 보은읍 강신종곡길 85 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택(방, 거실, 주방, 욕실겸 화장실 등) |
| 토지 | 대 · 486.0㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 34,500원/㎡ |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 손정아 |
| 감정가 / 최저가 | 167,182,690원 / 117,028,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김홍점 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.23 을구 1번 보은신용협동조합 근저당권입니다. 이후 보은군 압류, 국 압류, 김홍점 근저당, 국민건강보험공단 압류, 주식회사경인디엔지 근저당과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영학 | 2025.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이영학의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,392원 |
| 1. 근저당 · 보은신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김홍점 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경인디엔지 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,589,608원 |
현재 회차 117,028,000원 가정에서는 근저당 채권총액 101,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 13,589,608원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 117,028,000원 | 101,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 81,919,600원 | 80,045,047원 | 20,954,953원 | 20,045,047원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,343,720원 | 55,911,533원 | 45,088,467원 | 0원 |
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 보은군 보은읍 강신리 소재 종곡초등학교 북서측 인근이며, 농경지와 주택 등이 혼재한 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 인근에 농로가 있고 본건까지 차량 접근은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택으로, 방·거실·주방·욕실겸 화장실 등이 있으며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 486.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 34,500원/㎡입니다.
- 토지이용. 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 포함됩니다. 농업진흥구역·준보전산지·농림지역과는 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 조사상 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 소유·점유 불분명으로 기재돼 있습니다. 현황조사서와 매각목록을 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 보은군·국·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 임차인. 이영학의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보. 각 근저당권에 토지 충청북도 보은군 보은읍 강신리 164-3이 공동담보로 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 표시돼 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 비율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·제시외 건물 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장 확인이 남는다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.23 보은신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이영학도 2025.02.25 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단독주택과 토지를 일괄매각하는 물건답게 현장과 배당 확인이 더 중요합니다. 제시외 건물은 소유·점유가 불분명하고, 세금 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으며, 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 또한 실거래 비교 자료가 없어 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 제시외 건물·세금·임차배당 확인 후 입찰입니다.
