청주지방법원 2026타경50166. 충북 보은군 보은읍 강신리 164-3에 있는 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 종곡초등학교 북서측 인근의 농경지·주택 혼재지역으로, 토지는 486㎡이며 감정된 주택은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
등기상 소유자는 손정아입니다. 2022년 보은신용협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당권을 시작으로, 김홍점과 주식회사경인디엔지의 후순위 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김홍점이 청구액 30,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저가는 감정가의 약 49%입니다. 가격표만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 감정가 대비 할인과 실제 시장가치 대비 저렴함은 다른 문제입니다. 특히 농촌지역 단독주택은 토지 접근성·건축물 상태·점유관계·매수 수요를 함께 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 강신리 164-3 주1동 도로명주소: 충청북도 보은군 보은읍 강신종곡길 85 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 486㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 평지·부정형 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택 · 방·거실·주방·욕실 겸 화장실 등 |
| 설비 | 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 손정아 (단독소유) |
| 감정가 | 167,182,690원 |
| 최저매각가 | 81,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김홍점 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2022.08.23 보은신용협동조합 근저당권 60,000,000원 |
| 점유관계 | 이영학 전입 확인 · 보증금 및 점유관계 확인 필요 · 제시외 건물 점유 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도
말소기준권리는 2022.08.23 설정된 보은신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김홍점과 주식회사경인디엔지의 근저당권, 보은군·영동세무서장·국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 보증금 미상 전입자
| 점유 관련자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영학 | 2025.02.25 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 전입자는 이영학 1명입니다. 전입일은 2025.02.25로 말소기준권리인 2022.08.23보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없어 매수인이 임대차보증금을 인수하는 구조로 판단되지 않습니다.
다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으며 실제 임차인인지, 어떤 부분을 점유하는지 역시 추가 확인이 필요합니다. 전입일이 후순위라는 사실만으로 점유자의 인도·명도 문제가 사라지는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인율은 미확정
감정가 167,182,690원인 주택·토지가 두 차례 유찰되어 현재 최저가 81,920,000원에 나왔습니다. 감정가 대비 약 49% 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 81,920,000원 | 20,954,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 57,344,000원 | 45,088,192원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 40,140,800원 | 61,981,734원 | 0원 |
회차별 가격은 경매 진행 시나리오이며 실제 다음 매각기일·최저가는 변경될 수 있습니다. 미배당액은 제공된 채권최고액과 집행비용 추정을 활용한 계산으로, 실제 배당과 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,874,560원 |
| 1. 보은신용협동조합 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 김홍점 근저당 | 30,000,000원 | 20,045,440원 |
| 3. 주식회사경인디엔지 근저당 | 11,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 101,000,000원 | 80,045,440원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 20,954,560원 |
근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 채권 잔액과 이자, 조세·공과금의 우선순위, 집행비용, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액 20,954,560원은 매수인의 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 보은군 보은읍 강신리 종곡초등학교 북서측 인근으로, 농경지와 주택 등이 섞인 근교 농촌지대입니다. 도심형 주거지와 다른 매수 수요를 고려해야 합니다.
- 교통. 인근 농로를 이용해 차량으로 접근할 수 있으며 감정요항표상 차량 접근은 무난합니다. 다만 토지의 도로접면은 '세로한면(불)'로 표기되어 있어 실제 접도 상태와 차량 진출입을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 486㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독주택 부지입니다. 평지·부정형이며 개별공시지가는 34,500원/㎡입니다. 공시지가는 실거래 시세가 아닙니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 포함됩니다. 인접한 농업진흥구역·준보전산지·농림지역과의 경계도 토지 활용 계획에 따라 확인이 필요합니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택입니다. 외벽 판넬, 내벽 벽지, 바닥 장판·타일 마감이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 주택의 실제 노후도와 유지보수 상태는 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 농촌지역 단독주택·토지는 아파트와 달리 동일 조건의 거래 비교가 어렵고 구매층이 제한될 수 있습니다. 최저가가 낮아져도 매각기간과 재매도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 이영학 확인. 전입일은 말소기준권리 이후이나, 임대차계약 존재 여부와 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상으로 기재된 제시외 건물의 위치·면적·현황과 실제 소유·점유자를 반드시 확인해야 합니다. 특히 제삼자의 소유 또는 점유 주장이 있는지 점검하세요.
- 말소기준권리 및 세금. 보은신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 등기가 소멸하는 구조를 원본 등기부와 대조하고, 압류 관련 당해세·우선배당 가능성을 검토해야 합니다.
- 토지 경계·진입로. 486㎡ 토지의 지적 경계, 건물 배치, 도로 접면, 실제 차량 통행 가능 여부를 확인하세요.
- 건물 상태. 경량철골·판넬 구조의 지붕·외벽·단열·누수·설비 상태 및 제시외 건물의 적법성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 보은읍 강신리 및 유사 농촌주택의 최근 실거래, 토지 가치, 보수비와 환금성을 우선 검토해야 합니다.
- 입찰 직전 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 법원 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “절반 가격”보다 중요한 것은 인도 가능성과 실제 가치
이 물건의 가장 큰 장점은 매각으로 소멸할 등기상 근저당권과 압류가 정리되는 구조이고, 가장 큰 약점은 제시외 건물과 점유관계의 불확실성입니다.
신청채권자 김홍점의 청구액은 30,000,000원이며, 현재 회차의 예상배당은 20,045,440원으로 전액 회수에 미치지 못합니다. 전체 근저당권자의 미배당액도 20,954,560원에 달합니다. 다만 이러한 미배당이 곧 매수인 부담으로 이전되는 것은 아닙니다.
가격은 감정가 167,182,690원에서 81,920,000원으로 낮아졌지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 진정한 가격 메리트는 아직 판단을 보류해야 합니다. 농촌주택의 환금성, 토지 접근성, 건물 상태 및 제시외 건물의 인도 문제를 고려하면 단순한 저가 매물로 분류하기 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 권리 정리는 비교적 명확하지만, 현장·점유·가격 검증 전 입찰은 신중’입니다. 제시외 건물과 이영학의 점유관계를 정리하고 실제 거래 가능한 시장가격을 확인한 뒤에야 최저가 81,920,000원의 투자 적정성을 평가할 수 있습니다.
