의정부지방법원 2025타경62347. 경기도 고양시 덕양구 오금동 210-3 소재 물건으로, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 사건 구조는 일반 채무불이행형 담보경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매입니다. 등기상 소유자는 문광숙 5분의 2, 문용삼 5분의 2, 이애숙 5분의 1 지분 공유 형태이고, 경매개시결정 채권자는 문용삼입니다. 등기상 근저당·압류가 확인되지 않아 권리 인수 자체는 단순하지만, 이 물건의 본질은 권리보다 용도와 제출서류입니다.
특히 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 목록 1, 5, 6 물건 농지취득자격증명 제출요가 기재되어 있습니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 되어 있어, 입찰 전 관할 행정기관에서 발급 가능성을 확인하지 않으면 가격이 낮아진 의미가 사라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62347 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 210-3 |
| 등기 표시 | [건물] 경기도 고양시 덕양구 오금동 210-10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 문광숙 5분의 2 · 문용삼 5분의 2 · 이애숙 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,163,339,000원 / 1,428,030,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1, 5, 6 물건 농지취득자격증명 제출요 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 공유물분할 구조
임차인 없음. 매수인이 떠안을 임차보증금은 확인되지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건은 채권액이 있는 근저당 실행형이 아니라 공유자 사이의 공유물분할을 위한 경매개시결정이 말소기준처럼 작동하는 구조입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 소유권 취득 이후의 실제 사용 가능성은 토지 규제와 농지취득자격증명 여부에 좌우됩니다.
② 유찰 구조 — 감정가 34.3%까지 하락
현재 회차 최저매각가는 1,428,030,000원으로 감정가 4,163,339,000원의 34.3%입니다. 다음 회차로 내려가면 4회 유찰 시 999,620,999원, 5회 유찰 시 699,734,699원 시나리오가 됩니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 1,428,030,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 999,620,999원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 699,734,699원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,428,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,680,300원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 문용삼 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,411,349,700원 |
채권액이 특정된 배당채권은 반영되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 ‘대독노인정’ 북동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용중입니다.
- 건물 구조. 일반목구조 기타지붕 지상1층 건물이며, 외벽은 목재 및 벽돌 마감 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인은 없습니다.
⑤ 규제·서류 체크
- 농지취득자격증명. 목록 1, 5, 6 물건은 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 자연녹지지역. 기호 1, 2, 4, 5, 6, 7 모두 자연녹지지역 제한이 있습니다.
- 개발제한구역. 기호 1, 2, 4, 5, 6, 7 모두 개발제한구역 제한이 있습니다.
- 공익용산지. 기호 6, 7은 공익용산지 제한이 있습니다.
- 과밀억제권역. 기호 1, 2, 4, 5, 6, 7 모두 과밀억제권역입니다.
- 가축사육제한구역. 2024-11-12 일부제한구역으로 기재되어 있습니다.
- 폐기물매립시설 설치제한지역. 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률상 제한이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 입찰 전 관할 행정기관에 목록 1, 5, 6의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각 조건이므로 필요한 부분만 분리 취득하는 접근은 맞지 않습니다.
- 개발제한구역 사용계획. 단독주택 이용상태와 향후 사용계획이 개발제한구역 제한에 맞는지 확인해야 합니다.
- 공익용산지 포함 여부. 기호 6, 7 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 별도 검토해야 합니다.
- 명도·점유. 임차인은 없지만 단독주택 이용중인 물건이므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “34% 가격”보다 “취득 가능성”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 확인된 임차인도 없고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 감정가 41.63억 물건이 14.28억까지 내려온 배경은 단순 가격 문제가 아닙니다. 일괄매각, 농지취득자격증명, 개발제한구역, 자연녹지지역, 공익용산지 제한이 겹쳐 일반 주택처럼 환금성을 계산하기 어렵습니다. 권리는 양호, 용도와 서류는 고위험. 이 물건은 싸게 사는 문제가 아니라 실제로 취득·사용·처분이 가능한지부터 확인해야 하는 유형입니다.
