청주지방법원 2026타경50171. 청주시 청원구 오창읍 성산리 108-1에 위치한 공장·사무실 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 일련번호2는 1층 공장·휴게실 등, 2층 사무실·기숙사·식당·창고·사택 등으로 이용 중이고, 일련번호3은 공장으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 6,454㎡, 계획관리지역이며 현재 최저매각가는 2,985,765,000원으로 감정가 4,265,379,000원의 70%입니다.
권리의 뼈대는 비교적 명확합니다. 2021.11.18 중소기업은행의 채권최고액 2,196,000,000원 근저당이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 같은 은행의 240,000,000원 근저당 2건, 신용보증기금 가압류, 국 압류 및 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리가 깨끗해지는 것과 임차·점유관계가 깨끗한 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50171 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 성산리 108-1 · 충청북도 청주시 청원구 오창읍 성산2길 47-33 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 6,454㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 주식회사예담에스피 |
| 감정가 / 최저가 | 4,265,379,000원 / 2,985,765,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,416,917,031원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 5번 내지 목록 11번 지분 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2021.11.18 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 중소기업은행 근저당권 2건과 신용보증기금 가압류, 국 압류, 2026.02.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 윤태진의 강제경매개시결정은 취하돼 이미 말소됐고, 주식회사디지비캐피탈 및 주식회사에이치비캐피탈의 가압류도 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 1998년 전입 기재가 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임용주 | 2021.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민관 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은관 | 2023.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은관. | 1998.06.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차·점유 기재는 4건입니다. 임용주·최민관·이은관의 전입일은 모두 2021.11.18 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 이은관.의 전입일은 1998.06.09로 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 기재만으로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 4,265,379,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,985,765,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건은 동일 물건군의 실거래 비교 기준이 제시돼 있지 않으므로 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 공장·사무실·기숙사·창고·사택이 혼재하고 토지와 제시외 건물, 지분 매각 부분까지 포함돼 있어 가격 판단은 권리 확인과 별도로 물리적·법적 범위를 함께 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,985,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,257,650원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 2,196,000,000원 | 2,196,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 275,500,000원 | 275,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,007,350원 |
현재 최저가 가정에서는 배당표상 채권자 합계 2,951,500,000원이 전액 배당되고 2,007,350원이 남는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 1998.06.09 전입 점유자의 실제 보증금·배당관계도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·물적 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 서오창IC 북동측 인근이며 주위에 공장·주택·농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물 이용. 일련번호2는 1층 공장·휴게실 등, 2층 사무실·기숙사·식당·창고·사택 등으로 이용 중이며, 일련번호3은 공장으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 경사지붕이며 위생·급배수설비가 갖춰져 있고, 일련번호2의 2층 기숙사·사택 부분에는 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 6,454㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 125,100원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록 5번 내지 목록 11번은 지분 매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1998년 전입 점유자 확인. 이은관.의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 0원 인수의 조건부 해석. 현재 배당계산상 인수액은 0원이지만 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상인 만큼 실질취득비용을 먼저 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물 및 목록 5번 내지 목록 11번의 지분 범위를 현황도와 등기상 표시로 맞춰봐야 합니다.
- 공장 저당목록 확인. 중소기업은행 근저당 변경·설정에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-41호·제2022-42호·제2022-43호가 기재돼 있습니다.
- 압류·배당 변동 확인. 국 압류가 존재하며 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 기준 없이 ‘싸다’고 판단하지 말고 물적 범위와 점유 리스크를 반영한 상한가를 별도로 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 1998년 전입을 먼저 본다”
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 공장·사무실·토지의 복합 일괄매각이고 제시외 건물과 지분 매각이 포함돼 있으며, 무엇보다 1998.06.09 전입 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원은 계산상 수치로 보고, 실제 인수 가능성을 완전히 닫아서는 안 됩니다.
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교 기준이 없는 상황에서 할인율 하나만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 이 물건의 우선순위는 ① 선순위 가능 점유자 확인 → ② 일괄·제시외·지분 매각 범위 확인 → ③ 그 다음 가격 판단입니다. 권리순위는 정리되지만, 점유와 매각범위 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
