청주지방법원 2026타경50171. 청주시 청원구 오창읍 성산리 108-1 소재 공장 및 부속시설 관련 경매입니다. 감정평가상 1층은 공장·휴게실, 2층은 사무실·기숙사·식당·창고·사택 등으로 사용되고, 별도 공장 건물도 포함된 구조입니다. 소유자는 주식회사예담에스피이며, 중소기업은행이 2021년 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매를 신청했습니다.
등기부에 나타나는 근저당권 3건의 채권최고액 합계는 2,676,000,000원입니다. 현 회차 최저매각가에서는 배당표상 채권액 전액을 충족시키지 못합니다. 다만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 별개입니다. 등기상 후순위 근저당권·압류 등의 소멸 여부만으로 임차관계까지 안전하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50171 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 성산리 108-1 도로명주소: 성산2길 47-33 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·기숙사·사택 등 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 6,454㎡ · 계획관리지역 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 경사지붕 · 2층 및 1층 공장 건물 |
| 소유자 | 주식회사예담에스피 (단독소유) |
| 감정가 | 4,265,379,000원 |
| 최저매각가 | 2,090,036,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,416,917,031원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.18 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 5번~11번 지분 매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유관계는 별개
말소기준권리는 2021.11.18 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 중소기업은행의 다른 근저당권 2건, 신용보증기금 가압류, 국의 압류와 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존 강제경매개시결정은 취하되어 이미 말소되었고, 디지비캐피탈·에이치비캐피탈의 가압류도 각각 말소 처리된 상태입니다.
따라서 등기상 후순위 담보권이 그대로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다. 그러나 1998.06.09 전입기록이 말소기준권리보다 앞선다는 점을 별도로 살펴야 합니다. 기록상 전입일과 실제 점유, 임대차의 성립, 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 상태에서는 선순위 임차권이 확정적으로 존재한다고도, 존재하지 않는다고도 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 인수액을 확정할 수 없는 핵심 변수
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 성명은 임용주·최민관·이은관입니다. 이은관은 표기가 일부 다른 전입기록이 중복되어 전입기록 4건, 서로 다른 성명 기준 3명입니다. 이들이 모두 별개의 실제 임차인인지, 각자의 점유 및 계약관계가 무엇인지는 확인이 필요합니다.
| 점유 관련 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임용주 | 2021.12.09 | 미상 | 선순위 아님 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민관 | 2025.02.28 | 미상 | 선순위 아님 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은관 | 2023.04.10 | 미상 | 선순위 아님 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은관. | 1998.06.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판정은 말소기준일과 전입일의 선후관계를 중심으로 한 예비 검토입니다. 실제 임대차의 성립, 점유, 적법한 대항요건 및 매각물건명세서 기재에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 확인된 신고는 없으며, 동일 성명 기록은 중복 가능성을 고려해야 합니다.
③ 매수인 인수위험 — 최저가와 실질취득가를 구분해야 한다
예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 확인되지 않은 선순위 임차보증금까지 소멸한다고 확정한 결론이 아닙니다. 특히 1998년 전입기록이 유효한 대항력 있는 임대차에 해당한다면 보증금 배당 여부와 미배당 잔액에 따라 별도 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
| 현재 최저매각가 | 2,090,036,000원 |
|---|---|
| 배당표상 인수 | 0원 (확인된 선순위 임차보증금 반영 전) |
| 선순위 보증금 | 미상 |
| 최종 인수액 | 확정 불가 |
| 매수인 실질취득 | 낙찰가 + 확정된 인수액 |
| 시세 대비 가격 메리트 | 비교 거래자료 및 인수액 확인 전 판단 보류 |
④ 가격·유찰 시나리오 — 할인율보다 중요한 회수 구조
이 물건은 2회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 공장·토지 거래시세보다 낮은지는 알 수 없습니다. 공장용 부동산은 건물 노후도, 산업용 활용도, 토지 형상, 도로 접근 및 지분관계에 따른 차이가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰·49%) | 2,090,036,000원 | 2,066,735,640원 | 884,764,360원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 1,463,025,200원 | 1,445,994,948원 | 1,505,505,052원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 1,024,117,639원 | 1,011,476,463원 | 1,940,023,537원 |
현재 배당 시나리오의 채권총액은 2,951,500,000원, 채권자 예상배당은 2,066,735,640원입니다. 그 결과 884,764,360원의 미배당이 발생합니다. 한 번 더 유찰되는 경우 채권 미배당은 1,505,505,052원, 그다음 회차에서는 1,940,023,537원으로 확대됩니다.
그러나 이는 채권자 측의 미회수금이지, 그 금액을 낙찰자가 자동 인수한다는 뜻은 아닙니다. 반대로 선순위 임차보증금이 확정되면 현재 배당 시나리오에 표시된 인수액 0원과 무관하게 매수인의 실질취득 부담이 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,090,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 23,300,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 2,196,000,000원 | 2,066,735,640원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 275,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준의 기계적 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차권 관련 배당이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 채권액·인수액은 달라질 수 있습니다. 등기상 공동담보 및 공장저당 관련 사항도 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·주변환경. 충청북도 청주시 청원구 오창읍 성산리 소재 ‘서오창IC’ 북동측 인근입니다. 주변에 공장·주택·농경지가 혼재하며 제반 주위환경은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로가 지나 제반 교통상황은 무난한 편입니다. 다만 화물차 진출입과 각 필지에 대한 실제 통행권은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 이용. 2층 건물의 1층은 공장·휴게실, 2층은 사무실·기숙사·식당·창고·사택 등으로 이용됩니다. 별도의 1층 공장 건물도 있으며, 일반철골구조 경사지붕입니다.
- 건물 설비. 위생·급배수설비가 구비되어 있고, 기숙사·사택 부분에는 난방설비가 있습니다. 실제 시설 상태와 가동 가능 여부는 점검이 필요합니다.
- 토지 현황. 공장용지 6,454㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 지형은 완경사·부정형입니다. 도로 접면은 세로각지(가)로 표시됩니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역에 포함되며, 일부 필지에는 건축법상 도로 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지 경계 및 각 필지의 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 제시된 공시지가 단가는 125,100원/㎡입니다. 공시지가를 매각대상 전체의 시세나 즉시 처분가능가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건물 관련 사항. 감정요항표상 위반건축물 여부는 해당 없음으로 분류됩니다. 다만 제시외 건물이 포함되어 실제 건축물 현황과 인허가 서류를 대조해야 합니다.
- 환금성. 공장·사무실·기숙사·사택 등 복합 이용 형태이고 일부 토지가 지분 매각 대상입니다. 일반적인 주거용 부동산보다 수요자의 용도 적합성과 도로·공유관계가 거래에 중요하게 작용할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1998년 전입기록 검증. 이은관. 명의의 전입 이력, 실제 점유 시작일, 해당 건물 및 임대차와의 관계를 확인하세요. 이은관 명의의 다른 전입기록과 중복 여부도 대조해야 합니다.
- 보증금 및 대항력 검증. 모든 점유 관련자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 부분을 확인하여 매수인 인수 가능액을 산정해야 합니다.
- 공장·기숙사 점유. 실제 공장 운영 주체, 사무실·기숙사·사택 사용 인원, 소유자와 사용자의 관계를 확인하세요. 명도 범위와 비용이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보·공장저당. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록을 대조하여 매각대상과 담보 범위를 확인해야 합니다.
- 지분 매각 범위. 목록 5번~11번의 각 지분비율, 공유자, 위치 및 실제 이용상황을 확인하세요. 특히 진입도로와 공장부지의 이용관계가 중요합니다.
- 제시외 건물. 포함된 제시외 건물의 실제 위치·구조·점유·인허가·철거 가능성 및 활용도를 확인해야 합니다.
- 세금·관리 부담. 국의 압류가 존재하므로 미납세금의 종류와 배당순위 등을 확인하세요. 공장 유지 관련 미납금과 인수 가능한 비용도 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 인근 공장·토지의 실제 거래가격을 면적, 건물 상태, 토지 형상, 도로 접근 및 지분관계까지 맞춰 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 배당표 원본 대조. 실제 채권잔액, 선순위 임차권, 당해세 및 우선변제 관계를 반영하여 배당·인수 구조를 다시 계산해야 합니다.
- 매각조건 확인. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 토지·건축물 관련 공부를 대조하고 매각대상별 현장을 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 “미확정 인수액”이 중요하다
이 사건의 표면적 가격은 상당히 낮아 보입니다. 감정가 4,265,379,000원에서 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 2,090,036,000원, 감정가 대비 49%가 되었기 때문입니다.
하지만 이 숫자만으로 안전한 투자라고 평가할 수 없습니다. 1998.06.09 선순위 전입기록의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되지 않아 매수인의 인수액이 확정되지 않았습니다. 게다가 목록 5번~11번 지분 매각, 제시외 건물 포함, 공장·기숙사 등 복합 이용이라는 조건은 일반적인 단독 소유 공장 거래보다 세밀한 검토를 요구합니다.
현재 배당표상 미배당 채권액은 884,764,360원이지만, 이것을 매수인의 인수액으로 오인해서도 안 되고, 반대로 배당표상 인수액이 0원이라는 이유로 선순위 임차관계까지 안전하다고 판단해서도 안 됩니다.
종합 판단은 입찰 보류·선순위 점유 및 실질취득금액 확인 우선입니다. 대항력·보증금·지분 이용관계가 명확해지고, 실질취득금액이 실제 거래시세보다 유리하다는 근거가 확보되어야 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다. 지금은 감정가 대비 할인율보다 인수위험의 해소 여부가 먼저입니다.
