수원지방법원 2025타경52729. 안산시 상록구 일동 구룡로 65에 위치한 다세대주택 3층 301호입니다. 감정가는 171,300,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 119,910,000원입니다. 소유자 김준수는 2021.07.21 소유권을 취득했고 등기부에는 거래가액 180,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 보증금 170,000,000원의 임차권자 이대로입니다.
임차인 이대로는 2021.06.10 주민등록, 2021.06.30 점유개시, 2021.06.09 확정일자를 갖추고 2023.07.21 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2024.07.10 국민건강보험공단 압류이므로, 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가 + 인수액이 사실상 보증금 1.70억원에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 본건은 확약서가 제출돼 이 구조가 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 110-13 3층301호 · 경기도 안산시 상록구 구룡로 65 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 68.16㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김준수 (2021.07.21 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,300,000원 / 119,910,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 승부처
현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.07.10 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 2025.07.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.12.31 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이대로 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.10 | 2021.06.09 | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
이대로는 전입·점유·확정일자를 갖췄고 배당요구도 했습니다. 원칙적으로는 선순위 대항력 임차인이라 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 170,000,000원 중 117,431,260원이 배당되고 52,568,740원이 남습니다. 다만 이 잔존액은 확약서에 따라 매수인에게 실질 청구되지 않는 구조*입니다.
③ 가격 비교 — 1.20억이지만 비교 표본은 1건
같은 건물 서원럭스빌에이동, 전용 68.16㎡에 잡힌 실거래는 2021.06 180,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 119,910,000원은 이 거래가의 66.6%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 119,910,000원이므로 숫자상으로는 180,000,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 68.16㎡ | 3 | 180,000,000원 |
다만 확인되는 거래가 1건이고 시점도 2021.06입니다. 따라서 66.6%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 확정적인 할인율이라고 보기는 어렵습니다. 특히 8세대 규모 다세대주택이라 동일 면적 거래 표본이 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,478,740원 |
| 1. 임차인 이대로 보증금 | 170,000,000원 | 117,431,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 52,568,740원입니다. 다만 2026.06.01 제출된 확약서로 인해 해당 금액은 매수인 인수에서 실질 0원*으로 처리합니다. 배당표 숫자는 원 배당자료 기준입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 총액은 1.70억에 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 119,910,000원 | 52,568,740원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 83,937,000원 | 87,973,866원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 58,755,899원 | 112,701,707원 | 0원* |
확약을 제외하고 권리만 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 부담이 약 170,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이 있는 물건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 본건은 바로 그 예외를 확약서가 해소한 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산성호중학교 북동측 인근이며 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지, 제2종일반주거지역이며 동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 거래표본. 서원럭스빌에이동은 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 2021.06 180,000,000원 1건입니다.
- 제시외 건물. 1층 지상에 301호로 표시된 소유자 미상의 판넬조 창고 등 약 1㎡가 소재하며 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본건의 인수 0원 판단은 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 직접 의존합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매각물건명세서와 확약서 원문에서 매수인에 대한 보증금 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 119,910,000원은 확인된 180,000,000원 거래 대비 66.6%지만 거래가 1건뿐이므로 현재 시장가치 판단에는 표본 한계가 큽니다.
- 제시외 건물. 약 1㎡ 창고 등이 매각에 포함된 것으로 기재돼 있으므로 현황·사용관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 기재사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 물건을 등기 순서만 보고 보면 쉽지 않습니다. 임차인 이대로는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖췄고 보증금도 170,000,000원이라, 현재 회차 기준 52,568,740원이 미배당되는 전형적인 선순위 대항력 임차인 구조입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
하지만 2026.06.01 확약서가 핵심 변수가 됐습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고, 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 119,910,000원, 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다. 권리구조는 확약 덕분에 크게 단순해졌지만, 거래 표본이 1건뿐인 8세대 다세대이므로 최종 승부처는 확약서 원문 확인과 현재 시세 검증입니다.
