청주지방법원 2026타경50228. 진천읍 일대의 토지와 판매시설·사무실·창고 등으로 이용되는 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함으로 기재돼 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 5,868,278,300원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 기준점은 2023.03.30. 설정된 성심신용협동조합 근저당권 336,000,000원입니다. 같은 날 으뜸신용협동조합 1,896,000,000원, 증평신용협동조합 720,000,000원, 삼성대소신용협동조합 1,440,000,000원의 근저당권이 설정돼 있고, 이후 김종현 근저당권과 유한이·충북신용보증재단·중소기업은행의 가압류가 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50228 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 471-205 |
| 등기 부동산 표시 | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 471-129 · 성석리 664-1, 733-9 / 충청북도 진천군 진천읍 대촌길 14-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 소매점(현황 창고), 판매시설, 사무실, 휴게실, 연회장, 화장실, 일반음식점(현황 창고) 등 |
| 소유자 | 장해원 |
| 감정가 / 최저가 | 5,868,278,300원 / 5,868,278,300원 (신건) |
| 청구액 | 292,761,367원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.02.08. 농협은행주식회사 근저당권 3,948,000,000원이 먼저 설정됐지만 2023.03.30. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2023.03.30. 성심신용협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 남해유통(주) 1건 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남해유통(주) | 사무실1칸 · 사무실 | 2023.06.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 남해유통(주)의 전입일은 2023.06.02.로 말소기준권리인 2023.03.30.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 매각물건명세서와 임대차 원본의 재확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,868,278,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 61,082,783원 |
| 1. 성심신용협동조합 근저당 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 으뜸신용협동조합 근저당 | 1,896,000,000원 | 1,896,000,000원 |
| 3. 증평신용협동조합 근저당 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 4. 삼성대소신용협동조합 근저당 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 5. 김종현 근저당 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 6. 유한이 가압류 | 251,726,027원 | 251,726,027원 |
| 7. 충북신용보증재단 가압류 | 19,550,000원 | 19,550,000원 |
| 8. 중소기업은행 가압류 | 45,380,323원 | 45,380,323원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,046,539,167원 |
현재 회차에서는 채권총액 4,760,656,350원이 전액 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 1,046,539,167원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 5,868,278,300원 | 4,760,656,350원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 4,694,622,640원 | 4,645,276,414원 | 115,379,936원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 3,755,698,112원 | 3,715,741,131원 | 1,044,915,219원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈 경우 권리 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 진천군 진천읍 성석리 소재 생거진천 전통시장 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·주택·농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건 토지 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 소매점은 현황 창고, 건물은 판매시설·사무실·휴게실·연회장·화장실 등으로 이용되고, 일반음식점도 현황 창고 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물과 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물 등이 포함됩니다. 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비 등이 갖춰진 건물이 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지면적 261.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·자루형, 중로한면 조건입니다. 공시지가는 1,026,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되며, 일부 토지는 소로2류에 접합합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 남해유통(주)의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 인접지와의 경계가 다소 불분명해 정확한 지적 관련 사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 감정평가서가 명시합니다.
- 일단지 평가 확인. 일부 토지는 용도상 불가분 관계를 가진 일단의 토지로 보아 감정평가됐습니다. 실제 이용관계와 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각이며 제시외 건물과 수목이 매각에 포함됩니다. 현황과 감정평가 대상의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 공부상 소매점·일반음식점이 현황 창고로 사용되는 부분이 있으므로 실제 영업·점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 주변 토지·상가·판매시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 현장 확인은 가볍지 않다”
이 물건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.03.30. 성심신용협동조합 근저당권이고, 이후 근저당·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 남해유통(주)도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며, 현재와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난점은 등기 밖에 있습니다. 임차보증금 미상, 임대관계 미상, 토지 경계 다소 불분명, 일단지 감정, 제시외 건물·수목 포함, 공부상 용도와 현황 이용의 차이가 함께 존재합니다. 게다가 시세 자료가 없어 5,868,278,300원의 신건 가격이 시장 대비 적정한지 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 권리 인수는 정리돼 있지만, 가격·임대·현장 실사는 반드시 별도로 해야 하는 물건입니다.
