청주지방법원 2026타경50228. 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 소재 기타 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 판매시설, 사무실, 휴게실, 연회장, 음식점 및 창고로 이용되는 건물이 확인됩니다. 단순한 주거용 아파트 경매와 달리 점유 관계, 유치권, 토지 경계, 건축물의 이용상태가 함께 중요합니다.

감정가는 5,868,278,300원이며 첫 매각기일의 최저매각가도 같습니다. 경매를 신청한 성심신용협동조합의 청구액은 292,761,367원입니다. 그러나 청구액만으로 물건에 얽힌 전체 채무를 판단해서는 안 됩니다. 공동담보 관련 근저당권이 여러 건 설정되어 있고, 이후 개인·금융기관 채권자의 가압류도 이어졌기 때문입니다.

등기상 금융채권은 매각으로 정리되는 방향이지만, 유치권은 등기부의 후순위 권리처럼 단순히 말소되는 권리가 아닙니다. 신고인이 실제로 유치권 성립요건을 충족하는지가 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 신협 근저당

등기상 핵심은 2023.03.30 설정된 성심신용협동조합 근저당권입니다. 2023.02.08 농협은행 근저당권이 먼저 설정되었으나, 해당 권리는 2023.03.30 이미 말소되었습니다. 따라서 농협은행의 과거 채권최고액 3,948,000,000원을 현존 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

2023.03.30 동일 접수번호 4416으로 성심·으뜸·증평·삼성대소신용협동조합의 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당권들은 매각으로 소멸하는 권리이며, 이후 설정된 김종현 근저당권과 가압류 3건, 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 신고, 보증금 미상

현황조사에서는 남해유통(주)가 사무실 1칸을 사용하는 것으로 조사되었습니다. 신고일은 말소기준권리인 2023.03.30 이후인 2023.06.02입니다. 따라서 현재 확인된 신고일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다.

실제 조사된 임차인은 1명(법인 1곳)입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않으므로 중복 계산할 보증금도 없습니다.

다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 감정평가에서도 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 보증금 규모와 점유·명도 비용을 확정할 수 없습니다. 특히 사무실 사용관계가 상가건물 임대차에 해당하는지, 사업자등록 등 대항요건을 언제 갖추었는지 별도로 확인해야 합니다.

③ 최대 쟁점 — 199,500,000원 유치권 신고

이 사건에서 유치권은 가장 중요한 위험입니다. 유치권은 공사대금 채권이 존재한다는 주장만으로 성립하지 않습니다. 해당 부동산과 채권의 견련성, 적법한 점유, 변제기 도래 등 성립요건을 확인해야 합니다.

신청채권자가 유치권배제를 신청했다는 사실은 유치권에 다툼이 존재한다는 의미이지, 법원이 이미 유치권을 배척했다는 의미가 아닙니다. 반대로 유치권신고서가 제출되었다는 사실만으로 유치권이 성립했다고 확정할 수도 없습니다.

적법하게 성립한 유치권이 매각 이후에도 존속한다면, 매수인은 유치권에 따른 인도 거절과 관련 분쟁을 감수해야 할 수 있습니다. 반면 요건이 충족되지 않았다면 유치권 주장이 배척될 여지도 있습니다.

주장금액 199,500,000원은 신고금액일 뿐 확정된 매수인 인수금이 아닙니다. 따라서 이를 자동으로 최저매각가에 더해 확정 취득원가로 계산하는 것도, 반대로 인수 0원이라는 금융권리 분석만 보고 무시하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,868,278,300원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 우선 공제하고, 등기상 근저당권과 가압류 채권을 배당하는 추정표입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산한 것이며, 실제 채권잔액과 법정 배당순위의 확정 결과와 다를 수 있습니다.

배당표는 최저매각가 기준의 추정입니다. 집행비용 61,082,783원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액과 배당요구 내역 등에 따라 금액과 순위가 변동될 수 있습니다. 유치권 신고금액은 확정 배당채권으로 포함하지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가지만 위험이 사라지지는 않는다

회차가 내려갈수록 낙찰대금은 감소하고 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 원칙에 따라 채권자 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

반면 유치권은 별개의 문제입니다. 어느 회차에서 낙찰되든 유치권 성립 여부가 확정되지 않았다면 점유·인도 분쟁 가능성이 남습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아진다는 사실만으로 권리 위험이 해소된다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·토지·건물의 환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 위치. 진천읍 성석리 소재 생거진천 전통시장 서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건 토지 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 이용상태. 소매점과 일반음식점으로 분류된 일부 건물이 현황상 창고로 사용되고 있으며, 주요 2층 건물은 판매시설·사무실·휴게실·연회장 등으로 이용되고 있습니다. 용도별 실제 활용성과 수익성을 개별적으로 검토해야 합니다.
• 건물 구조. 일반철골 및 경량철골구조의 판넬지붕 건물이 포함됩니다. 주요 2층 건물에는 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 토지 현황상 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며, 제1종일반주거지역에 속합니다. 확인된 토지 현황 중 면적은 261.0㎡, 공시지가는 1,026,000원/㎡입니다. 해당 수치가 일괄매각 전체 면적이나 전체 토지의 평균 공시지가를 의미하지는 않습니다.
• 형상·도로. 토지 현황에는 평지·자루형·중로한면 접면으로 기재되어 있습니다. 실제 진출입 동선과 건축물의 이용 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 경계. 감정평가상 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 것으로 조사되었습니다. 필요시 측량으로 재확인해야 합니다.
• 일단지 평가. 일부 토지는 이용상 불가분의 관계를 고려해 일단지로 평가되었습니다. 필지별로 독립적인 처분·개발이 가능한 것으로 전제해서는 안 됩니다.
• 규제. 제1종일반주거지역 및 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 일부 토지는 도시계획도로와 접하는 것으로 평가되어 필지별 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 판매시설·사무실·창고 등 복합적인 이용형태, 일괄매각 조건, 유치권 분쟁 및 토지 경계 문제가 있어 일반 주거용 부동산보다 매수자별 활용 목적에 따른 가격 편차가 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 원본 확인. 전성구의 2026.08.18 유치권신고서, 공사계약서, 기성·정산자료, 공사대금 채권 및 점유 관련 소명자료를 확인하세요.
• 배제신청 결과 확인. 성심신용협동조합의 2026.09.14 유치권배제신청서와 관련 절차의 진행 상태를 확인하세요. 신청 사실만으로 유치권이 배척되었다고 판단하지 마세요.
• 현장 점유조사. 실제 건물별 점유자, 남해유통(주)의 사용 부분, 유치권 신고인의 점유 주장 및 현장 시설 관리 상태를 대조하세요.
• 임대차 원본 확인. 남해유통(주)의 임대차계약서, 사업자등록 관련 신고일, 확정일자, 보증금·차임, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 매각목록의 토지·건물 전체와 제시외 건물 및 수목의 포함 범위를 현장·지적도·건축물대장과 대조하세요.
• 토지 경계 및 측량. 인접 토지와의 경계가 불명확하다는 감정평가 의견이 있으므로, 필요시 측량과 진출입 통로의 권원 확인을 진행하세요.
• 건축물 이용 적법성. 창고로 사용 중인 소매점·음식점의 현황을 건축물대장상 용도와 대조하고 실제 사용에 필요한 인허가를 확인하세요.
• 공동담보 범위 확인. 여러 신협의 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 각 근저당권의 공동담보 대상과 실제 배당관계를 확인하세요.
• 시장가격 재검증. 인근 유사 상업시설·토지의 최근 거래와 임대수익을 조사해 감정가 5,868,278,300원이 적정한지 검토하세요.
• 부대비용 확인. 취득세, 체납 관리비, 부동산 인도비용, 유치권 분쟁 관련 비용 및 각종 시설 보수비를 별도로 검토하세요.
• 매각조건 재확인. 2026.10.22 매각기일 전에 최신 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서와 사건 진행 내역을 대조하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

이 사건은 금융권리만 보면 비교적 분명합니다. 이미 말소된 농협은행 근저당권을 제외하면, 말소기준인 성심신용협동조합 근저당권과 나머지 신협·개인 근저당권, 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 남해유통(주)의 신고일도 말소기준 이후입니다.

하지만 전성구의 199,500,000원 공사대금 유치권 신고가 존재하고, 신청채권자가 배제를 신청했음에도 성립 여부는 불분명합니다. 여기에 복합 상업용 건물의 점유와 임대관계, 경계 확인, 일괄매각이라는 특성이 겹칩니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 5,868,278,300원을 최근 시장가격과 비교해 저렴하다고 평가할 근거가 확보되지 않았습니다. 유찰 가능성을 계산하는 것보다 유치권의 성립 여부와 실제 시장가격을 먼저 확정하는 것이 중요합니다.

결론은 고주의·입찰 보류 검토입니다. 유치권 관련 서류와 점유 상태가 명확해지고, 임대차 및 토지 경계가 검증되며, 적정 시장가격까지 확인된 이후에야 응찰가를 판단할 수 있습니다. 등기상 인수 0원은 확인되지만, 실제 취득 위험까지 0원인 물건은 아닙니다.