수원지방법원 2025타경52820. 시흥시 은행동 삼성그랑쥬테 나동 3층 302호, 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 유지성이고, 2025.07.25. 최찬환이 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 후순위 압류나 가압류가 아니라 말소기준일보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권입니다. 최찬환은 2022.03.03. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.06.07. 압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 부담하는 구조입니다.
특히 보증금 193,000,000원이 현재 최저가 185,000,000원보다 큽니다. 이 유형은 유찰로 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 인수분이 커지므로, “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 그대로 적용되지 않습니다. 시세와 비교할 때도 185,000,000원이 아니라 실질취득액 약 193,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-47 제나동 제3층 제302호 · 시흥대로1056번길 4-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 49.37㎡ |
| 소유자 | 유지성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최찬환 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2019.08.09. 동수원신용협동조합 근저당권은 2020.04.13. 이미 말소되었습니다. 이후 최찬환이 2022.03.03. 전입·점유했고, 말소기준권리는 그 뒤인 2022.06.07. 국의 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 점유자로 대항력 있음으로 판단됩니다. 2023년 이후 주택도시보증공사 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정, 안산세무서 압류는 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 193,000,000원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최찬환 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.03 임차권등기 2024.03.12 | 193,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 아님 |
최찬환은 임대차계약일 2022.01.26., 전입·점유 2022.03.03., 확정일자 2022.01.26.으로 등기되어 있고, 배당요구도 2024.03.12. 접수된 것으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명이며 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 193,000,000원과 비교
삼성그랑쥬테의 전용 49.37㎡ 및 인접 면적 거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 177,250,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 174,333,333원과 최신 거래 175,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -6.3%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 49.37㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.05 | 49.37㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 46.07㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2023.11 | 46.07㎡ | 2 | 186,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 174,333,333원 |
현재 최저가 185,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 106.1%로 이미 최근 시세 이상입니다. 여기에 대항력 인수형의 실질취득 193,000,000원을 기준으로 비교하면 최근 12개월 평균의 110.7%, 최신 거래 175,000,000원의 110.3%입니다. 시장이 -6.3% 하락 추세인 상황에서 실질취득액이 최근 거래보다 높으므로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 인수 · 임차인 최찬환 보증금 | 193,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 181,610,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최찬환 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,192,000,000원 중 예상 배당은 181,610,000원, 미배당은 2,010,390,000원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 확인되면 선순위 차감에 따라 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다. 대항력 임차보증금은 낙찰가보다 큰 인수형이므로 실질취득 판단은 약 193,000,000원을 기준으로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 삼성그랑쥬테는 24세대입니다.
- 입지. 시흥시 은행동 검바위초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 302호이며 도시가스·개별난방·주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장방문 당시 폐문부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 185,000,000원이 아닌 실질취득 약 193,000,000원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 148,000,000원, 2회 유찰 시 118,400,000원까지 내려가지만 대항력 임차인의 미배당 인수분이 증가해 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다.
- 임차권 원본 확인. 최찬환의 임대차계약일·전입·점유·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 최찬환으로 기재되어 있으므로 관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세 여부와 실제 배당 선순위를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부에 따라 외부 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않아 집합건축물대장과 외부관찰을 토대로 내부구조가 작성되었습니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격이 내려가지 않는 물건”
이 사건은 신건 최저가 185,000,000원이 핵심 가격이 아닙니다. 말소기준 2022.06.07.보다 먼저 전입·점유한 최찬환의 대항력 임차보증금이 193,000,000원이기 때문입니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수분이 늘어 실질취득액은 약 193,000,000원에 머무는 구조입니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균 174,333,333원의 110.7%이고 최신 거래 175,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -6.3%로 하락 중입니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한 가능성, 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 확인 과제, 국세·지방세 압류까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인보다 대항력 인수와 닫힌 경매 구조를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
