수원지방법원 2025타경52839. 안산시 상록구 일동 551-11 소재 로젠하임 2층 201호입니다. 2017년 사용승인된 5층 규모 다세대주택의 한 호실이며, 같은 건물의 전체 세대수는 8세대입니다. 소유자 황병열은 2021년 5월 거래가액 217,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 주택임차권등기가 설정되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 등기상 말소기준은 2025.07.14 강제경매개시결정입니다. 그런데 박소은의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.06.13에 접수되었습니다. 임차권등기에 기재된 전입·점유개시일도 2021.04.21입니다. 따라서 경매가 진행되어 강제경매개시결정등기가 말소되더라도, 박소은의 선순위 임차보증금 미변제액은 매수인에게 남는 구조입니다. 이 차이를 놓치면 최저가 1억 원대라는 숫자에 속기 쉽습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52839 (강제경매 · 안산지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 551-11 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 호동로 6-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 5층 건물 중 2층 201호 |
| 건물 / 비교면적 | 로젠하임(551-11) · 8세대 · 사용승인 2017.07.24 · 실거래 비교면적 73.64㎡ |
| 소유자 | 황병열 (2021.05.06 소유권이전 · 거래가액 217,000,000원) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 240,828,139원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2025.07.14 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 2023.06.13 을구 7번 박소은 · 임차보증금 217,000,000원 |
| 실제 임차인 | 김남욱 · 김수현 · 박소은 (3명) / 보증기관 대위승계 1건 별도 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.17억 임차권
등기부에는 과거 신한은행 근저당권 72,000,000원, 반월농업협동조합 근저당권 120,000,000원, 밀리언캐쉬대부 근저당권 26,000,000원이 나타납니다. 그러나 이들은 각각 2020년, 2021년, 2023년에 이미 말소되었습니다. 현재의 인수위험은 과거 근저당권이 아니라 말소기준보다 앞서 성립한 임차권에 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명과 보증기관 승계 1건
실제 임차인으로 확인되는 사람은 김남욱·김수현·박소은 3명입니다. 별도로 표시된 시보증은 김남욱 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 독립된 임차인이나 별도의 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김남욱 201호 · 주거 |
2024.02.20 2024.02.20 |
500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2025.08.04 |
현재 예상 0원 500,000원 전액 배당 가정 |
| 김수현 201호 · 주거 |
2024.02.26 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 추가 인수 가능성 보증금·우선순위 확인 필요 |
| 박소은 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2021.04.21 2021.02.26 |
217,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 임차권등기 2023.06.13 |
116,840,600원 인수 현재 회차 예상 미배당 보증금 |
| 시보증 보증기관 · 김남욱 승계 |
2021.04.21 2021.02.26 |
0원 | 승계 신고 | 대위·승계 신고 2025.10.01 |
별도 합산 없음 김남욱 보증금의 중복 신고 |
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단
로젠하임(551-11)의 비교면적 73.64㎡에 대해 확인되는 실거래는 2건입니다. 가장 최근 확인 거래는 2025년 4월 201,000,000원이며, 그 이전 거래는 2022년 9월 175,000,000원입니다. 전체 평균은 188,000,000원, 최근 거래 기준으로 집계된 평균은 201,000,000원(1건)입니다.
| 구분 | 거래월 | 비교면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최신 확인 거래 | 2025.04 | 73.64㎡ | 2층 | 201,000,000원 |
| 이전 거래 | 2022.09 | 73.64㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 2건 | 73.64㎡ | — | 188,000,000원 |
| 최근 거래 집계 평균 | 1건 | 73.64㎡ | 2층 | 201,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 2026.11.05 | — | 2층 | 219,740,600원 |
숫자만 표면적으로 보면 최저매각가 102,900,000원은 최근 거래 기준금액 201,000,000원의 51.2%입니다. 하지만 이는 임차보증금 인수를 제외한 낙찰대금만의 비교입니다. 실제로 중요한 비교는 다음과 같습니다.
이 실질취득액은 가장 최근 확인된 실거래가 201,000,000원의 109.3%입니다. 금액으로는 18,740,600원 더 높고, 감정가 210,000,000원보다도 9,740,600원 높습니다. 따라서 감정가 대비 51% 할인이라는 표면적 수치만으로 가격 경쟁력이 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 김남욱 보증금 | 500,000원 | 500,000원 |
| 1. 임차인 박소은 보증금 | 217,000,000원 | 100,159,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 240,828,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배당 합계 | — | 102,900,000원 |
집행비용 2,240,600원을 먼저 공제하고, 김남욱에게 500,000원, 박소은에게 100,159,400원을 배당하면 매각대금 102,900,000원이 모두 소진됩니다. 박소은의 보증금 217,000,000원에서 예상배당액을 제외한 116,840,600원이 매수인에게 인수되는 금액입니다.
신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액은 240,828,139원이지만, 현재 예상배당에서는 0원 배당으로 계산됩니다. 이 신청채권의 미배당액을 박소은의 인수액에 다시 합산하는 것은 아닙니다. 매수인 인수금액은 인수되는 권리의 내용을 기준으로 별도로 판단해야 합니다.
배당은 집행비용 추정 및 확인된 임차보증금을 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제·김수현의 미확정 권리 등이 반영되면 실제 배당 및 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.
회차별 분석 — 유찰되어도 총부담은 크게 줄지 않는다
이 사건의 가장 중요한 구조적 특징은 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차보증금의 미배당액이 증가한다는 점입니다. 따라서 감정가 대비 매각비율이 계속 낮아지더라도, 총취득부담은 박소은의 보증금 217,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 박소은 인수 예상 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
102,900,000원 | 116,840,600원 | 219,740,600원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34.3% |
72,030,000원 | 147,166,540원 | 219,196,540원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
50,421,000원 | 168,386,578원 | 218,807,578원 |
현재 최저가 102,900,000원에서 4회 유찰 가정의 50,421,000원까지 낙찰대금이 낮아져도, 실질취득액은 219,740,600원에서 218,807,578원으로만 감소합니다. 낮아진 낙찰대금 대부분이 미배당 보증금 증가로 상쇄되기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 일동 소재 성호박물관 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 건물. 2017.07.24 사용승인된 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다. 다세대주택 용도로 이용 중이며 위생설비·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다. 북서측으로 약 15m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당하며, 시도지정문화유산구역 관련 협의 대상 지역으로 표시됩니다. 토지 공시지가는 1,697,000원/㎡입니다. 토지이용 관련 제한은 추가 검토가 필요합니다.
- 건물 식별. 건물 외벽에 A동으로 표기되어 있고, 인접 필지인 일동 551-10의 건물과 동별 구분 없이 연계 건축된 B동이 있습니다. 현장 방문 시 정확한 201호의 위치 및 출입구를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않습니다. 다만 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일면적 실거래가 2건에 불과하므로 가격의 객관적 검증 폭이 좁습니다. 대규모 아파트와 달리 유사 매물 비교와 처분가격 판단에 신중할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박소은 임차권의 존속 및 보증금 잔액. 을구 7번 임차권등기와 보증금 217,000,000원, 전입·확정일자·점유개시일을 원본으로 대조하세요. 배당 이후 남는 보증금을 매수인이 인수한다는 점을 입찰 전제조건으로 검토해야 합니다.
- 예상 인수액 재계산. 현재 회차의 인수 예상액 116,840,600원은 배당 시뮬레이션에 따른 수치입니다. 실제 배당순위·집행비용·선순위 조세·최우선변제 등에 따라 미배당액이 달라질 수 있으므로 입찰 직전 다시 검증하세요.
- 김수현의 임대차 실체. 전입일은 2024.02.26이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 계약관계와 점유 상태, 대항력 성립 여부, 배당요구 여부를 확인하지 않고 추가 인수액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 김남욱·시보증 관계. 김남욱 보증금 500,000원과 그에 대한 시보증의 대위·승계 신고가 중복 계산되지 않도록 원채권자 및 승계관계를 확인하세요.
- 실질취득 기준 가격 검증. 최저가 102,900,000원이 아니라 박소은 인수액을 더한 219,740,600원을 최신 실거래 201,000,000원과 비교해야 합니다. 확인되지 않은 추가 비용까지 고려하면 실질 부담은 더 커질 수 있습니다.
- 유찰 후 재입찰 판단. 3회 유찰 시 최저가 72,030,000원, 4회 유찰 시 50,421,000원으로 낮아지는 시나리오에서도 실질취득액은 약 219,000,000원 수준입니다. 유찰 횟수만으로 가격 이점이 커진다고 판단하지 마세요.
- 점유 및 명도. 실제 임차인 3명의 권리와 점유가 어떻게 연결되어 있는지 확인해야 합니다. 임차권등기된 박소은의 현 점유 여부와 김남욱·김수현의 거주관계도 각각 확인하세요.
- 건물 위치 및 관리 상태. A동·B동 연계 건축 구조와 201호의 실제 위치를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 및 건물 유지관리 상태를 점검하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 대조하고, 선순위 임차권의 인수 범위를 입찰 전에 확정적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1억”이 아니라 “실질취득 2.20억”의 물건
이 사건은 경매의 최저매각가만 보면 매력적으로 보일 수 있는 전형적인 선순위 임차보증금 인수형 물건입니다. 감정가 210,000,000원에서 102,900,000원까지 최저가가 내려왔지만, 박소은의 선순위 보증금 217,000,000원이 매수인의 실질취득비용을 사실상 결정합니다.
현재 회차 계산상 실질취득액은 219,740,600원으로, 최신 확인 실거래가 201,000,000원보다 높습니다. 더욱이 보증금이 미상인 김수현의 인수위험이 별도로 남아 있고, 8세대 다세대주택 특성상 실거래 표본도 제한적입니다. 과거 거래 대비 14.9% 상승한 실거래 추세가 집계되지만, 거래 건수가 적고 최종 거래시점도 2025년 4월이므로 현재 가격을 지지하는 충분한 근거로 삼기 어렵습니다.
추가 유찰도 근본적인 해답이 되기 어렵습니다. 낙찰가가 낮아질수록 박소은의 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득액이 거의 같은 수준에 머무르기 때문입니다. 실질취득액은 확인된 시세 이상이고, 선순위 인수금과 미확정 임차위험은 크며, 소규모 다세대주택의 환금성 제약까지 존재합니다. 따라서 현재 조건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리 정리 및 추가 인수위험이 충분히 해소되기 전의 입찰은 신중하게 판단해야 합니다.
