수원지방법원 2025타경52839. 안산시 상록구 일동의 다세대주택 2층 201호입니다. 감정가는 210,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 147,000,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 떨어져 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 실제 매입원가를 뜻하지 않는 전형적인 선순위 임차권 인수형입니다.
등기상 현재 경매개시결정은 2025.07.14. 접수됐고, 그보다 훨씬 앞선 2021.04.21.부터 박소은이 주민등록과 점유를 갖춘 뒤 2023.06.13. 임차보증금 217,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 회차 예상배당에서는 박소은에게 143,642,000원만 돌아가므로 부족액 73,358,000원이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 551-11 2층201호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 호동로 6-1 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 73.64㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 황병열 · 2021.04.21. 매매 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,828,139원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 규모 | 로젠하임(551-11) · 8세대 · 2017.07.24. |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 2.17억 임차권
과거 신한은행 근저당 72,000,000원, 반월농업협동조합 근저당 120,000,000원, 밀리언캐쉬대부 근저당 26,000,000원은 모두 경매 이전에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 그 근저당들이 아니라 2025.07.14. 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계입니다. 박소은은 2021.02.26. 확정일자, 2021.04.21. 주민등록·점유를 갖추고 2023.06.13. 보증금 217,000,000원의 임차권등기를 했으므로, 현재 예상배당으로 소멸되지 않는 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 보증기관 승계신고 1건
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박소은 | 2021.04.21 / 2021.02.26 | 217,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 현 회차 미배당 73,358,000원 매수인 인수 |
| 김남욱 | 2024.02.20 / 2024.02.20 | 500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현 회차 전액배당 예상배당 500,000원 |
| 김수현 | 2024.02.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 보증금 미상으로 추가 인수위험 산정 불가 |
| 시보증 | 2021.04.21 / 2021.02.26 | 0원 | 승계신고 | 승계신고 | 보증기관 대위 김남욱 보증금의 중복 신고 · 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 박소은·김남욱·김수현 3명입니다. ‘시보증’은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 특히 김수현은 전입일은 2024.02.26.로 경매개시결정보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 정확도상 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 1.47억이 아니라 2.20억으로 비교
동일 면적 73.64㎡ 실거래는 2022.09. 175,000,000원, 2025.04. 201,000,000원입니다. 전체 평균은 188,000,000원이지만 최근 12개월 거래는 2025.04. 201,000,000원 1건이며, 최근 거래가 과거 거래보다 14.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 73.64㎡ | 2 | 201,000,000원 |
| 2022.09 | 73.64㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.64㎡ | 2건 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 | 73.64㎡ | 1건 | 201,000,000원 |
최저가 147,000,000원만 놓으면 최근 12개월 실거래 201,000,000원의 73.1%여서 매우 싸 보입니다. 하지만 권리 인수까지 포함한 현 회차 실질취득은 220,358,000원으로 최근 거래보다 19,358,000원 높고, 약 109.6%입니다. 따라서 이 사건을 “최근 시세보다 27% 싸다”고 평가하면 권리 인수액을 빠뜨린 잘못된 비교가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 김남욱 보증금 | 500,000원 | 500,000원 |
| 1. 임차인 박소은 보증금 | 217,000,000원 | 143,642,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,828,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당모형에서는 박소은 보증금 중 73,358,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 240,828,139원은 0원 배당으로 산정돼 있습니다. 김수현의 보증금이 확인되지 않아 그 위험은 위 인수액에 포함되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 인수액 증가로 상쇄
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 147,000,000원 | 73,358,000원 | 220,358,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 102,900,000원 | 116,840,600원 | 219,740,600원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 72,030,000원 | 147,166,540원 | 219,196,540원 |
현재 147,000,000원에서 두 차례 더 가격이 내려가더라도, 배당모형상 실질취득은 220,358,000원 → 219,740,600원 → 219,196,540원으로만 변합니다. 즉 낙찰가가 크게 내려가는 그림과 실제 부담이 거의 같이 움직이지 않습니다. 선순위 대항력 보증금이 경매가격의 하단을 사실상 고정하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다.
- 주위환경. 성호박물관 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 269.7㎡ · 공시지가 1,697,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등이며 중로2류에 접합니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건물 외벽에 A동으로 표기돼 있고 인접필지 일동 551-10과 동별 구분 없이 연계건축된 점이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 다세대주택이고 동일 면적 확인 거래는 2건입니다. 아파트 대단지처럼 거래표본이 많은 유형은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 상한 설정. 현 회차 기준 147,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 220,358,000원을 기준으로 최근 거래 201,000,000원과 비교해야 합니다.
- 박소은 임차권 원본 확인. 보증금 217,000,000원, 전입 2021.04.21., 확정일자 2021.02.26., 임차권등기 2023.06.13.의 효력과 배당 결과를 직접 대조해야 합니다.
- 김수현 계약조건 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수 가능성을 현재 숫자만으로 확정할 수 없습니다.
- 보증기관 신고 중복 주의. 시보증은 김남욱 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 배당모형상 실질취득이 약 2.19억대로 유지됩니다.
- 연계건축 현황 확인. 외벽 A동 표기 및 인접필지와 동별 구분 없이 연계건축된 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “2.20억 인수형”
이 사건을 최저가 147,000,000원의 다세대주택으로 보면 싸게 느껴집니다. 최근 실거래 201,000,000원 대비 최저가가 73.1%이기 때문입니다. 그러나 실제 권리구조를 넣으면 결론은 반대입니다. 박소은의 선순위 대항력 임차보증금 217,000,000원 중 73,358,000원이 현 회차에서 미배당되어 매수인에게 넘어가고, 실질취득은 220,358,000원으로 올라갑니다.
최근 거래 201,000,000원보다 실질취득이 높고, 추가로 김수현의 보증금·확정일자가 미상입니다. 유찰이 더 진행돼도 박소은 미배당 인수가 커져 총 부담은 약 2.19억대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 “선순위 임차보증금을 포함해 실제 얼마를 부담하느냐”입니다. 현재 자료 기준으로는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 인수형 사건입니다.
