140,000,000원
수원지방법원 2025타경52848. 안산시 단원구 고잔동 654-14, 평화안길 17의 5층 건물 중 제4층 제402호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택·단지형다세대)이고 사용승인일은 2021.07.14입니다. 현재 소유자는 강성철로, 2022.04.05 매매를 원인으로 2022.04.15 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 210,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 “임차인이 있느냐”가 아니라 그 임차인의 대항력과 확약이 어떻게 결합되느냐입니다. 임차인 이소라는 2022.04.15 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 선언된 2023.10.25 국세 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 210,000,000원이 현재 최저가 140,000,000원을 넘기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 654-14 4층402호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 평화안길 17 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택(단지형다세대)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제4층 제402호 · 사용승인 2021.07.14 |
| 소유자 | 강성철 · 2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약으로 인수 제거
등기부에는 2021.07.22 광명신용협동조합 근저당권 2건이 있었지만 2022.04.15 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 선언된 권리는 2023.10.25 구로세무서장 국세 압류입니다. 이후의 경매개시결정과 국민건강보험공단·서울특별시 강서구·서울특별시·안산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 임차인 이소라의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞선 2022.04.15이므로, 임차권등기 자체가 2024.05.10 후순위라는 이유만으로 인수위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 확약이 없다면 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 가능성이 핵심이지만, 이 사건은 제출된 확약으로 그 잔존청구권을 포기한 점이 결정적입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이소라 주택 전부 · 임차권등기 | 2022.04.15 / 2022.04.15 배당요구 2024.05.10 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2022.04.15 / 2022.04.15 배당요구 2025.09.04 | 0원 | 대항력 신고 우선변제 승계·중복 |
③ 낙찰가가 내려가도 ‘확약 전 계산’은 이렇게 움직인다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,000,000원 | 72,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 114,164,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 143,034,800원 | 0원 |
확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 총 부담이 쉽게 줄지 않습니다. 이 사건은 그 구조 자체는 존재하지만, 이소라에 대해서는 확약으로 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기했기 때문에 실질취득은 낙찰가와 동일하게 봅니다.
④ 시세 비교 — 300,000,000원을 그대로 기준가로 쓰면 안 된다
시세 자료에는 BHcastle, 총 7세대, 사용승인 2021.07.14로 정리돼 있고, 최근 거래는 2023.02 · 59.58㎡ · 3층 · 300,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 300,000,000원으로 표시되며, 현재 최저가 140,000,000원은 이 수치의 46.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 59.58㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰돼 감정가 200,000,000원에서 140,000,000원으로 내려왔지만, 시세 표본의 면적 불일치 때문에 가격 메리트는 별도 유사면적 거래 확인이 필요한 상태입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 이소라 보증금 · 우선변제 | 210,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당계산 자체에서는 이소라 미배당액 72,760,000원이 매수인 인수액으로 산정되지만, 2026.05.21 확약으로 해당 임차인은 대항력과 잔존 보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 0순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단원중학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택이 밀집한 기존 주택지대이며, 인근에 근린생활시설과 각급 학교가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 영동고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물, 사용승인일 2021.07.14이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도지역. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지자료에는 제2종일반주거지역으로 각각 기재돼 있어 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
- 토지. 토지면적 250.5㎡, 공시지가 1,599,000원/㎡이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역 등에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 제출된 대항력 포기·잔존채권 청구 포기·임차권등기 말소 동의의 범위가 이소라 임차보증금 전액에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 확약 내용대로 이소라의 임차권등기가 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 분리. 시보증은 이소라 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 2번째 임차인이나 추가 보증금으로 계산하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당액이 있으면 현재 예상배당표보다 임차인 배당이 줄 수 있습니다.
- 시세 재검증. 300,000,000원 거래는 59.58㎡ 1건뿐이고 대상 시세면적 43.115㎡와 불일치하므로 유사면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.08.13 이후 변동과 매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 2.1억”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건을 숫자만 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 140,000,000원에서는 배당계산상 72,760,000원의 미배당액이 생깁니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액을 낙찰가에 더해 실질취득을 판단해야 합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.05.21 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이소라에 대해서는 룰상 미배당액과 달리 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득은 140,000,000원으로 봅니다.
반대로 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 300,000,000원이라는 최근 시세 참고치가 존재하지만 59.58㎡ 한 건뿐이고 대상 시세면적 43.115㎡와 불일치합니다. 그래서 “3억짜리를 1.4억에 산다”는 식의 결론은 금물입니다. 이 사건은 확약으로 권리위험은 크게 낮아졌지만, 가격판단은 유사면적 시세를 다시 확인해야 하는 다세대 경매입니다.
