수원지방법원 2025타경52848. 경기도 안산시 단원구 고잔동 평화안길 17, 4층 402호의 다세대주택입니다. 감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 2회 유찰됐습니다. 건물은 2021.07.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 본건은 4층에 있습니다. 소유자 강성철은 2022.04.15. 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 210,000,000원입니다.
그런데 이 사건에서는 감정가보다 더 중요한 숫자가 있습니다. 바로 임차보증금 210,000,000원입니다. 임차인 이소라는 2022.04.15. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아, 2023.10.25. 압류보다 앞서는 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다. 임차권등기도 설정돼 있습니다. 이런 상태에서 확약이 없다면 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에 머무르는 구조입니다.
그러나 신청채권자 주택도시보증공사 측에서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 해당 보증금 전액에 대해 유효하다면 매수인에게 남는 보증금 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 확약서의 효력과 실제 시장가격을 각각 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 654-14, 4층 402호 도로명: 경기도 안산시 단원구 평화안길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(단지형 다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 4층 · 사용승인 2021.07.14. |
| 면적 비교 기준 | 대상 43.115㎡ · 참고 거래 59.58㎡ (면적 불일치) |
| 건물 규모 | BHcastle · 7세대 |
| 소유자 | 강성철 · 2022.04.15. 소유권이전 · 등기상 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.25. 갑구 3번 · 국(구로세무서장) 압류 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 이소라 · 보증금 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 대항력 포기 확약
등기상 과거 광명신용협동조합의 근저당권 2건은 2022.04.15. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2023.10.25. 국의 압류입니다. 뒤이어 강제경매개시결정과 국민건강보험공단, 강서구, 서울특별시, 안산시의 압류가 설정돼 있습니다. 이들 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 다만 압류 등기의 말소와 조세채권의 실제 배당순위 문제는 구별해야 합니다.
임차인 이소라의 전입신고일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.04.15.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.05.10.에 설정됐지만, 등기 시점만으로 선행 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 임차보증금 210,000,000원에 대해 우선변제권과 대항력이 확인되는 선순위 임차인입니다.
| 구분 / 성명 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 · 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 · 이소라 주택 전부 |
2022.04.15. 2022.04.15. |
210,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
2024.05.10. 임차권등기 및 배당요구
|
확약 적용
룰상 미배당 114,164,000원
실질 인수 0원
|
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
2022.04.15. 2022.04.15. |
0원 |
대항력 신고
우선변제 신고
배당요구 2025.09.04.
|
승계
이소라 보증금의 대위·승계 중복 신고
별도 임차인 아님
|
이 확약이 유효하게 적용되는 해당 임차보증금에 대해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 확약이 없다면 현재 회차의 계산상 인수액은 114,164,000원입니다.
중요: 이 확약은 이소라 보증금 및 그에 관한 대위·승계 권리관계에 대한 것입니다. 다른 독립된 임차인이나 별개의 인수권리가 확인된다면 그 위험까지 포괄적으로 소멸시키는 확약은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 이소라 1명이지만, 최종 입찰 전 확약서 원본과 권리 승계 범위를 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 32.7%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
이 물건의 최저가 98,000,000원은 감정가 200,000,000원의 49%입니다. 확약서 효력이 인정되면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원이므로 매수인의 실질취득 기준금액도 98,000,000원입니다. 그러나 이것이 현재 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
BHcastle 관련 확인 거래는 2023년 2월의 300,000,000원 거래 1건입니다. 이 거래의 면적은 59.58㎡이고, 물건의 시세 대조 기준 면적은 43.115㎡입니다. 면적부터 다르며 거래 시점도 오래됐기 때문에 동일 조건의 직접적인 비교 거래로 취급할 수 없습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 참고 실거래 | 2023.02 | 59.58㎡ | 3층 | 300,000,000원 |
| 본건 감정가 | — | 43.115㎡* | 4층 | 200,000,000원 |
| 본건 최저가 | 2026.11.05. | 43.115㎡* | 4층 | 98,000,000원 |
| 본건 실질취득 | 확약 적용 전제 | 43.115㎡* | 4층 | 98,000,000원 |
* 43.115㎡는 시세 대조에 사용된 대상 면적입니다. 2023.02 거래 59.58㎡와 면적이 일치하지 않으며, 정확한 등기상 전유면적은 원본 서류로 확인해야 합니다.
참고 거래금액 300,000,000원에 대한 최저가 비율은 32.7%입니다. 다만 비교 대상은 다른 면적의 2023년 거래이므로 현재 동일 면적 시세의 32.7%에 매입할 수 있다는 의미가 아닙니다. 해당 거래를 현재 시세로 간주하거나 감정가와 직접 비교해 수익률을 계산하는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
현재 회차의 예상 매각대금 배분은 다음과 같습니다. 우선 집행비용으로 2,164,000원을 차감하고, 임차인 보증금에 95,836,000원이 배당되는 계산입니다. 보증금 210,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 114,164,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,164,000원 |
| 1. 이소라 임차보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매 청구 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주택도시보증공사 청구액은 이소라의 보증금에 관한 대위·승계 권리관계와 중복될 수 있으므로 별도의 독립 보증금으로 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금은 변동될 수 있습니다.
이 경우 낙찰대금 98,000,000원에 미배당 보증금 114,164,000원을 더한 실질취득 부담은 대략 보증금 210,000,000원 수준에 이릅니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 차감되므로 실제 합계는 보증금 자체보다 커질 수 있습니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 해서는 안 됩니다.
현재 회차의 실질취득 기준금액은 98,000,000원으로 낙찰대금과 같습니다. 다만 이는 해당 임차보증금의 인수 문제에 관한 것이며, 취득 부대비용이나 별도의 명도비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 관계
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 일반적인 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 다음 표는 이 구조와 확약서 적용 결과를 구분한 것입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 인수 | 확약 적용 시 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 감정가 49% |
98,000,000원 | 114,164,000원 | 0원 | 98,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
68,600,000원 | 143,034,800원 | 0원 | 68,600,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
48,020,000원 | 163,244,360원 | 0원 | 48,020,000원 |
각 회차의 인수액은 집행비용 등을 반영한 예상배당 계산 결과입니다. 확약 적용 시 인수 0원은 해당 보증금에 관한 확약의 효력이 인정된다는 전제입니다. 향후 유찰 회차와 매각가격은 실제 매각 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
확약을 적용하지 않은 계산에서는 현재 인수액이 114,164,000원이지만, 추가 유찰 시에는 각각 143,034,800원, 163,244,360원으로 증가합니다. 최저가만 낮아진다고 실질취득 부담까지 같은 비율로 낮아지지 않는다는 의미입니다.
반면 확약서가 유효하게 적용되면 해당 임차보증금에 관한 인수 부담은 어느 회차에서도 0원입니다. 이때 비로소 낙찰대금의 하락이 실질취득 기준금액의 하락으로 연결됩니다. 그렇더라도 시장가격 자체가 검증되지 않았으므로 유찰 횟수가 늘어날수록 반드시 좋은 매수가 되는 것은 아닙니다.
다만 확약서가 유효하게 해당 임대차보증금반환채권의 잔존 청구를 포기하는 구조라면, 배당 부족액이 증가하더라도 그 증가분을 곧바로 매수인의 실질 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 배당순위 확인과 확약 효력 확인은 별개의 검토 사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 고잔동 단원중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택이 밀집한 기존 주택지대이며 근린생활시설과 각급 학교가 소재합니다. 주거지로서 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 영동고속도로 등 주요 간선도로 접근이 비교적 용이하며, 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2021.07.14. 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 외벽은 석재 및 석재타일, 창호는 PVC샤시 이중창호 등으로 마감돼 있습니다. 도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비·주차장설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·시가지경관지구·성장관리권역·상대보호구역 등의 사항이 기재돼 있습니다. 용도지역은 감정요항표에 제1종일반주거지역, 토지 관련 기록에는 제2종일반주거지역으로 서로 다르게 표시되므로 토지이용계획확인서 원본 대조가 필요합니다.
- 토지. 지목은 대지이며, 관련 토지면적은 250.5㎡, 공시지가는 1,599,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. BHcastle은 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 가격 비교에 활용 가능한 거래가 2023.02의 다른 면적 거래 한 건에 그쳐 매각가격의 적정성과 향후 환금성을 충분히 검증하기 어렵습니다.
- 민간임대주택. 2022.04.15. 민간임대주택 등기가 설정돼 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재돼 있으므로 경매 이후 등록·말소 및 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인 — 최우선. 2026.05.21. 제출된 확약서의 실제 문구와 제출주체, 권리승계 관계를 대조해야 합니다. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 모두 해당 매수인에게 유효하게 적용되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 임차인 권리의 중복계산 방지. 실제 임차인은 이소라 1명입니다. 시보증의 대위·승계 신고를 독립된 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사 청구와 임차권자의 배당관계도 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 권리 확인. 확인된 보증금의 실질 인수액은 확약 적용 시 0원이지만, 확약의 대상이 아닌 별개의 임차인이나 권리가 발견되면 그 인수 위험은 별도로 남을 수 있습니다.
- 당해세 및 압류 확인. 국·국민건강보험공단·강서구·서울특별시·안산시의 압류와 관련해 배당에 우선 반영될 조세채권이 있는지 확인해야 합니다. 압류 자체의 소멸과 실제 배당순위는 구분해서 봐야 합니다.
- 동일 면적 시세 확인. 2023년 59.58㎡ 거래가격 300,000,000원을 본건 43.115㎡의 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다. 실제 입찰가를 정하기 전 동일 면적·유사 층수의 거래와 현재 매물가격을 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기만으로 현재의 실제 점유 상태가 확인되는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 인도 가능 여부, 명도 절차와 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 및 관리비. 민간임대주택 등록 관련 의무의 처리, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용 등을 확인해야 합니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.11.05. 매각기일 전에 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서·배당 관련 서류를 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 인수를 없애도, 시세 검증까지 대신하지는 않는다”
이 사건의 본질은 선순위 임차보증금 210,000,000원과 대항력 포기 확약서입니다. 일반적인 배당계산대로라면 현재 낙찰대금 98,000,000원 외에 미배당 보증금 114,164,000원을 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 이런 구조에서는 유찰로 낙찰대금이 내려가더라도 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지됩니다.
하지만 2026.05.21. 제출된 확약서가 유효하게 적용되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 98,000,000원입니다. 시보증은 보증기관의 승계 신고로 별도의 실제 임차인이 아니므로 보증금도 중복 합산하지 않습니다.
그럼에도 투자가치를 높게 평가하기에는 근거가 부족합니다. 2023년의 300,000,000원 거래는 본건과 면적이 다르며, 이를 현재 시세로 사용할 수 없습니다. 2회 유찰, 7세대 규모, 조세 관련 압류 5건 및 실제 점유관계도 추가 확인이 필요한 요소입니다.
결론은 “확약에 따른 권리 인수 위험 완화, 가격 메리트는 검증 보류”입니다. 입찰 여부를 판단하는 순서는 명확합니다. 먼저 확약서의 효력과 임차권등기 말소를 확인하고, 그다음 동일 면적의 현재 거래가격으로 응찰가의 적정성을 판단해야 합니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 낙찰에 나설 물건은 아닙니다.
