수원지방법원 2025타경52904. 경기도 광명시 일직동 223-18, 도로명주소 호봉골길 9의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 이종상과 이희범으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2025.07.24 이희범이 공유물분할을 위한 경매를 신청했고, 이 경매개시결정이 현재 권리분석의 기준일로 잡혀 있습니다.
등기 흐름에서 눈에 띄는 부분은 과거 설정됐던 담보권들이 모두 이미 말소됐다는 점입니다. 광명농업협동조합 근저당과 조희진·주식회사펀딩119대부·주식회사안양저축은행의 지분 근저당은 모두 등기부상 말소돼 현재 남아 있지 않습니다. 이종상 지분에 설정됐던 광명시 압류 역시 2023.02.23 해제돼 2023.02.24 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52904 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 223-18 · 경기도 광명시 호봉골길 9 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 대 · 232.0㎡ · 평지 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이종상 2분의 1 · 이희범 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,474,240,000원 / 1,474,240,000원 (신건) |
| 경매원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 담보권은 없다
과거 을구에는 다수의 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 특히 광명농업협동조합의 2002년·2007년 근저당은 2024.11.22 해지로 말소됐고, 주식회사안양저축은행의 2021년 근저당도 2024.11.25 해지로 말소됐습니다. 이종상 지분에 대한 광명시 압류도 2023.02.24 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 1,474,240,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,474,240,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다.
유찰 시 제시된 회차별 매각가격은 1회 유찰 시 1,179,392,000원, 2회 유찰 시 943,513,600원입니다. 다만 각 회차 모두 계산상 채권 부족액과 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,474,240,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,179,392,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 943,513,600원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,474,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,142,400원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 이희범 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,457,097,600원 |
경매개시결정 관련 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐으며, 집행비용 17,142,400원을 제외한 1,457,097,600원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 현황. 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌조 평스라브 1층 건물입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 직선거리 약 500m 내외에 1호선 및 KTX 광명역이 있습니다.
- 주위환경. 1호선 광명역 서측 인근으로 단독주택, 근린상가, 아파트단지가 함께 소재합니다.
- 토지. 면적 232.0㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(호봉골지구)·과밀억제권역에 해당합니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지 공시지가. 2,348,000원/㎡입니다.
- 설비. 도시가스·난방·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음으로 평가됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 채권 회수를 위한 일반적인 담보권 실행 경매가 아니라 이희범이 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건입니다.
- 과거 권리 말소 대조. 광명시 압류와 과거 근저당권들이 실제 등기부에서 말소된 상태인지 입찰 시점 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 1,474,240,000원의 감정가와 현재 시장가격 간 차이는 별도 조사해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 이용·거래 관련 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 현장과 가격은 확인”
이 사건의 등기 구조 자체는 단순합니다. 현재 살아 있는 근저당권은 없고 과거 압류도 말소됐으며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 공유자 이종상·이희범의 부동산을 이희범이 공유물분할을 위해 경매에 부친 구조라는 점도 일반 담보권 실행 경매와 다릅니다.
다만 권리가 단순하다는 사실만으로 신건 가격 1,474,240,000원이 유리하다고 결론낼 근거는 없습니다. 비교 실거래 자료가 없고 감정평가에는 임대관계 미상으로 적혀 있기 때문입니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 점유·임대차와 가격 검증은 필수. 이 사건은 그 두 가지 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
