수원지방법원 2025타경52961. 안산시 상록구 성포동 주공4 401동 14층 1406호, 전용 74.51㎡ 아파트입니다. 감정가 500,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 350,000,000원입니다. 경매 원인은 통상적인 근저당 실행이 아니라 공유물분할을 위한 경매이며, 현재 소유관계는 김주현 9분의 2, 김현정 9분의 2, 최용임 9분의 5입니다.
등기부에 남아 있는 근저당권은 없고, 과거 한국주택은행 근저당권도 2003.12.31 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 등기부 채권이 아니라 임차인 전주윤입니다. 전입일은 2021.12.28, 경매개시결정은 2025.08.13이므로 시점상 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 가능·미상’으로 취급하며, 매수인이 떠안을 금액도 확정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52961 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 성포동 588 401동 14층 1406호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.51㎡ · 15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 김주현 9분의 2 · 김현정 9분의 2 · 최용임 9분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 350,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 채권자 최용임 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 한국주택은행의 채권최고액 7,600,000원 근저당권은 2003.12.31 이미 말소되어 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 2019.09.16 상속으로 공유관계가 형성됐고, 2022.03.08 김은아 지분 9분의 2가 최용임에게 증여되어 현재 지분구조가 완성됐습니다. 이후 2025.08.13 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전주윤 | 401동1406호 | 2021.12.28 | 미상 | 2025.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
전입신고 시점은 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 하지만 보증금이 얼마인지, 확정일자를 받았는지 확인되지 않아 배당 후 남는 보증금과 매수인 승계 가능액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 350,000,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론도 유보해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아 보이지만 실질취득가는 미완성
같은 단지 주공4, 동일 면적 74.51㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 467,833,333원, 최신 거래는 2026.07의 480,000,000원입니다. 현재 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.51㎡ | 12 | 480,000,000원 |
| 2026.07 | 74.51㎡ | 8 | 477,000,000원 |
| 2026.07 | 74.51㎡ | 8 | 477,000,000원 |
| 2026.06 | 74.51㎡ | 13 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 74.51㎡ | 3 | 468,000,000원 |
| 2026.05 | 74.51㎡ | 14 | 465,000,000원 |
| 2026.05 | 74.51㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.04 | 74.51㎡ | 10 | 468,000,000원 |
| 2026.03 | 74.51㎡ | 9 | 465,000,000원 |
| 2026.03 | 74.51㎡ | 10 | 479,000,000원 |
| 2026.01 | 74.51㎡ | 9 | 445,000,000원 |
| 2025.12 | 74.51㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 74.51㎡ | 12건 | 467,833,333원 |
실거래 범위는 445,000,000원~480,000,000원이고, 본건과 같은 14층 거래도 2026.05에 465,000,000원이 확인됩니다. 최저가 자체만 보면 최근 거래대보다 낮지만, 이 사건은 임차보증금이 미상이라 낙찰가 + 승계액으로 보는 실질취득가를 아직 만들 수 없습니다. 따라서 74.8%라는 숫자는 표면 최저가 비교일 뿐, 최종 가격 메리트 확정치가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,700,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최용임 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 344,300,000원 |
현재 배당 계산은 집행비용 5,700,000원과 소유자 잔여 344,300,000원으로 구성되어 있습니다. 다만 임차인 보증금과 우선변제 범위가 확정되지 않았으므로, 위 배당표만으로 임차보증금 승계 가능성을 제거할 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 350,000,000원 | 344,300,000원 | 배당 계산상 0원 · 임차보증금 별도 확인 필요 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 244,999,999원 | 240,769,999원 | 배당 계산상 0원 · 임차보증금 별도 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 171,499,999원 | 168,298,999원 | 배당 계산상 0원 · 임차보증금 별도 확인 필요 |
유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질 부담은 그만큼 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 회차별 최저가보다 전주윤의 실제 보증금과 배당 후 잔존액을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 및 벽식 콘크리트 평지붕 15층 건물의 14층 1406호입니다.
- 입지. 성포초등학교 남동측 인근. 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 주공4 · 780세대 · 1985.11.09 준공. 동일 면적 74.51㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 공시지가 2,383,000원/㎡이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 전주윤의 실제 보증금이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득가 계산의 핵심입니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 범위가 확정되지 않습니다. 배당 순위와 미배당 가능액을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.08.21로 확인됩니다. 실제 배당 가능액은 보증금·확정일자 등과 함께 판단해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조. 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 공유물분할을 위한 경매이므로 현재 공유관계와 매각범위를 등기부·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 467,833,333원과 최신 거래 480,000,000원을 참고하되, 응찰가는 반드시 임차인 승계 가능액을 포함한 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 현황조사상 임차인 전주윤이 확인되므로 낙찰 후 점유이전과 명도 절차를 사전에 검토해야 합니다.
맺으며 — “표면 74.8%”보다 중요한 한 가지
이 물건은 감정가 500,000,000원에서 한 번 유찰돼 350,000,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 467,833,333원 대비 74.8%입니다. 숫자만 보면 충분히 눈길을 끌 만합니다. 하지만 권리분석의 결론은 아직 가격이 아닙니다.
전주윤의 전입일은 2021.12.28로 경매개시결정 2025.08.13보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·승계액 미상이라는 리스크가 남습니다. 이 임차보증금을 확인해 미배당액을 산정한 뒤에야 낙찰가에 더한 실질취득가를 만들 수 있고, 그때 비로소 최근 실거래와의 진짜 가격 비교가 가능합니다. 표면 가격은 매력적일 수 있지만, 권리 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 사건입니다.
