대전지방법원 2025타경3956. 대전 대덕구 법동 ‘e편한세상대전법동’ 106동 601호 아파트입니다. 현재 소유자는 김종진이고, 소유권이전 등기에는 거래가액 305,100,000원이 기재돼 있습니다. 권리분석의 기준점은 2021.04.23. 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 283,800,000원입니다. 이후 설정된 한국캐피탈 근저당권, 기술보증기금 가압류, 이희준의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 김은정이 확인됩니다. 전입일은 2024.08.21.로 말소기준권리인 2021.04.23.보다 뒤입니다. 제공된 조사 결과도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 판단하고 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3956 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 법동 448 이편한세상대전법동 106동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.9979㎡ · 29층 중 6층 601호 |
| 소유자 | 김종진 · 거래가액 305,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 449,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이희준 / 42,757,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.04.23. 하나은행 근저당권입니다. 2024.07.05. 한국캐피탈 근저당권 60,000,000원, 2025.07.24. 기술보증기금 가압류 79,166,682원, 2025.11.03. 이희준의 강제경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유자 확인 — 후순위 전입으로 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 2024.08.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 소폭 낮지만 큰 할인은 아니다
e편한세상대전법동 동일 면적의 최근 실거래 12건 평균은 456,083,333원입니다. 현재 최저매각가 449,000,000원은 이 최근 평균의 98.4%입니다. 최신 거래는 2026.07. 462,000,000원으로, 신건 최저가는 최신 거래와 최근 평균을 모두 밑돌지만 차이가 크지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.0㎡ | 14 | 462,000,000원 |
| 2026.07 | 74.98㎡ | 21 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 74.98㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 74.98㎡ | 2 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 74.98㎡ | 17 | 475,000,000원 |
| 2026.03 | 75.0㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 2026.02 | 74.98㎡ | 14 | 476,000,000원 |
| 2026.02 | 75.0㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.02 | 75.0㎡ | 8 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 74.98㎡ | 4 | 468,000,000원 |
| 2026.02 | 75.0㎡ | 8 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 75.0㎡ | 12 | 457,000,000원 |
| 최근 평균 | 74.9979㎡ | 12건 | 456,083,333원 |
최근 거래 범위는 420,000,000원~490,000,000원입니다. 현재 최저가 449,000,000원은 범위 안에 있고 최근 평균의 98.4%입니다. 따라서 신건 가격을 “시세보다 크게 싸다”고 평가하기보다는 최근 실거래 범위 안에서 평균보다 소폭 낮은 가격으로 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,890,000원 |
| 하나은행 근저당 | 283,800,000원 | 283,800,000원 |
| 한국캐피탈 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 기술보증기금 가압류 | 79,166,682원 | 79,166,682원 |
| 이희준 경매신청채권 | 42,757,100원 | 19,143,318원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 465,723,782원 중 442,110,000원이 배당되고, 미배당액은 23,613,782원입니다. 신청채권자 이희준의 청구액 42,757,100원 중 19,143,318원이 배당되는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 449,000,000원 | 442,110,000원 | 23,613,782원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 359,200,000원 | 353,371,200원 | 112,352,582원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 287,360,000원 | 282,536,960원 | 183,186,822원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인의 권리 인수가 아니라 입찰가격과 채권자 배당 범위입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중리초등학교 서측 인근으로 대규모 아파트단지를 배후에 두고 교육시설·관공서·의료시설·근린생활시설·주상용 부동산이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물의 6층 601호이며 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. e편한세상대전법동은 1,503세대이며 준공일은 2020.09.18.입니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,024,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 김은정의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 가격 상한 확인. 최저가 449,000,000원은 최근 12개월 평균 456,083,333원의 98.4%입니다. 평균보다 낮다는 이유만으로 큰 할인으로 판단하지 말고 개별 호수 조건을 비교해야 합니다.
- 최신 거래 비교. 최신 거래는 2026.07. 462,000,000원이며 같은 달 거래도 450,000,000원·490,000,000원이 확인됩니다.
- 명도 준비. 권리상 인수액은 0원이지만 실제 점유자가 있으므로 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 설비 확인. 감정평가 현장조사에서는 폐문 부재 등으로 설비 정상작동 여부를 별도 확인하도록 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 신건 가격
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김은정의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 핵심 리스크는 숨은 인수권리보다는 가격과 실제 점유 상태입니다.
최저매각가 449,000,000원은 최근 동일 면적 실거래 평균 456,083,333원의 98.4%입니다. 최근 평균과 최신 거래 462,000,000원보다 낮기는 하지만 최근 거래 범위 420,000,000원~490,000,000원 안에 들어갑니다. 권리는 합격, 가격은 세밀한 비교가 필요한 신건. 권리 안전성만으로 서둘러 가격을 올리기보다 601호의 실제 상태와 최근 동·층별 거래를 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
