173,600,000원
수원지방법원 2025타경53053. 안산시 상록구 본오동 899-4, 지유펠리체(899-4) 3층 302호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “임차권등기가 말소되느냐”만 보면 안 됩니다. 임차인 안준호의 전입일은 2021.07.05, 확정일자는 2021.05.31로, 말소기준권리인 허재영의 근저당권 설정일 2021.08.06보다 빠릅니다. 즉 본래는 대항력 있는 선순위 임차인으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
현재 회차의 예상 매각가 173,600,000원에서는 집행비용 3,230,400원을 제외한 170,369,600원이 임차인 보증금으로 우선배당되고, 보증금 250,000,000원 가운데 79,630,400원이 남습니다. 확약이 없었다면 이 금액을 매수인이 부담할 수 있어 최저가만 보고 “1.736억에 산다”고 평가하면 틀립니다. 하지만 2026.06.01 확약으로 이 잔존 청구권과 임차권등기 문제가 해소되므로 이번 사건의 실제 매수인 부담은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53053 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 899-4 3층302호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 오목로3안길 52 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인일 2018.01.17 |
| 비교 면적 | 69.96㎡ |
| 소유자 | 곽흥수 · 2021.07.06 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
핵심 말소기준은 2021.08.06 허재영 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 롯데카드 가압류 6,227,247원과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 안준호의 전입·점유가 2021.07.05로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 문제가 없어지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안준호 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.07.05 2021.05.31 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 | 룰상 79,630,400원 확약 후 실질 0원 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로 원래라면 최저가만 시세와 비교하면 안 됩니다. 현재 회차에서 확약이 없었다면 미배당 보증금 79,630,400원이 남아 최저가 외의 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 그러나 확약이 유효하게 반영되면 실질 인수는 0원이므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 173,600,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 69.96㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2022.06 | 69.96㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 69.96㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2021.07 | 69.96㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 69.96㎡ | 4건 | 247,500,000원 |
비교 거래 4건의 평균은 247,500,000원, 최저 205,000,000원, 최고 330,000,000원이며, 최신 거래는 2022.06의 330,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 173,600,000원은 비교 평균의 70.1%입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 분명합니다. 다만 제시된 거래표본의 실제 거래월은 2021.07~2022.06이므로, 입찰 전 현재 시점의 거래·매물가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 후 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 173,600,000원 | 79,630,400원 | 0원 | 173,600,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 121,519,999원 | 130,981,281원 | 0원 | 121,519,999원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 85,063,999원 | 166,867,153원 | 0원 | 85,063,999원 |
대항력 있는 임차인이 존재하므로 확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 이번 사건은 해당 임차인의 잔존 반환청구권 포기 확약이 있어 실질 인수 0원으로 반영합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 임차인 안준호 보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 근저당 · 허재영 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,227,247원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당에서는 집행비용 3,230,400원과 임차인 우선배당 170,369,600원으로 매각대금이 소진됩니다. 안준호 보증금의 부족분 79,630,400원은 원래 매수인 인수 가능 금액이지만, 제출된 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본원초등학교 서측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물, 사용승인일 2018.01.17이며 지유펠리체(899-4)는 8세대입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 254.9㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,724,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이번 물건의 핵심은 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 원문 문구와 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 안준호만의 효과. 확약은 안준호 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 만드는 근거입니다. 다른 점유자나 별도 임대차가 있는지는 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 감정자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 갱신. 비교 거래 4건은 2021.07~2022.06 거래입니다. 2026.09.17 입찰 전 현재 매물·실거래를 대조해 173,600,000원의 가격 경쟁력을 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 구조. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당 인수액이 커지지만, 확약이 유지되면 2회·3회 유찰 시에도 실질 인수는 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
표면만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 173,600,000원보다 보증금이 커 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 79,630,400원의 미배당 보증금이 매수인 인수 문제로 남습니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 잔존 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약이 제출돼 있어 실질 인수는 0원입니다.
따라서 분석의 기준가격은 “최저가 + 79,630,400원”이 아니라 확약을 반영한 173,600,000원입니다. 이 금액은 비교 실거래 평균 247,500,000원의 70.1%로, 제공된 거래표본 기준 가격 여유가 있습니다. 다만 거래표본이 4건이고 거래시점이 오래된 만큼, 권리는 확약 원문 확인, 가격은 최신 시세 확인이 이 물건의 최종 두 가지 체크포인트입니다.
