수원지방법원 2025타경53071. 시흥시 배곧동 ‘시흥배곧SK뷰’ 701동 28층 2802호, 전용 84.8801㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김춘옥이며, 말소기준권리는 2020.10.30. 주식회사오케이저축은행 근저당권 199,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 오케이저축은행 근저당권들과 경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인은 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 이 물건은 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가 682,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 같은 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 669,500,000원이고 최신 거래는 675,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균보다 12,500,000원 높고, 최신 거래보다도 7,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53071 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 135 시흥배곧에스케이뷰 701동 28층 2802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8801㎡ · 29층 중 28층 |
| 소유자 | 김춘옥 |
| 감정가 / 최저가 | 682,000,000원 / 682,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 395,677,350원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 2020.10.30. 설정된 오케이저축은행 근저당권이며, 2020.11.02.과 2021.10.06. 추가 설정된 같은 금융기관의 근저당권, 2025.08.18. 임의경매개시결정, 2026.05.06. 시흥시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 구분 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 말소기준 근저당 | 주식회사오케이저축은행 | 199,200,000원 | 말소기준 |
| 후순위 근저당 | 주식회사오케이저축은행 | 453,600,000원 | 매각으로 소멸 |
| 후순위 근저당 | 주식회사오케이저축은행 | 286,800,000원 | 매각으로 소멸 |
| 압류 | 시흥시 | - | 매각으로 소멸 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 1.9% 높다
시흥배곧SK뷰는 1,442세대, 사용승인일은 2015.07.28.이며, 분석 대상 면적은 전용 84.8801㎡입니다. 동일 면적대 최근 12개월 거래 12건의 평균은 669,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 7 | 675,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 2 | 548,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 27 | 645,000,000원 |
| 2025.12 | 84.5㎡ | 17 | 698,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 17 | 665,000,000원 |
| 2025.10 | 84.88㎡ | 22 | 685,000,000원 |
| 2025.10 | 84.5㎡ | 17 | 715,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 14 | 683,000,000원 |
| 2025.09 | 84.88㎡ | 6 | 705,000,000원 |
| 2025.09 | 84.88㎡ | 6 | 705,000,000원 |
| 2025.06 | 84.11㎡ | 28 | 660,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 8 | 650,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 669,500,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 548,000,000원~715,000,000원이고, 평균은 669,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 675,000,000원입니다. 신건 최저가 682,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.9%로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없는 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 682,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,220,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 (을구 4) | 199,200,000원 | 199,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 (을구 5) | 453,600,000원 | 453,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 (을구 9) | 286,800,000원 | 19,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 682,000,000원에서 채권 총액은 939,600,000원, 예상 배당액은 672,780,000원이며 미배당은 266,820,000원입니다. 을구 9번 근저당권에서 미배당이 발생하지만 이는 매수인 인수로 이어지지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 682,000,000원 | 672,780,000원 | 266,820,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 545,600,000원 | 537,744,000원 | 401,856,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 436,480,000원 | 429,715,200원 | 509,884,800원 | 0원 |
유찰 시 매각가격은 545,600,000원, 436,480,000원으로 낮아지지만, 이 사건에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 낙찰가가 곧 실질취득액의 핵심이고, 현재 회차에서는 최근 시세 대비 가격 우위가 없지만 유찰 시에는 숫자상 시세보다 낮은 구간으로 이동합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧초등학교 서측 인근. 주변에 아파트단지, 각급학교·관공서·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류소가 있으며, 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 중 28층으로, 급배수·위생·지역난방·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 단지 내 지하주차장 시설이 정비되어 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 대로3류에 접합니다. 공시지가는 1,549,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 1,442세대 단지이고 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 548,000,000원~715,000,000원으로 가격 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 최저가 682,000,000원은 최근 12개월 평균 669,500,000원보다 12,500,000원 높고 최신 거래 675,000,000원보다 7,000,000원 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 545,600,000원, 2회 유찰 시 436,480,000원입니다. 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서도 채권자 미배당 266,820,000원이 발생하지만, 이는 낙찰자의 인수금액이 아닙니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태는 입찰 전 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 당해세·관리비 등 실제 부담 가능 항목을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 신건 프리미엄 없음”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 확인된 임차인은 없고, 말소기준 이후의 현재 권리는 매각으로 정리되며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 최저가 682,000,000원은 최근 12개월 평균 669,500,000원의 101.9%, 최신 거래 675,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 신건 현재 가격만 놓고는 시세보다 싸다는 근거가 없습니다. 권리 안전성은 긍정적이지만 가격 메리트는 현재 회차에서 제한적이며, 이 사건의 판단 포인트는 권리 부담이 아니라 응찰가격입니다.
