수원지방법원 2025타경53099. 안산시 상록구 일동 서원럭스빌 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당· 화장실2·다용도실 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층입니다. 소유자 나은자는 2021.05.26 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 195,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “대항력 임차인 인수형”에서 확약으로 구조가 뒤집힌 점입니다. 임차인 김진옥은 2021.03.12 확정일자, 2021.04.29 주민등록·점유개시로 2021.12.22 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 195,000,000원이라 현재 최저가 147,700,000원만 놓고 계산하면 배당 후 50,167,800원이 남아 원래라면 매수인 인수 문제가 발생합니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 그 잔액 청구권을 포기했기 때문에 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 588-3 서원럭스빌 2층 201호 · 도매시장로6길 4-6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 81.375㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3·거실·주방/식당·화장실2·다용도실 |
| 소유자 | 나은자 (2021.05.26 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,133,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 제거
현재 말소기준은 2021.12.22 동양생명보험 주식회사 가압류 5,807,246원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012년 반월농업협동조합, 국민은행 및 2015년 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 경매의 인수 부담으로 남아 있지 않습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복합산 금지
| 이름 | 구분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진옥 | 실제 임차인 · 전유부분 전부 | 195,000,000원 | 2021.04.29 | 2021.03.12 | 2023.06.20 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 | 0원 | 2021.04.29 | 2021.03.12 | 2025.10.24 | 대항력 승계 우선변제 승계 중복합산 금지 |
실제 임차인은 김진옥 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 김진옥 보증금과 같은 채권을 승계한 것으로, 별도의 195,000,000원 보증금이 하나 더 있는 것으로 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 보증금 기준은 어디까지나 195,000,000원 한 건입니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰가여도 현재는 ‘싸다’고 말하기 어렵다
비교 가능한 거래 자료는 서원럭스빌의 1건입니다. 2021.12 전용 49.09㎡, 5층이 118,500,000원에 거래됐습니다. 비교 평균과 최신 거래 모두 118,500,000원이며, 현재 최저가 147,700,000원은 이 금액의 124.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 49.09㎡ | 5 | 118,500,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 118,500,000원 |
다만 이 비교는 그대로 시세 확정치로 받아들이기 어렵습니다. 대상 면적은 81.375㎡인데 실거래 표본은 49.09㎡로 면적이 일치하지 않고, 표본 수도 한 건뿐입니다. 그럼에도 주어진 비교자료만 기준으로 하면 현재 실질취득 147,700,000원은 최신 거래·비교 평균보다 29,200,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 |
| 1. 임차인 김진옥 보증금 | 195,000,000원 | 144,832,200원 |
| 2. 가압류 · 동양생명보험 주식회사 | 5,807,246원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사현대베리타스투자4호대부 | 2,812,998원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 임정옥 | 4,700,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 7,263,645원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,626,610원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,133,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김진옥 보증금 미회수액은 50,167,800원이지만, 2026.06.01 확약에 따라 해당 잔존 보증금의 매수인 청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 보증금에 고정되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 147,700,000원 | 50,167,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 103,390,000원 | 93,857,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 72,373,000원 | 124,329,714원 | 0원 |
통상 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정됩니다. 하지만 이 사건은 잔존 보증금 청구권 포기 확약이 있어 그 일반 규칙이 그대로 적용되지 않습니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 각 회차 모두 0원이고, 실질취득은 해당 매각가가 기준이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방/식당·화장실2·다용도실 구조입니다.
- 입지. 호동초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택·단독주택·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 약 6-8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류와 접하고, 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 2012.05.09 사용승인, 총 8세대의 소규모 건물입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비교 실거래가 1건에 불과하고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0으로 제시되어 있어 환금성 평가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출 확약의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 당사자를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 실제 임차인은 김진옥 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 동일 보증금의 중복신고입니다.
- 현재 가격을 할인율만으로 판단하지 않기. 감정가의 70%까지 내려왔지만 실질취득 147,700,000원은 비교가격 118,500,000원의 124.6%입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 김진옥을 포함한 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실제 인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유 및 인도 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 총 8세대 소규모 다세대이고 비교 실거래 표본도 1건이므로 재매각 시 가격 발견이 쉽지 않을 수 있습니다.
맺으며 — 권리 함정은 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 보수적으로
이 사건은 겉으로 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 현재 최저가 기준 룰상 미배당액도 50,167,800원입니다. 하지만 2026.06.01 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력을 포기하고, 미회수 보증금을 매수인에게 청구하지 않으며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 주된 인수 위험은 실질적으로 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 현재 실질취득은 147,700,000원인데 비교용 평균·최신 거래는 118,500,000원으로, 현재 가격이 124.6% 수준입니다. 게다가 비교 거래는 한 건뿐이고 대상과 면적도 다르며, 건물은 8세대 소규모 다세대입니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 확약으로 해소, 현재 가격 메리트는 부족”으로 정리하는 것이 가장 일관된 판단입니다. 감정가 대비 30% 할인만 보고 접근하기보다, 확약 효력과 실제 시세·환금성을 함께 확인해야 합니다.
