수원지방법원 2025타경53136. 안산시 상록구 사동 후곡안길 25의 다세대주택 1층 101호입니다. 현 소유자는 주찬양이고 2022.04.11 소유권을 이전받았으며 당시 등기 거래가액은 90,000,000원입니다. 감정가도 90,000,000원이고, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 63,000,000원입니다. 표면만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 권리의 미확정성입니다.
말소기준권리는 2024.09.02 우리금융캐피탈주식회사의 가압류 37,547,459원입니다. 이후 2024.11.25 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 8,756,021원, 2025.08.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 김정효·구선철은 모두 2021.10.12 전입으로 조사돼 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상인 만큼 단순히 “인수 0원”으로 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1286-18 1층 101호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 후곡안길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 42.24㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주찬양 · 2022.04.11 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 43,966,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
현재 등기상 말소기준은 2024.09.02 가압류입니다. 이보다 뒤에 접수된 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인으로 조사된 김정효·구선철의 전입일은 각각 2021.10.12입니다. 전입 시점만 놓고 보면 말소기준보다 선행하지만, 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 두 사람을 “대항력 가능·미상”으로 보고, 낙찰자가 부담할 인수액 역시 금액 미상으로 처리합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정효 | 101호 | 2021.10.12 | 미상 | 미상 | 2025.09.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 구선철 | 101호 · 주거 | 2021.10.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 63,000,000원만 보면 70%, 그러나 실질취득은 미정
동일 면적 42.24㎡에서 확인되는 실거래 표본은 2022.04, 1층, 90,000,000원 1건입니다. 감정가 역시 90,000,000원이고 현재 최저가는 63,000,000원으로, 숫자만 비교하면 실거래가의 70%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 42.24㎡ | 1 | 90,000,000원 |
다만 이 표본은 1건뿐이고 거래시점도 2022.04입니다. 무엇보다 이 사건은 임차인 2명의 보증금이 미상이라 실질취득액 자체를 아직 계산할 수 없습니다. 따라서 “최저가 63,000,000원 = 시세 대비 저렴”이라고 단정하는 것은 권리분석상 맞지 않습니다. 먼저 임차보증금을 확인하고, 그 뒤 낙찰가 + 인수금액을 90,000,000원 거래 표본과 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 37,547,459원 | 37,547,459원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 8,756,021원 | 8,756,021원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 우리금융캐피탈주식회사 | 43,966,962원 | 15,162,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 90,270,442원 중 61,466,000원이 배당되고 28,804,442원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산에는 임차인 최우선변제·당해세 등이 반영되지 않았고, 임차보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 28,804,442원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 47,364,242원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 60,356,103원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 소재 상록구청 남측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 1층 101호이며, 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중이고 남측 포장도로와 접합니다. 토지면적은 249.4㎡, 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류와 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성 자료. 금강하이빌(1286-18)은 8세대, 2003.08.25 사용승인으로 확인되고 동일면적 실거래 표본은 2022.04의 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회이며 최근 낙찰가와 낙찰일 자료는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김정효·구선철 각각의 실제 보증금과 임대차계약 관계를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. “대항력 있음”으로 단정하지 말고 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김정효는 2025.09.04 배당요구가 확인되지만, 구선철의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 확정일자와 함께 대조해야 합니다.
- 최저가 70% 착시 경계. 실거래 90,000,000원 대비 최저가만 보면 70%지만, 인수보증금이 생기면 실질취득액은 크게 달라질 수 있습니다.
- 소유·점유관계 확인. 현재 등기 소유자는 주찬양이며 임차인으로 김정효·구선철이 조사돼 있습니다. 현장 점유 상태와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다, 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 90,000,000원에서 1회 유찰돼 63,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 실거래 표본도 90,000,000원이어서 겉으로는 가격 차이가 크게 보입니다. 그러나 김정효·구선철의 전입일은 모두 말소기준보다 빠르고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
등기 후순위는 단순하지만 임차인이 핵심 변수입니다. 보증금이 확인돼 인수 위험이 해소되기 전까지는 “63,000,000원이 싸다”는 결론을 보류하는 게 맞습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선행 전입 임차인 2명의 보증금과 배당·인수 구조를 얼마만큼 명확히 확인하느냐입니다.
