63,000,000원
수원지방법원 2025타경53136. 안산시 상록구 사동 금강하이빌 1층 101호, 전용 42.24㎡ 다세대주택입니다. 소유자 주찬양은 2022.04.01 매매를 원인으로 거래가 90,000,000원에 취득했고 2022.04.11 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2024.09.02 우리금융캐피탈주식회사의 가압류 37,547,459원이며, 이것이 제공된 말소기준권리입니다. 뒤이어 제이비우리캐피탈주식회사 가압류와 강제경매개시결정이 붙어 있어 등기권리만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 김정효·구선철의 전입일은 모두 2021.10.12로 말소기준인 2024.09.02보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 6,300만원까지 내려왔다”가 아니라, 실제 보증금이 얼마인지 확인해 매수인 인수 가능액을 먼저 확정하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1286-18 1층101호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 후곡안길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 42.24㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주찬양 (2022.04.01 매매 · 거래가 90,000,000원 · 2022.04.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 43,966,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
현재 등기상 말소기준은 2024.09.02 우리금융캐피탈 가압류입니다. 2024.11.25 제이비우리캐피탈 가압류와 2025.08.25 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 기존 국민은행·우리은행·하나은행 근저당과 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 확인 전 입찰 보류 구간
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정효 | 101호 | 2021.10.12 | 미상 | 미상 | 2025.09.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 구선철 | 101호 · 주거 | 2021.10.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유·임차 관련 조사 대상입니다. 김정효는 2025.09.04 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 없어 배당으로 얼마가 소진될지 계산할 수 없습니다. 구선철은 배당요구 여부까지 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가 63,000,000원만을 실질취득가로 보면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 70% 숫자만 보고 싸다고 결론 내리면 안 된다
확인되는 동일 면적 거래는 금강하이빌 전용 42.24㎡, 1층의 2022.04 거래 1건, 90,000,000원입니다. 현재 최저가 63,000,000원은 이 거래가의 70.0%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 시점도 2022.04이므로 현재 시장가를 촘촘하게 판단하기에는 표본이 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 42.24㎡ | 1 | 90,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 37,547,459원 | 37,547,459원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 8,756,021원 | 8,756,021원 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 우리금융캐피탈주식회사 | 43,966,962원 | 15,162,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 추정 배당은 총 청구 90,270,442원 중 61,466,000원 배당, 미배당 28,804,442원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차보증금도 확인되지 않았습니다. 또한 2025.08.31 경정에서 11번 강제경매개시결정이 9번 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있어, 실제 채권의 중복 여부와 최종 배당액은 원본 채권계산서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 28,804,442원 | 15,162,520원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 47,364,242원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 60,356,103원 | 0원 |
유찰이 계속되면 최저가는 44,100,000원, 30,869,999원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않는 한 낙찰가 하락 자체가 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 실제 보증금이 크고 낙찰대금에서 충분히 배당되지 않는 구조라면, 내려간 낙찰가만큼 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 소재 상록구청 남측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 소로3류 접합이며 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 금강하이빌은 8세대, 2003.08.25 준공입니다. 확인 거래는 42.24㎡ 2022.04의 1건뿐이라 거래 표본이 매우 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 김정효·구선철의 실제 보증금, 계약일, 확정일자, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 보증금 인수분을 더한 금액으로 90,000,000원 실거래와 비교해야 합니다.
- 김정효 배당요구 확인. 2025.09.04 배당요구가 접수돼 있으므로 실제 배당순위와 배당액을 확인해야 합니다.
- 구선철 배당요구 여부 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수 위험 산정에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 동일채권 중복 여부 대조. 11번 강제경매개시결정이 9번 가압류의 본압류 이행으로 경정돼 있으므로 우리금융캐피탈 채권액을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 실거래가 2022.04 1건뿐이므로 현재 매매호가·추가 거래사례 없이 90,000,000원을 현재 시세로 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “6,300만원”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금이다
이 물건은 감정가 90,000,000원에서 한 번 유찰돼 63,000,000원까지 내려왔습니다. 확인 거래 90,000,000원과 비교하면 표면 할인율은 30%입니다. 하지만 이 숫자만 보고 싸다고 판단하면 권리분석의 순서가 뒤집힙니다. 김정효·구선철의 전입일은 모두 말소기준보다 앞선 2021.10.12이고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다.
따라서 현재 결론은 “등기권리는 단순하지만 임차관계는 미확정”입니다. 두 점유자의 보증금이 확인돼 실제 인수액이 0원인지, 일부인지, 상당액인지가 결정되기 전에는 63,000,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다. 거래 표본도 2022.04의 1건뿐인 8세대 다세대여서 환금성 판단 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 가격보다 보증금 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
