수원지방법원 2025타경53148. 안산시 단원구 고잔동 블루빌타운 5층 512호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상9층 건물이고, 본건은 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 이영도이며, 2022년 1월 17일 매매를 원인으로 2022년 2월 7일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 100,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2023년 4월 25일 도봉세무서장 처분의 압류입니다. 그런데 임차인 김은솔은 그보다 앞선 2022년 2월 24일 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2022년 1월 10일입니다. 따라서 확약서가 없었다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 남는 구조입니다. 이 사건은 그 위험을 확약서가 제거했는지 확인하는 것이 전부라고 해도 과언이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 528 블루빌타운 5층 512호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상9층 중 5층 512호 |
| 소유자 | 이영도 (2022.02.07. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약서가 뒤집는다
말소기준은 2023.04.25 갑구 7번 압류입니다. 이후 2024.01.16 등기된 김은솔의 주택임차권과 2025.08.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김은솔의 주민등록일자 2022.02.24, 점유개시일자 2022.02.03, 확정일자 2022.01.10은 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 했으므로, 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은솔 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.02.24 | 2022.01.10 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
김은솔은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 중복 임차인 신고로 합산할 별도 보증금은 없습니다. 보증금 100,000,000원에 대해 배당요구가 이루어졌고, 현재 회차 매각가 51,100,000원을 가정하면 집행비용 1,319,800원을 제외한 49,780,200원이 우선변제 배당으로 계산됩니다. 원래 룰상 미배당 보증금은 50,219,800원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가를 ‘시세 70%’로 보면 안 된다
감정가는 73,000,000원, 현재 최저매각가는 51,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 확인된 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용상태는 오피스텔이므로, 동일 유형·동일 건물의 최근 거래를 별도로 확인하지 않고 ‘싸다’고 결론내리는 것은 위험합니다.
현재 소유자 이영도의 2022년 취득 거래가액은 100,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 이 값은 과거 한 건의 거래이므로 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 권리 할인과 시장가치 판단을 분리해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 1. 임차인 김은솔 보증금 · 우선변제 | 100,000,000원 | 49,780,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김은솔 보증금의 미배당액은 50,219,800원이지만, 2026.05.04 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권이 포기되어 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 총부담이 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 51,100,000원 | 50,219,800원 | 101,319,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 35,770,000원 | 65,273,860원 | 101,043,860원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,039,000원 | 75,811,702원 | 100,850,702원 |
표의 인수액은 확약을 반영하기 전 룰상 금액입니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이라 낙찰가가 51,100,000원에서 35,770,000원, 25,039,000원으로 내려가도 미배당 보증금이 50,219,800원에서 65,273,860원, 75,811,702원으로 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 총 부담은 약 100,000,000원 수준에서 거의 변하지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시청 남동측 인근. 근린생활시설·오피스텔·아파트단지·관공서 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 동측 약 20미터, 서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 주택전부에 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 김은솔 외 점유 확인. 확약은 김은솔 임차권에만 적용됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 73,000,000원 대비 최저가 51,100,000원은 1회 유찰 결과일 뿐, 실거래 시세보다 저렴하다는 근거는 아닙니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용이라는 점을 기준으로 실제 사용·취득 목적과 적합한지 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.04.25 압류와 그보다 앞선 임차인의 주민등록·점유·확정일자 관계를 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”가 아니라 “확약의 유효성”이 승부처
이 물건은 표면적으로 보면 감정가 73,000,000원에서 1회 유찰돼 51,100,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리 구조만 보면 원래는 결코 단순하지 않습니다. 임차인 김은솔은 말소기준보다 앞선 주민등록과 점유를 갖고 있고 보증금도 100,000,000원이어서, 확약이 없다면 현재 회차에서 50,219,800원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 100,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
그런데 2026.05.04 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 보증금의 매수인 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 내용이 그대로 적용·이행된다면 김은솔 임차권의 실질 인수는 0원*이고 현재 회차 실질취득은 51,100,000원*입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없고, 사건상 근린시설·감정상 오피스텔 이용이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 아직 확인되지 않았다.”입니다.
