수원지방법원 2025타경53157. 안산시 단원구 와동 125-7, 통칭 웅진빌라 3층 302호 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물로 2003.03.24. 사용승인됐고, 본건은 방3·주방·거실·욕실 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 홍필우이며 2019.01.17. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 100,000,000원이었습니다.
등기상 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2022.10.31. 안산시 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2022.01.17. 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 존재하고, 김순옥도 2021.12.06. 전입, 2022.02.04. 확정일자, 배당요구 이력이 있어 임차관계가 핵심입니다. 다만 한국토지주택공사는 김순옥 보증금에 대한 대위·승계 주체로 표시되어 있어 110,000,000원을 김순옥 보증금과 별도로 더하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53157 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 125-7 3층 302호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 와동로 94-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 이용중 · 방3·주방·거실·욕실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 302호 · 2003.03.24. 사용승인 |
| 소유자 | 홍필우 · 2019.01.17. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 99,917,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 등기에서 말소기준은 2022.10.31. 안산시 압류입니다. 2025.09.04. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사의 주택임차권은 2022.01.17. 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 등기에는 임차보증금 110,000,000원, 반환받지 못한 금액 85,500,000원, 임대차계약일 2019.02.11., 확정일자 2019.02.12., 주민등록일자 2019.02.28., 점유개시일 2019.03.08.로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계는 중복합산 금지
보증기관 대위·승계 1건을 제외하면 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 한국토지주택공사의 110,000,000원은 김순옥 보증금에 대한 승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 302호 · 주거 | 2021.12.06. | 2022.02.04. | 미상 | 대항력 우선변제 배당요구 2025.11.10. · 보증금 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 | 와동로 94-5, 302호 · 주거(임차권등기) | 2019.02.28. | 2019.02.12. | 110,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 김순옥 보증금의 대위·승계 중복신고 · 확약 대상 |
| 성명 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2025.11.10. · 보증금 확인 필요 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 김순옥과 성명 미상 임차 기재를 합쳐 실제 임차인 2명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 142,000,000원이고 현재 최저매각가는 99,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가 제시되지 않아, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 권리비용이 최저가에 단순히 더해지는 구조가 아닙니다. 한국토지주택공사 승계분은 확약으로 실질 인수 0원이지만, 김순옥 보증금과 별도 임차 기재의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 현재 시점의 실질취득비용은 99,400,000원 + 확약 밖 인수 가능액으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 110,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 99,917,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 12,789,200원으로 산정됩니다. 다만 제출된 확약서에 따라 이 승계분은 매수인에게 실질 청구하지 않는 것으로 처리하므로 확약 대상의 실질 인수액은 0원입니다. 이 결론은 확약 밖 김순옥 및 성명 미상 임차관계에는 자동 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 계산상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 인수액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 99,400,000원 | 70% | 12,789,200원 | 99,917,870원 |
| 2회 유찰 시 | 69,580,000원 | 49% | 42,072,440원 | 99,917,870원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 34.3% | 62,570,708원 | 99,917,870원 |
확약이 없다는 계산만 놓고 보면 낙찰가가 떨어질수록 한국토지주택공사 보증금의 미배당분이 늘어 매수인 인수액도 12,789,200원 → 42,072,440원 → 62,570,708원으로 커집니다. 그러나 이 사건에는 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있으므로, 한국토지주택공사 승계분에 한해 이 룰상 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동중학교 서측 인근으로 다세대주택, 중·고등학교, 근린상가 등이 혼재하며 주거여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택, 2003.03.24. 사용승인. 급·배수, 위생, 도시가스, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 다세대주택 부지로 이용 중이며 남측 및 서측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 241.6㎡, 공시지가 1,669,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 규제. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역 등이 포함되며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계는 미상이었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김순옥 보증금 확인. 전입·확정일자·배당요구는 확인되지만 보증금이 미상입니다. 확약 적용 대상과의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 성명 미상 임차 확인. 별도 임차 기재는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 승계분에 대한 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 중복보증금 금지. 한국토지주택공사 110,000,000원은 김순옥 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 12개월 평균·최신 거래가가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 해소 ≠ 전체 권리 리스크 해소”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 한국토지주택공사의 110,000,000원 임차권은 김순옥 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도로 더하지 않습니다. 둘째, 배당상 미배당되는 12,789,200원은 확약 때문에 해당 승계분에 한해 실질 인수 0원입니다.
하지만 여기서 권리분석이 끝나지는 않습니다. 실제 임차인 김순옥의 보증금이 확인되지 않았고, 별도로 성명·전입일·보증금이 미상인 임차 기재가 남아 있습니다. 따라서 현재 최저가 99,400,000원만 보고 실질취득가가 확정됐다고 볼 수 없습니다. 최근 실거래 시세 자료도 없어 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 주된 승계 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차관계를 확인하기 전까지는 권리상 보수적으로 접근할 사건입니다.
