수원지방법원 2025타경53157. 안산시 단원구 와동에 있는 웅진빌라 3층 302호가 강제경매로 나왔습니다. 2003.03.24. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 다세대주택으로, 방 3개와 주방·거실·욕실을 갖춘 주거용 물건입니다. 현재 소유자는 홍필우이며, 2019.01.17. 소유권이전 등기 당시 거래가액은 100,000,000원이었습니다.
감정가 142,000,000원에 비해 최저매각가 69,580,000원은 상당히 낮습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 성립한 임대차관계와 임차권등기가 존재하고, 그중 한국토지주택공사 관련 보증금에 대해서는 매수인 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 확약이 해소하는 인수액과 여전히 확인해야 할 임차인 위험을 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 125-7, 3층 302호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 와동로 94-5 |
| 건물명 | 웅진빌라 (웅진) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 4층 중 3층 302호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 방3·주방·거실·욕실 |
| 사용승인 | 2003.03.24. |
| 소유자 | 홍필우 (2019.01.17. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 | 142,000,000원 |
| 최저매각가 | 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 99,917,870원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.31. 안산시 압류 (갑구 20번) |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
| 감정평가 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2022.10.31. 접수된 안산시 압류입니다. 이후의 서울보증보험 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 설정된 근저당권과 여러 압류·경매개시결정은 이미 말소된 이력으로, 현재의 말소기준권리와 혼동하면 안 됩니다.
반면 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2022.01.17. 접수되었으며 말소기준권리보다 앞섭니다. 주민등록일자 2019.02.28., 점유개시일자 2019.03.08., 확정일자 2019.02.12.로 기재되어 있습니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 인수위험을 직접 바꾸는 확약서가 존재합니다.
② 임차인·승계 관계 — 중복 보증금에 주의
명세서와 등기 기록에서 이름이 확인되는 실제 임차인은 김순옥 1명입니다. 한국토지주택공사는 김순옥 보증금의 대위·승계 신고 관계이므로 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이와 별개로 신원이 특정되지 않은 임차 신고도 있어 독립된 임차인인지 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
김순옥 302호 · 실제 임차인 |
전입 2021.12.06. 확정 2022.02.04. 배당요구 2025.11.10. |
금액 미상 |
대항력 있음
우선변제 가능 독립 인수범위 미확정 |
|
한국토지주택공사 임차권등기 · 김순옥 관련 보증금 승계 |
전입 2019.02.28. 확정 2019.02.12. 임차권등기 2022.01.17. |
110,000,000원 미반환 기재 85,500,000원 |
원래 대항력 있음
우선변제 승계·중복신고 확약 인수 0원 |
|
임차인 미특정 별도 임차 신고 · 동일인 여부 확인 필요 |
전입 미상 확정일자 미상 배당요구 2025.11.10. |
실제 금액 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
한국토지주택공사의 110,000,000원은 김순옥 관련 승계 보증금으로 별도 합산하지 않습니다. 신원이 특정되지 않은 신고는 독립 임차인 존재가 확인된 것으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,652,440원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사(신청채권자) | 99,917,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 제시된 예상배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정액이고, 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 임차권은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 안전은 아니다
| 구분 | 최저가 | 기계적 인수 추정 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 감정가 49% |
69,580,000원 | 42,072,440원 | LH 인수 0원 별도 인수 미확정 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34% |
48,706,000원 | 62,570,708원 | LH 인수 0원 별도 인수 미확정 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24% |
34,094,200원 | 76,919,496원 | LH 인수 0원 별도 인수 미확정 |
대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 일반적인 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 위 시나리오의 기계적 인수 추정액은 그러한 위험을 보여줍니다.
다만 이 사건의 한국토지주택공사 관련 인수액은 확약으로 해소됩니다. 따라서 시나리오상의 42,072,440원·62,570,708원·76,919,496원을 그대로 매수인이 부담한다고 계산해서는 안 됩니다. 반대로 확약 밖 임차인에 대한 인수액은 미확정이므로 실질취득액을 최저매각가와 정확히 같다고 확정하는 것도 부적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안산시 단원구 와동 소재 와동중학교 서측 인근. 주변은 다세대주택·중고등학교·근린상가 등으로 구성되며 주거여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2003.03.24. 사용승인된 4층 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 외벽은 인조석붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 새시 이중창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 세로에 접하며, 차량 진입이 가능한 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있고, 공시지가는 1,669,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 와동중학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 있어 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 실제 내부 상태 및 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 웅진은 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 아파트 대단지보다 동일 조건의 실거래 비교가 어렵고 매수 수요가 제한될 수 있어 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.26. 제출된 확약서의 작성·제출 주체, 대항력 포기 범위, 잔존채권 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 김순옥의 권리 확인. 실제 임차인 김순옥의 보증금과 현재 미반환액, 한국토지주택공사 승계 범위, 독립된 잔존 청구권 유무를 확인해야 합니다.
- 신원 미특정 임차 신고 확인. 별도의 임차인인지, 김순옥 또는 승계신고와 중복된 기록인지 확인하고, 실제 점유·전입·확정일자·보증금·배당요구의 효력을 조사해야 합니다.
- 실질 인수액 재산정. 확약에 의해 해소된 보증금은 제외하되 확약 밖 권리가 남아 있다면 해당 인수액을 낙찰대금에 더해 취득비용을 계산해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 같은 동네의 유사 면적·건축연도·층수·건물 상태를 가진 다세대주택 실거래를 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유자, 점유 원인, 인도 가능 여부와 명도 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 세금 관련 부담을 확인하고 실제 인수 가능 항목을 구분해야 합니다.
- 배당표 정밀 검토. 한국토지주택공사 보증금 110,000,000원과 미반환액 85,500,000원의 차이, 당해세 및 실제 배당순위를 대조해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 확약의 범위”
이 물건을 단순히 감정가 142,000,000원의 49%인 69,580,000원에 나온 급매성 경매라고 평가해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권이 있고, 등기상 보증금은 110,000,000원으로 최저매각가보다 높습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가를 낮추더라도 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수 있는 구조입니다.
다행히 이 사건에는 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그 효력이 적용되는 한국토지주택공사 임차권에 대해서는 기계적 계산상의 42,072,440원을 매수인이 실제 인수하지 않는 것으로 판단합니다.
그러나 김순옥의 독립된 잔존 권리와 신원 미특정 임차 신고는 추가 검증 대상입니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약과 실거래가격 비교의 불확실성까지 고려하면, 감정가 대비 할인율만으로 높은 투자등급을 부여하기 어렵습니다.
결론은 ‘주된 인수위험은 확약으로 해소, 나머지 임차권과 가격은 보류’입니다. 확약 원본과 실제 임차관계가 완전히 확인되고, 매각가와 실질취득액이 검증된 시세보다 충분히 낮다는 근거가 확보될 때 비로소 입찰을 검토할 수 있습니다. 현재 상태에서는 추가 권리조사 없이 응찰하기 어려운 물건으로 평가합니다.
