수원지방법원 2025타경53215. 안산시 상록구 부곡동 715-7, 시낭공원길 19-4의 2층 201호 다세대주택입니다. 소유자는 송희만으로 2014.09.18 매매를 원인으로 130,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.10.25 안산세무서장의 압류입니다. 그 뒤 서울보증보험의 가압류 2건과 2025.09.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 말소기준보다 앞선 2020.11.05 주택임차권등기가 존재합니다. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 보증금은 105,000,000원, 주민등록일자는 2014.10.06, 점유개시는 2014.10.13, 최초 확정일자는 2014.09.23입니다. 이 권리는 원칙적으로 말소기준보다 앞서 있어 인수 검토 대상이지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 715-7 2층 201호 · 경기도 안산시 상록구 시낭공원길 19-4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하1층/지상3층 건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 송희만 (2014.09.18 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 154,922,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준 | 2021.10.25 갑구 6번 압류 · 권리자 국 · 처분청 안산세무서장 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 있다
* 배당표 자체에는 확약을 반영하지 않은 권리순위 계산상 부족분이 표시됩니다. 현재 회차에서 한국토지주택공사 보증금 부족분은 23,599,400원이지만, 확약 내용에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, LH는 대위·승계 중복신고
한국토지주택공사 항목은 보증기관의 대위·승계 신고로 표시돼 있어, 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금 105,000,000원을 다른 임차보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 정리됩니다.
| 표기 | 관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 대위·승계 | 105,000,000원 | 2014.10.06 / 2014.09.23 증액 5,000,000원 확정 2016.10.04 | 선순위 기준 | 행사 | 인수 0원* |
| 임차 | 실제 임차인 | 미상 | 2014.10.06 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
③ 가격 판단 — 70%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 119,000,000원, 현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 현재 확인 가능한 동일 건물·유사 면적의 실거래 비교자료가 없어, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
소유자 송희만의 2014년 취득가는 130,000,000원이지만, 장기간이 지난 과거 거래 한 건만으로 2026년 현재의 적정 시세를 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 따라서 이 물건은 유찰률이 아니라 권리확정이 먼저입니다.
④ 회차별 인수 시나리오 — 확약 전 계산과 실질을 구분
| 회차 | 매각가 | LH 룰상 인수 | 확약 반영 | 확약 밖 임차인 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 83,300,000원 | 23,599,400원 | 실질 0원* | 미상 |
| 2회 유찰 시 | 58,310,000원 | 48,139,580원 | 실질 0원* | 미상 |
| 3회 유찰 시 | 40,817,000원 | 65,317,706원 | 실질 0원* | 미상 |
LH 룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오의 수치입니다. 확약에 따라 한국토지주택공사 관련 잔존 보증금 인수는 실질 0원*으로 보되, 실제 임차인 1명의 보증금 미상 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 105,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 203,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 | 154,922,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델에서는 매각대금에서 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 한국토지주택공사 보증금에 배당되고, 부족분 23,599,400원이 발생합니다. 다만 확약서에 따라 이 부족분에 대한 매수인 청구는 포기되고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시랑초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 조적조 평지붕 지하1층/지상3층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 주거용 건부지이며 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
- 규모. 관련 건물 정보상 7세대 규모이며 사용승인일은 1998.06.12입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26 제출된 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용대상을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 실제 임차인 확인. 별도 표기된 임차인의 보증금·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 실제 임차인과 별도의 보증금 105,000,000원을 또 합산하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보류. 83,300,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 현재 시세를 뒷받침할 실거래 비교가 필요합니다.
- 명도. 실제 점유자가 누구인지와 임차권등기 말소 이후 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 말소기준 자체가 세무서 압류인 만큼 매각절차에서 반영되는 세금과 체납 관리비 등은 별도 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 위험은 줄었지만, 0원 확정 사건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 선순위 권리는 한국토지주택공사 명의의 105,000,000원 주택임차권입니다. 보통이라면 현재 최저가 83,300,000원에서 배당 후 남는 23,599,400원이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있지만, 2026.02.26 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
다만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 항목이고, 별도의 실제 임차인 1명은 전입일 2014.10.06만 확인될 뿐 보증금과 확정일자가 미상입니다. 정확도 규칙상 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 0원이라고 지울 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “LH 확약은 호재, 실제 임차인의 미상 보증금은 반드시 확인”입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 주기보다, 임차인 원문 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 정하는 사건입니다.
