수원지방법원 2025타경53215. 경기도 안산시 상록구 부곡동 시낭공원길 19-4에 있는 다세대주택 2층 201호입니다. 소유자 송희만이 2014년 거래가 130,000,000원에 취득한 물건으로, 현재는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매가 진행 중입니다. 감정가 119,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 58,310,000원으로 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2021.10.25 국(처분청 안산세무서장)의 압류입니다. 해당 압류가 말소기준권리로 지정돼 있고 이후 서울보증보험의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2020.11.05 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 105,000,000원이며, 전입신고와 확정일자도 말소기준일보다 앞섭니다.
하지만 이 사건은 선순위 임차권만으로 결론 내리면 안 됩니다. 2026.02.26 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출됐기 때문입니다. 따라서 그 확약이 유효하게 이행되면 한국토지주택공사 관련 잔존 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되며, 별도로 기재된 실제 임차인에 대한 권리 확인은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 715-7, 2층 201호 도로명: 경기도 안산시 상록구 시낭공원길 19-4 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 및 조적조 평지붕 · 지하 1층/지상 3층 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 송희만 · 2014.09.18 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 | 119,000,000원 |
| 최저매각가 | 58,310,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 154,922,465원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2021.10.25 국 압류 (갑구 6번) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 105,000,000원 · 2020.11.05 등기 |
| 확약서 | 2026.02.26 · 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2021.10.25 압류입니다. 2023년 서울보증보험의 가압류 2건과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 근저당권들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
확약이 없다는 가정에서 현재 회차 예상배당은 56,860,420원이고, 미배당 보증금 48,139,580원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 이 경우 최저가만 낙찰가로 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
따라서 이 확약이 유효하고 약정대로 이행된다는 전제에서는 한국토지주택공사 관련 실질 인수액은 0원입니다. 위 48,139,580원은 확약을 반영하지 않은 계산상 부족분일 뿐, 확약 이행을 전제로 매수인이 실제 부담할 금액으로 보아서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 승계 중복신고와 실제 임차인 구별
임차 관련 신고는 한국토지주택공사와 '임차'로 표시된 당사자가 각각 존재합니다. 그러나 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고로 분류돼 있어, 별도 임차인이나 독립된 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 보되, 그 임차인의 독립적인 보증금과 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차 관련 당사자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 임차권등기 · 승계 중복신고 |
2014.10.06 2014.09.23 증액분 2016.10.04 |
105,000,000원 |
선순위 임차권
우선변제
대위·승계
확약 제출 확약 대상 인수 0원 |
| 임차 실제 임차인 · 1명 |
2014.10.06 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 별도 인수 확인 |
한국토지주택공사 관련 확약이 이 당사자의 독립적인 권리까지 포기시킨다는 근거는 없습니다. 따라서 실제 점유관계, 보증금의 귀속, 별도 청구권 존재 여부를 확인하기 전에는 매수인 전체 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 선순위 임차보증금에 대한 배당을 반영하되, 확약에 따른 잔존 보증금 청구권 포기는 별도로 적용해 해석해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,449,580원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 105,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사(갑구 7) | 203,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사(갑구 8) | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 154,922,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 가압류와 경매신청 청구금액의 중복 여부 및 실제 배당순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당 부족분을 곧바로 매수인의 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수의 관계
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 보증금 부족분을 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가와 인수액을 합산해 비교해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 추정 | 확약 반영 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
58,310,000원 | 48,139,580원 | 한국토지주택공사 관련 인수 0원 별도 임차인 미상 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34% |
40,817,000원 | 65,317,706원 | 한국토지주택공사 관련 인수 0원 별도 임차인 미상 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24% |
28,571,900원 | 77,342,394원 | 한국토지주택공사 관련 인수 0원 별도 임차인 미상 |
인수 추정액은 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션 수치입니다. 한국토지주택공사의 권리 포기 확약이 유효하게 이행되면 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다. 반면 실제 임차인 1명의 독립적인 권리에 따른 추가 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
확약이 이행되고 별도 인수권리가 없다면 현재 회차에서 확인 가능한 취득대금은 58,310,000원입니다. 그러나 실제 임차인의 미상 보증금 위험이 정리되지 않아 총 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
⑤ 시세·환금성 — 가격이 낮아졌다고 저렴한 것은 아니다
이 물건은 감정가 119,000,000원 대비 최저가가 49%로 낮아졌지만, 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 건물 유형 | 다세대주택 |
|---|---|
| 준공일 | 1998.06.12 |
| 세대수 | 7세대 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 감정가 | 119,000,000원 |
| 현재 최저가 | 58,310,000원 |
| 실거래 시세 판단 | 비교 가능한 최근 거래가격 확인 필요 |
최저매각가 58,310,000원은 감정가의 49%이지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고 실제 임차인 관련 인수위험도 미확정입니다. 따라서 가격 가점을 주기 어려운 상태입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안산시 상록구 부곡동 소재 시랑초등학교 동측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 가로장방형 주거용 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 조적조 평지붕 건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기 및 석재 붙임 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수설비, 도시가스설비와 개별난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 속합니다. 시랑초등학교 및 안산공업고등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 266.4㎡이며 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 7세대 규모의 다세대주택으로 실제 매매 수요와 주변 유사 다세대 실거래를 확인해야 합니다. 단지 규모만으로 안정적인 환금성을 보장할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 확약서 원본 확인. 2026.02.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 정확한 문구와 효력, 적용 대상 및 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 범위. 한국토지주택공사 관련 보증금 인수는 확약으로 해소되지만 실제 임차인에게 독립적인 권리가 존재한다면 그 권리까지 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
- 실제 임차인 1명 조사. '임차'로 기재된 당사자의 신원, 실제 점유, 보증금 액수, 임대차계약서와 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 말소. 2020.11.05 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 확약 내용대로 말소될 수 있는지 확인해야 합니다.
- 배당금액 확인. 선순위 보증금 105,000,000원 중 예상배당 56,860,420원, 확약 미반영 부족분 48,139,580원의 계산 구조와 실제 배당 순위를 점검해야 합니다.
- 실거래가격 조사. 부곡동 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격과 건물 연식·층·전용면적·주차여건을 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰가를 결정하면 위험합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자와 임대차관계를 확인하고, 낙찰 이후 인도 절차에 필요한 시간과 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비 및 조세. 체납 관리비, 당해세와 배당에 영향을 미치는 채권을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
확약이 유효하게 이행되면 이 보증금에 대한 매수인의 실질 인수 부담은 0원입니다. 이는 권리위험을 크게 줄이는 긍정 요소입니다.
또한 최근 실거래가격 비교가 없어 최저가 58,310,000원의 시장 대비 매력도를 평가하기 어렵습니다. 2회 유찰과 소규모 다세대주택이라는 특성까지 고려하면, 추가 권리조사 없이 입찰하기에는 위험이 남습니다.
맺으며 — “확약은 확인됐지만, 인수 0원 확정은 아니다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다. 한국토지주택공사 명의의 보증금 105,000,000원은 말소기준 압류보다 앞선 권리이며, 현재 회차의 확약 미반영 배당계산에서는 48,139,580원의 인수 부족분이 발생합니다. 하지만 2026.02.26 제출된 확약에 따라 해당 권리의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로, 확약이 유효하게 이행되는 경우 그 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
문제는 이것으로 모든 확인이 끝나지 않는다는 점입니다. 보증기관 승계 중복신고를 제외하면 실제 임차인은 1명이고, 그 당사자의 보증금과 독립적인 권리관계는 여전히 미상입니다. 임차인 확인 없이 전체 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 감정가 119,000,000원 대비 최저가 58,310,000원은 상당한 하락이지만, 직접 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 저가 낙찰 기회라고 단정할 수 없습니다. 7세대 규모의 다세대주택이고 이미 2회 유찰된 점도 고려해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약을 통해 가장 큰 보증금 인수 위험이 해소됐다는 점은 긍정적입니다. 그러나 확약 밖 임차인 위험과 시세·환금성 확인 부족이 남아 있습니다. 권리는 조건부 개선, 가격은 검증 필요. 이 사건은 최저가의 할인율보다 실제 임차인 권리 확인과 확약의 완전한 이행 여부가 입찰 판단을 좌우하는 물건입니다.
