수원지방법원 안산지원 2025타경53253. 경기도 시흥시 광석동에 위치한 광양프런티어밸리8차 5층 523호입니다. 등기부상 소유자는 김성수이고, 감정평가상 용도는 공장입니다. 2023년 11월 신탁재산이 처분되면서 김성수 앞으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 345,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 9월 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

이 물건에서 중요한 것은 낙찰 이후 무엇을 인수하는지와 낙찰가가 실제 시장가격보다 낮은지를 구분하는 것입니다. 국민은행 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 경매개시결정도 소멸 대상입니다. 임차인의 신고 전입일 역시 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계상 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 매각가격을 실제 시세 할인으로 해석할 근거는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차인 전입은 그 이후

권리분석의 출발점은 2023.11.30 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작용하므로, 이후 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 우리자산신탁의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 확인된 등기상 권리 중 낙찰자가 별도로 인수해야 할 선순위 권리는 나타나지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유장소 확인 필요

조사된 임차인은 김광용 1명입니다. 보증금은 1,000,000원, 월차임은 600,000원이고, 전입신고일은 2025.09.12입니다. 말소기준인 국민은행 근저당권 설정일은 2023.11.30이므로 전입일이 늦습니다.

확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 우선변제권을 확정적으로 인정할 수 없으며, 최종 배당표와 인도 절차에서는 실제 점유 및 임대차 관계를 대조해야 합니다. 배당받지 못하는 임차인이라도 현실적으로 건물을 사용하고 있다면 인도 및 명도 문제가 남을 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인은 미확인

감정가 320,000,000원에 출발한 물건이 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 감정가의 49%에 해당하는 가격으로, 감정평가금액과 차이가 큽니다.

그렇지만 이 물건은 일반 아파트가 아닌 공장입니다. 같은 건물의 실제 거래가격이나 최근 거래 추세를 검증하지 않은 상태에서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 공장은 입주 가능한 업종, 사업용 수요, 실제 이용상태, 매각 후 임대 가능성과 환금성에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

실질취득은 각 매각기준가에 확인된 권리 인수액을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 제외했습니다. 추가 유찰 회차는 가정이며 실제 진행과 매각가격은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 국민은행 근저당 채권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 345,600,000원을 기준으로 한 미배당액은 191,795,200원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 단순 배당 계산입니다. 근저당권 채권최고액을 채권액 기준으로 사용했으며 실제 피담보채권액 및 배당순위는 달라질 수 있습니다. 신청채권자와 등기상 근저당권자의 승계 관계 및 실제 배당권자는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 장현동 소재 시흥시청 남동측 근거리에 위치하며, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 기재돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 서해선 시흥시청역 및 노선버스정류장이 있습니다. 건물 북서측으로 약 20m, 남서측으로 약 12m 도로에 접합니다. 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건축물. 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물 내 5층 523호입니다. 외벽은 판넬 및 페어글라스 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 기재돼 있습니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재돼 있으므로 적용 대상과 거래 제한 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 2,303,000원/㎡이며, 토지 면적 7,284㎡는 해당 토지 전체의 면적입니다. 이를 개별 호실의 전용면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 이용상태. 공부상 공장이고 조사 당시 임대 중으로 탐문됐습니다. 매각물건명세서에서도 공장으로 기재돼 있습니다. 실제 임차인의 사용 형태가 주거로 표시돼 있어 현장 이용상태와 공부상 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
• 건축물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 구조, 설비 작동상태, 실제 사용현황을 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 공장은 아파트와 달리 업종·시설·사업용 수요의 영향을 받습니다. 두 번 유찰됐다는 사실은 가격과 수요를 추가 검토할 이유가 되지만, 유찰만으로 적정 시장가격이나 장래 매도 가능성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 검증. 광양프런티어밸리8차 내 유사 공장 호실의 최근 매매가격과 임대차 조건을 확인하세요. 최저가 156,800,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
• 임차인 점유장소 대조. 김광용의 조사상 점유 부분인 '시화공단 4다702호'와 경매 대상 5층 523호가 일치하지 않습니다. 현황조사 원본, 전입세대·사업자등록 관련 자료 및 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 및 명도. 신고 전입일을 기준으로 대항력은 없지만, 실제 사용자가 있는 경우 인도 절차와 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금 1,000,000원과 월차임 600,000원의 계약관계도 대조하세요.
• 근저당권 승계 관계. 등기상 근저당권자는 국민은행, 경매신청채권자는 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사입니다. 채권양도·승계 관련 증빙과 신청채권자의 권원을 확인하세요.
• 공장 이용 가능성. 건축물대장상 용도, 입주 및 업종 제한, 소방설비, 현장 내부 상태, 주거 사용 여부를 점검하세요. 공장 용도를 전제로 한 사용·임대 가능성이 수익성과 환금성에 영향을 줍니다.
• 관리비 및 별도 부담. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 취득 관련 세금, 명도비용 등 경매대금 외 지출을 확인하세요. 권리 인수액 0원이 총부담비용 0원을 의미하지는 않습니다.
• 추가 유찰 가정. 3회 유찰 시 109,760,000원, 4회 유찰 시 76,832,000원의 가격 시나리오가 있지만, 추가 유찰을 전제로 입찰 전략을 정하기 전에 실제 거래가격과 현장 수요를 파악해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 경매기록의 채권승계 자료를 대조하고 매각기일까지 권리 및 점유관계에 변동이 없는지 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2023년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인의 신고 전입일은 그보다 늦습니다. 현재 확인된 사항만으로 산정한 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가로 낙찰된다면 권리 인수를 포함한 실질취득금액은 156,800,000원으로 계산됩니다. 취득 부대비용과 명도비용은 별도입니다.

그러나 가격에 대한 판단은 보류해야 합니다. 감정가 320,000,000원에서 49%까지 내려왔지만, 공장 호실의 실제 매매가격을 검증하지 않고 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 더구나 임차인의 조사상 점유 부분이 경매 대상 호수와 다르고, 신청채권자와 등기상 근저당권자의 명의도 달라 확인할 사항이 남아 있습니다.

두 번 유찰된 공장이라는 점과 아직 검증되지 않은 환금성을 고려하면 권리상 인수 위험은 낮지만 가격·점유·용도 위험이 남는 보수적 검토 대상입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 감정가 대비 얼마나 할인됐는지가 아니라, 실제로 얼마에 거래될 수 있는 공장을, 어떤 점유상태로 인수하느냐입니다. 실거래가격과 현장 점유가 확인되기 전에는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.