224,000,000원
수원지방법원 2025타경53253. 시흥시 광석동 광양프런티어밸리8차 5층 523호입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 공장이고, 조사일 현재 임대 중인 것으로 탐문됐습니다. 권리분석의 기준점은 2023.11.30. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 345,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.09.04. 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다.
확인된 실제 임차인은 김광용 1명입니다. 보증금 1,000,000원, 월세 600,000원이고 전입일은 2025.09.12.입니다. 말소기준일인 2023.11.30.보다 늦으므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 5층523호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장 · 조사일 현재 임대 중 탐문 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 523호 |
| 소유자 | 김성수 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 310,819,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
등기부에는 2023.10.12. 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었으나 이미 말소됐고, 2023.11.30. 김성수 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.04. 임의경매개시결정과 2025.09.12. 임차인 전입이 이어집니다. 확인된 임차인의 전입이 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광용 | 주거 · 시화공단 4다702호 | 2025.09.12 | 1,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가, 그러나 시세 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가 320,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 숫자는 크게 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 감정평가상 공부 용도가 공장이고 현재 임대 중인 것으로 탐문된 집합건물입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 곧바로 대입할 수 있는 자료가 제시돼 있지 않으므로, 가격 판단의 중심은 최저가 자체가 아니라 동일 건물·유사 공장 호실의 실제 거래·임대수익·공실 여부를 별도로 확인하는 것에 있어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 345,600,000원 | 220,064,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 345,600,000원 중 220,064,000원이 배당되고 125,536,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 장현동 소재 시흥시청 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 서해선 시흥시청역과 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 공부상 공장이며 조사일 현재 임대 중인 것으로 탐문됐습니다. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 빌딩 북서측으로 약 20m, 남서측으로 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,303,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 감정평가 이용상태는 임대 중으로 탐문됐고 별도 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·사용현황을 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김광용의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유 형태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인하세요.
- 확정일자·배당관계 확인. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 공장 실거래 조사. 최저가 224,000,000원을 동일 건물 또는 인근 유사 공장 호실의 실제 거래가격과 직접 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 임대수익 검증. 감정평가상 임대 중 탐문이므로 현재 임대차의 실제 사용상태·임대료·공실 가능성을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 경매개시결정, 임차인 현황을 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 판단이다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.30. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김광용의 전입은 2025.09.12.로 더 늦습니다. 따라서 자료상 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 국민은행에 125,536,000원의 미배당이 남더라도 그 금액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산돼 있지 않습니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 감정가의 70%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 공부상 공장인 물건인 만큼 권리는 무난하되 가격은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다. 이 물건의 승부처는 ‘70%까지 내려왔다’가 아니라, 224,000,000원이 실제 공장 시장가와 임대가치에 비해 적정한가입니다.
