수원지방법원 2025타경53389. 안산시 상록구 사동의 강산쉐르빌 가동 502호가 경매에 나왔습니다. 감정가 129,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 63,210,000원입니다. 가격만 보면 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 등기부에는 보증금 135,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 2022년 국세 압류를 말소기준으로 하는 복잡한 권리관계가 형성되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 낙찰가격 자체보다 임차보증금 인수 여부입니다. 다행히 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 임차권자 김유진의 잔존 보증금 반환청구 위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다. 다만 확약의 효력은 김유진 관련 보증금에 한정되므로, 다른 임차인과 세금 문제까지 모두 해결된 것으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1326-1 강산쉐르빌 가동 5층 502호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 당골길 19 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 단지형다세대주택 |
| 면적 / 층 | 분석 대상 전용 35.69㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.04.30. 소유권이전 · 당시 거래가액 135,000,000원 |
| 건물 준공 | 2015.09.09 · 총 15세대 |
| 감정가 | 129,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,210,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2022.11.15. 갑구 6번 국 압류 (포천세무서장) |
① 권리 흐름 — 임차권과 확약이 핵심
등기상 기준권리는 2022.11.15. 국 압류입니다. 이후 설정된 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 반월신용협동조합 및 안산신용협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다.
주의할 점은 임차권자 김유진의 전입일이 2021.04.13.으로, 말소기준권리보다 빠르다는 사실입니다. 임차권등기 자체는 기준권리 이후인 2023.05.26.에 이루어졌지만, 김유진의 대항력 판단은 기존 전입·점유와 임대차관계를 함께 살펴야 합니다. 확약서가 없었다면 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 주택 전부 · 임차권등기 |
2021.04.13. | 135,000,000원 | 있음 확약 포기 |
있음 | 해당 없음 |
| 김신협 502호 · 주거 |
2024.05.24. | 미상 | 없음 기준권리 이후 전입 |
확인 필요 | 해당 없음 |
김유진: 확정일자 2021.03.12. · 배당요구 관련 일자 2023.05.26. / 김신협: 확정일자 기재 2021.03.12. · 배당요구 2025.12.14.
김유진은 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로, 보증금 135,000,000원에 대한 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 김신협은 말소기준권리 이후 전입하여 조사상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 김신협의 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자 기재가 전입일보다 앞서므로 임대차계약 및 점유관계를 원문으로 대조해야 합니다.
주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 김유진 관련 확약서 제출자로 확인됩니다. 이를 별도의 임차인으로 계산하지 않으며, 김유진의 보증금 135,000,000원과 신청채권자의 청구액 135,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
확약이 없다면 매수인 실질취득은 63,210,000원 + 73,327,780원 = 136,537,780원이 됩니다.
그러나 제출된 확약이 유효하게 적용되면 김유진 관련 인수액은 0원이므로, 다른 부대비용과 미확인 부담을 제외한 실질취득액은 63,210,000원입니다.
③ 시세 비교 — 숫자보다 비교 면적이 중요하다
강산쉐르빌의 확인된 거래는 총 3건이며 전체 평균은 197,000,000원입니다. 별도로 제시된 최근 12개월 평균은 188,000,000원(1건), 최신 거래는 2024.10. 188,000,000원입니다. 거래 추세 지표는 -6.7%로 하락 방향을 가리킵니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 68.18㎡ | 4층 | 188,000,000원 |
| 2022.05 | 64.79㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 65.28㎡ | 2층 | 183,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 상이 | 3건 | 197,000,000원 |
| 최근 평균 지표 | 면적 상이 | 1건 | 188,000,000원 |
현재 최저가가 최근 평균 지표의 33.6%라는 계산 자체는 맞지만, 동일 면적의 실거래 비교가 아니므로 이를 근거로 저평가·시세차익을 판단할 수 없습니다.
추가로 최근 평균 지표의 거래일은 2024.10.로 표시되어 있습니다. 따라서 이 거래만으로 2026년 매각기일 무렵의 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다. 과거 거래 3건의 평균보다는 동일 면적대 거래와 매각기일에 가까운 실거래를 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,537,780원 |
| 1. 임차인 김유진 우선변제 | 135,000,000원 | 61,672,220원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 제시된 배당 모형 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액은 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
⑤ 유찰별 실질취득 시나리오
대항력 있는 보증금 인수형 물건은 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 다만 이 사건은 김유진의 대항력 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약이 있다는 점에서 일반적인 인수형과 다릅니다.
| 유찰 회차 | 최저가 | 확약 전 규칙상 인수 | 확약 후 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 63,210,000원 | 73,327,780원 | 0원 | 63,210,000원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 44,247,000원 | 91,949,446원 | 0원 | 44,247,000원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 30,972,899원 | 104,984,613원 | 0원 | 30,972,899원 |
확약 후 실질취득 추정액은 김유진의 확약이 유효하게 적용되고 다른 인수채무가 없다는 조건에서 낙찰대금만 반영한 값입니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 향후 회차는 제시된 가정 시나리오이며 실제 진행 여부는 별도 확인이 필요합니다.
확약이 없었다면 매각가격이 낮아질수록 김유진의 미배당 보증금이 증가하므로, 최저가 하락만으로 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 반면 확약이 유효하게 유지된다면 김유진 보증금 인수액이 0원이므로 유찰에 따른 낙찰가 인하가 실질취득액 감소로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동의 사동행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 최상층인 5층 502호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 세로한면의 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지. 지목은 대지이며 토지면적은 540.5㎡, 공시지가는 1,436,000원/㎡입니다. 토지이용 현황은 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 도시지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 용도지역 확인. 토지정보에는 제2종일반주거지역으로, 감정요항표에는 제1종일반주거지역으로 기재되어 있어 입찰 전 공식 토지이용계획 확인이 필요합니다.
- 환금성. 15세대 규모의 다세대주택으로 거래 표본이 적고, 확인된 거래도 대상 호수와 면적이 다릅니다. 적정가격과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.09. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 확인하세요. 실제 매수인에 대한 효력과 적용 범위가 가장 중요합니다.
- 김유진 임차권. 보증금 135,000,000원, 전입 2021.04.13., 확정일자 2021.03.12., 임차권등기 2023.05.26. 내용을 대조하고 확약에 따른 말소 절차를 확인하세요.
- 김신협 임차관계. 전입 2024.05.24., 보증금 미상입니다. 확약 대상이 아니므로 실제 계약관계, 점유 상태, 배당요구 내용을 확인하세요.
- 조세채권. 포천세무서·의정부세무서·안산시 압류와 당해세 여부를 확인하세요. 배당 순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 동일 면적 시세. 대상 면적은 35.69㎡입니다. 64.79~68.18㎡ 거래를 그대로 기준 삼지 말고 동일하거나 유사한 전용면적의 거래를 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 거래 추세 지표 -6.7%를 반영하고, 오래된 거래보다 매각기일에 가까운 매매 사례를 우선 검토하세요.
- 최상층 상태. 5층 건물의 5층 세대이므로 현장 방문을 통해 누수·방수·결로 등 유지관리 상태를 확인하세요.
- 명도. 임차인 관련 확약은 보증금 반환채무에 대한 것이므로 실제 점유자 확인과 인도 절차는 별도로 점검하세요.
- 관리비. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 토지이용계획 및 실제 거래자료를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 권리 위험은 줄었지만, 싼지는 아직 모른다”
이 사건은 대항력 있는 고액 임차보증금이 존재하지만, 신청채권자의 확약으로 주된 인수 위험이 해소된 다세대주택입니다. 김유진의 보증금 135,000,000원 중 규칙상 미배당 인수 가능액은 73,327,780원이지만, 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약이 제출되어 있어 해당 금액의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
그렇다고 권리분석이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 별도 임차인 김신협의 보증금은 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 3건의 세금 문제도 검토해야 합니다. 무엇보다 188,000,000원의 실거래 평균은 대상 35.69㎡보다 넓은 세대의 거래를 기반으로 하므로, 최저가 63,210,000원이 시세보다 크게 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다. 거래 추세도 -6.7%로 하락 방향입니다.
종합 판단은 C등급(53점). 확약을 통한 주된 인수 위험 해소는 긍정적이지만, 다른 임차인의 미확인 보증금, 세금 관련 변수, 소규모 다세대주택의 환금성, 비교 거래 면적 불일치가 남아 있습니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격은 비교 시세 확보 전까지 판단 보류. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 확약의 확실성과 실제 적정가격을 검증하는 데 있습니다.
