수원지방법원 2025타경53389. 안산시 상록구 사동 강산쉐르빌 가동 5층 502호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 선순위 근저당이 아니라 임차인 김유진입니다. 과거 반월신용협동조합·안산신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2022.11.15. 포천세무서장 압류입니다. 김유진은 그보다 앞선 2021.04.13. 전입·점유와 2021.03.12. 확정일자를 갖고 있어 원칙상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
현재 최저가 90,300,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,025,400원을 제외한 88,274,600원이 김유진에게 배당되고, 보증금 135,000,000원 중 46,725,400원이 남습니다. 확약이 없다면 매수인의 실질취득액은 낙찰가 90,300,000원에 이 부족분을 더해 사실상 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이번 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1326-1 강산쉐르빌 가동 5층502호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 당골길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 5층 건물 내 5층 502호 · 대상면적 35.69㎡ |
| 소유자 | 김택현 · 2021.04.13. 매매 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인의 확약
현재 소유자 김택현은 2021.04.13. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 2022.11.15. 국세 압류가 이 사건의 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 의정부세무서장 압류, 안산시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 김유진의 주택임차권등기는 2023.05.26.이지만 실제 대항력 판단의 기초인 전입·점유는 2021.04.13.이어서 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 주택 전부 | 2021-04-13 | 135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 적용 |
| 김신협 | 502호 | 2024-05-24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김신협은 전입일이 말소기준권리인 2022.11.15.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력 기준상 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 확약은 김유진에게만 적용되지만, 김신협에게 별도의 대항력 인수위험이 남아 있는 상황도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 면적이 다르다
강산쉐르빌 거래자료는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2024.10.의 188,000,000원 1건입니다. 전체 평균은 197,000,000원, 최저 183,000,000원, 최고 220,000,000원입니다. 현재 최저가 90,300,000원은 최근 12개월 평균의 48.0%로 숫자만 보면 크게 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 68.18㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2022.05 | 64.79㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 65.28㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 197,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 김유진 보증금 | 135,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 김유진 보증금 부족분 46,725,400원이 매수인 인수액으로 산출되지만, 2026.6.9. 확약에 따라 김유진이 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순서와 금액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총부담이 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 90,300,000원 | 46,725,400원 | 90,300,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 63,209,999원 | 73,327,781원 | 63,209,999원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,246,999원 | 91,949,447원 | 44,246,999원 |
확약이 없었다면 유찰될수록 김유진의 미배당 보증금이 커져 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다. 이번 사건은 확약이 그 연결고리를 끊습니다. 따라서 확약의 유효성과 원본 내용을 그대로 전제로 할 경우 유찰에 따라 매수인의 실질 취득비용도 함께 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사동행정복지센터 동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 포장도로를 통하여 접근 가능합니다.
- 토지. 토지면적 540.5㎡ · 지목 대 · 다세대 용도 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가).
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,436,000원/㎡. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 강산쉐르빌은 15세대이고 거래자료는 3건으로 표본이 많지 않습니다. 최근 거래도 대상 면적과 일치하지 않아 매각 전 개별 호수 시세 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.6.9. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 핵심입니다.
- 김유진 임차권 말소 확인. 배당 부족분 46,725,400원이 있더라도 매수인에게 청구하지 않는다는 내용과 임차권등기 말소 동의를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 김신협 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 면적 보정. 최근 거래 3건은 64.79㎡·65.28㎡·68.18㎡이고 대상 면적은 35.69㎡입니다. 48.0% 수치만 보고 할인율로 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.7%이므로 과거 전체 평균 197,000,000원보다 최근 거래 188,000,000원을 우선 참고하되 면적 차이를 반드시 보정해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 보증금 135,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 회차 배당만 보면 46,725,400원이 남아 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 2026.6.9. 제출된 확약서가 대항력·잔존 보증금 청구·임차권등기 문제를 함께 끊기 때문에, 그 확약을 그대로 전제로 한 실질 인수액은 0원입니다.
반대로 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 90,300,000원이 최근 거래 188,000,000원의 48.0%라는 숫자는 강해 보이지만, 대상 35.69㎡와 거래 표본 면적이 맞지 않고 최근 추세도 -6.7%입니다. 따라서 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 동일·유사 면적 실거래 재확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
