수원지방법원 2026타경51073. 안산시 상록구 사동 센트럴프라임 3층 303호로, 용도는 다세대입니다. 소유자 송인숙은 2021.12.20 매매를 원인으로 2022.08.08 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 207,900,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준이며 그 뒤의 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인에게 계산된 권리 인수액은 0원입니다.
등기 흐름에는 과거 경매와 후순위 근저당의 이전·말소가 함께 보여 외형은 다소 복잡합니다. 그러나 현재 권리분석의 기준은 2022.08.08 신한은행 근저당입니다. 2022.11.16 설정된 김민수 명의 채권최고액 50,000,000원 근저당은 2026.05.15 확정채권대위변제를 원인으로 최기숙에게 이전등기됐으며, 이는 별도의 50,000,000원 채권이 하나 더 생긴 것이 아니라 기존 을구 4번 근저당권의 이전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51073 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1367-4 3층 303호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 항호2길 57-1 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 센트럴프라임 · 16세대 · 2022.01.21 준공 |
| 소유자 | 송인숙 · 2021.12.20 매매 원인, 2022.08.08 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 296,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민수 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 현황 | 대지 803.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 토지이용상황 연립 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않으며, 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 채권자가 배당을 못 받는 금액이 커지는 것과 매수인이 그 채무를 떠안는 것은 전혀 다른 문제입니다.
② 가격 검증 — 70% 할인율과 시세 메리트는 같은 말이 아니다
감정가 423,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 296,100,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 현재 회차의 실질취득액도 296,100,000원입니다.
하지만 이 사건은 동일 조건으로 직접 대조할 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 가격 메리트 판단은 감정가 할인율이 아니라 실제 매매시장에서 296,100,000원이 어느 위치인지가 확인돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,945,400원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 207,900,000원 | 207,900,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,254,600원 |
현재 최저가 296,100,000원 가정에서는 집행비용 4,945,400원, 근저당 채권 257,900,000원이 모두 배당되고 소유자에게 33,254,600원이 남습니다. 현재 회차 채권 미배당액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 296,100,000원 | 257,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 207,270,000원 | 203,568,220원 | 54,331,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 145,089,000원 | 142,257,754원 | 115,642,246원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (토지·단지 현황 기준)
- 용도. 집합건물 중 다세대이며 센트럴프라임은 16세대, 준공일은 2022.01.21입니다.
- 토지. 대지 전체 면적 803.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·성장관리권역·시가지경관지구(일반) 등에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,711,000원/㎡입니다.
- 규제 표기. 토지거래계약에관한허가구역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.0회·매각률 0%로 표시되어 있어 가격과 매수층을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 실질취득액 296,100,000원이 실제 인근 다세대 거래가격에서 어느 수준인지 확인해야 합니다. 감정가 70%라는 숫자만으로 저평가 판단을 하지 마세요.
- 후순위 근저당 이전 확인. 을구 4번 50,000,000원 근저당은 2026.05.15 최기숙에게 이전등기됐으므로 최신 등기부에서 권리자 표시와 말소 여부를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2023.06.30 최기숙 채권자로 임의경매개시결정이 있었고 2026.05.11 취하로 해당 경매개시등기가 말소됐습니다.
- 임차인 없음 재확인. 현재 분석상 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이지만, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 확인하세요.
- 가격 하락 시 배당과 인수를 혼동하지 않기. 2회 유찰 시 미배당 54,331,780원, 3회 유찰 시 115,642,246원이 발생하지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준인 2022.08.08 신한은행 근저당 뒤의 권리는 매각으로 정리됩니다. 현재 최저가 296,100,000원에서는 배당 대상 채권도 전액 충족됩니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가 423,000,000원에서 1회 유찰돼 296,100,000원까지 내려왔어도, 이 금액을 뒷받침할 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 더구나 16세대 규모 다세대이고 경매 통계상 매각률 0%로 표시되어 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 추가 검증”입니다. 70%라는 할인율보다 실제 시장에서 296,100,000원의 위치를 먼저 확인해야 합니다.