수원지방법원 2026타경51073. 경기도 안산시 상록구 사동 1367-4에 위치한 3층 303호 다세대주택입니다. 도로명주소는 항호2길 57-1입니다. 감정가는 423,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거치면서 최저매각가는 207,270,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보면 할인 폭이 상당합니다. 그러나 이 물건에서 먼저 확인해야 할 것은 할인율이 아니라 실제 취득원가와 권리의 정리 가능성입니다.
등기상 중요한 기준은 2022.08.08 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 207,900,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 설정된 50,000,000원 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 또 다른 100,000,000원 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 예상 배당에서 채권자들에게 부족분이 발생하더라도, 그 부족분이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51073 (임의경매 · 안산지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1367-4, 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 항호2길 57-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 송인숙 (단독소유자로 표시) |
| 감정가 | 423,000,000원 |
| 최저매각가 | 207,270,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 경매신청 채권자 | 김민수 · 청구액 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.08 신한은행 근저당권 · 채권최고액 207,900,000원 |
| 임차인 | 없음 |
| 예상 인수액 | 0원 |
등기사항전부증명서 발급일: 2026.08.13 · 등기 담당: 수원지방법원 안산지원 등기과. 예상 인수액은 확인된 권리와 현재 배당 시나리오를 기준으로 한 금액입니다.
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
권리의 중심은 을구 3번 신한은행 근저당권입니다. 2022.08.08 설정된 채권최고액 207,900,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 근저당과 후순위 근저당권은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2022.11.16 설정된 후순위 근저당권에는 구분해야 할 두 권리가 있습니다. 김민수 명의의 50,000,000원 근저당권은 2026.05.15 확정채권 대위변제를 원인으로 최기숙에게 이전됐습니다. 반면 최기숙 명의의 별도 100,000,000원 근저당권은 2026.04.01 확정판결을 원인으로 2026.05.18 말소됐습니다. 이 두 권리는 동일한 채권으로 취급하거나 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 감정가 대비 할인과 시장가치의 차이
이 물건의 감정가 423,000,000원과 현재 최저매각가 207,270,000원의 차이는 215,730,000원입니다. 감정가 기준으로는 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 할인율은 어디까지나 과거 감정평가액을 분모로 한 비율이지, 현재 시장가격에서 절반에 매수한다는 뜻이 아닙니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 423,000,000원 | 최초 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 207,270,000원 | 감정가의 49% |
| 권리 인수액 | 0원 | 현재 권리분석 기준 |
| 실질취득 기준금액 | 207,270,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 취득 부대비용 제외 |
| 3회 유찰 시 최저가 | 145,089,000원 | 감정가의 34.3% |
| 4회 유찰 시 최저가 | 101,562,300원 | 감정가의 24.01% |
가격 판단의 기준은 현재 최저가뿐 아니라 매수인이 실제 부담할 금액입니다. 현재 확인되는 인수액이 0원이므로 최저가 그대로 낙찰된다는 가정에서는 실질취득 기준금액도 207,270,000원입니다. 실제 낙찰가가 더 높아지면 그에 따라 취득금액도 올라갑니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 등 부대비용은 별도입니다.
참고 단지로 표시된 센트럴프라임은 16세대, 준공일 2022.01.21입니다. 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회로 나타납니다. 다만 비교용 면적 84.26㎡는 이 경매 호실과 동일 면적으로 확인되지 않았으므로, 해당 수치를 303호의 전용면적으로 단정하거나 직접적인 가격 비교 기준으로 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,270,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정 아래 계산한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하면 신한은행의 채권최고액도 전액 배당되지 못하고, 후순위 50,000,000원 근저당권에는 배당 가능액이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,701,780원 |
| 1. 을구 3번 · 신한은행 근저당 | 207,900,000원 | 203,568,220원 |
| 2. 을구 4번 · 50,000,000원 후순위 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 257,900,000원 | 207,270,000원 |
집행비용 3,701,780원은 추정치입니다. 채권액은 채권최고액 기준이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 후순위 50,000,000원 근저당권은 최초 김민수 명의에서 최기숙에게 이전된 이력이 있으며, 별개의 추가 채권으로 중복 계산하지 않았습니다.
전체 배당대상 채권액은 257,900,000원이며, 집행비용을 제외한 채권자 예상 배당액은 203,568,220원입니다. 총 채권 미배당액은 54,331,780원입니다. 이 중 신한은행 채권최고액 기준 미배당액은 4,331,780원, 후순위 근저당권의 미배당액은 50,000,000원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 최저매각가가 낮아질수록 채권자 배당 부족분이 커지는 구조가 명확합니다. 다만 이것이 매수인에게 동일한 금액의 채무가 넘어간다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
207,270,000원 | 54,331,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34.3% |
145,089,000원 | 115,642,246원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
101,562,300원 | 158,559,572원 | 0원 |
신청채권액 50,000,000원을 기준으로 보면 세 시나리오 모두 후순위 채권에 대한 예상 배당액은 0원입니다. 현재 최저가에서조차 선순위 신한은행의 채권최고액을 전액 충족하지 못하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지이용·단지 정보 기준)
- 소재지와 건물 유형. 안산시 상록구 사동 1367-4, 항호2길 57-1에 위치한 다세대주택의 3층 303호입니다. 아파트가 아닌 소규모 집합건물로 구분해 가격을 평가해야 합니다.
- 참고 단지 규모. 센트럴프라임은 16세대 규모이며 준공일은 2022.01.21입니다. 대단지 아파트와 동일한 거래량이나 환금성을 전제하지 않는 것이 적절합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역에 해당하며 토지이용상황은 연립, 지목은 대(垈)로 표시됩니다.
- 대지 조건. 관련 토지면적은 803.6㎡, 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 소로각지로 표시됩니다. 이 토지면적은 303호에 귀속되는 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,711,000원입니다. 이를 해당 세대의 실거래가격이나 전용면적 기준 가격으로 환산해서는 안 됩니다.
- 도시계획·규제. 성장관리권역, 도시교통정비지역, 시가지경관지구(일반), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접하는 것으로 표시됩니다.
- 거래 검증. 동일 호실과 비교 가능한 최근 거래가격 및 거래 빈도를 먼저 확인해야 합니다. 참고 단지의 면적 84.26㎡도 대상 호실과 일치가 확인되지 않아 직접적인 면적 기준으로 사용하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증이 최우선. 현재 최저가 207,270,000원이 최근 동일·유사 다세대 실거래와 비교해 충분히 낮은지 확인해야 합니다. 감정가의 49%라는 사실만으로 입찰가격 상한을 정하지 마세요.
- 말소기준권리 재확인. 2022.08.08 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 경매개시결정의 매각 후 소멸 관계를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 후순위 근저당권 승계 확인. 50,000,000원 근저당권은 김민수에서 최기숙으로 이전됐습니다. 경매신청 채권자 명의와 현재 권리자, 대위변제 기록을 구분해 확인해야 합니다.
- 기존 사건의 종결 확인. 2023타경57773 관련 임의경매개시결정은 취하로 말소됐습니다. 현재 2026타경51073 진행기록과 혼동하지 않아야 합니다.
- 말소된 담보권 확인. 시흥제일새마을금고의 2,352,000,000원 근저당권은 이미 말소됐고, 최기숙 명의의 별도 100,000,000원 근저당권도 말소됐습니다. 이 금액들을 현재 인수채무나 유효한 배당채권으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 점유와 인도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 소유자 또는 제3자의 점유 여부와 인도 가능성을 현황조사 및 현장방문으로 확인해야 합니다. 임차인 없음이 곧 즉시 인도 가능을 뜻하지는 않습니다.
- 건물·대지권 검증. 건축물대장상의 전용면적, 건물 현황, 위반건축물 여부, 대지권 비율과 등기 표시가 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 면적이 다른 비교사례로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 미납 관리비, 세금 등 별도로 발생할 수 있는 부담을 확인하고 실제 입찰 예산에 반영해야 합니다.
- 배당표의 한계 확인. 집행비용은 추정치이며, 당해세·우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당 54,331,780원과 매수인 인수 0원을 혼동해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 최신 서류 대조. 2026.11.05 매각기일에 앞서 사건 진행상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장 등을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 반값”보다 중요한 것은 실거래와 권리의 확정
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 현재 등기상 확인되는 담보권의 소멸 구조를 기준으로 매수인 인수액이 0원으로 분석됩니다. 감정가 423,000,000원에서 현재 최저가 207,270,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 두 차례 유찰된 소규모 다세대주택이라는 점과 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 현재 가격이 감정가보다 낮다는 사실은 확인되지만 실제 시세보다 저렴한지는 아직 입증되지 않았습니다. 더구나 후순위 근저당권의 대위변제·이전, 별도 근저당권의 판결 말소, 종전 경매 취하 이력이 함께 존재해 입찰 직전 서류 검증이 중요합니다.
현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 낙찰대금 207,270,000원 + 예상 권리 인수 0원으로 실질취득 기준금액은 207,270,000원입니다. 여기에 취득 부대비용과 실제 인도 관련 비용은 별도로 고려해야 합니다. 채권자의 미배당액 54,331,780원을 매수인의 인수액으로 더할 필요는 없습니다.
종합 판단은 C등급(48점). 권리 인수 위험이 낮다는 점은 긍정적이지만, 가격의 적정성을 확인할 수 없고 소규모 다세대의 환금성 불확실성과 복잡한 후순위 권리 변동 이력이 남아 있습니다. 권리 구조는 검토 가능, 가격 매력은 미확인. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실거래가격과 실제 낙찰 총비용을 대조하는 과정에 있습니다.