대구지방법원 2025타경838. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 6층 621호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 104,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 72,800,000원입니다. 숫자만 보면 3,120만원 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금에서 출발해야 합니다.
임차인 이예나는 2021.09.24. 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2021.10.12. 점유를 시작했습니다. 임차보증금은 110,000,000원이고, 2024.05.13. 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 낮아진다고 해서 매수자의 경제적 부담이 같은 폭으로 줄어드는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 6층 621호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 · 지하4층/지상21층 중 6층 621호 |
| 소유자 | 주식회사제네시스인코퍼레이티드 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 120,281,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 등기국 · 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 임차권이 낙찰자에게 남는다
등기상 현재 소유권은 주식회사제네시스인코퍼레이티드에 있고, 과거 주식회사한국토지신탁 명의의 신탁등기와 국세 압류 2건은 이미 말소됐습니다. 이 사건의 기준권리로 제공된 것은 2025.05.19. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 이예나의 임차권은 그보다 앞선 2024.05.13. 등기이고, 전입·확정일자는 더 이른 2021.09.24.입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 깨끗하게 없어지는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예나 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
이예나는 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입일과 확정일자는 모두 2021.09.24., 점유개시는 2021.10.12.이고, 배당요구도 돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 110,000,000원 한 건으로 봅니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1.1억에서 잘 내려오지 않는다
현재 최저매각가는 72,800,000원입니다. 이 금액을 기준으로 배당하면 집행비용 1,710,400원을 뺀 71,089,600원이 임차보증금에 배당되고, 남은 38,910,400원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 72,800,000원 | 38,910,400원 | 최저가 하락분만큼 부담 감소 아님 |
| 2회 유찰 시 | 50,960,000원 | 60,357,280원 | 낙찰가 하락에 따라 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 35,672,000원 | 75,370,096원 | 낙찰가가 낮아져도 인수액 확대 |
즉 이 사건은 “낙찰가가 내려갈수록 싸지는 물건”이 아닙니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 이동합니다. 정확도 규칙상 가격 비교의 기준은 72,800,000원의 최저가가 아니라 보증금 110,000,000원 부근의 실질취득비용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,400원 |
| 1. 임차인 이예나 보증금 | 110,000,000원 | 71,089,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이예나 | 120,281,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 미변제액은 38,910,400원이며 매수인이 인수합니다. 강제경매 신청채권 청구액은 120,281,534원입니다. 실제 배당은 조세·집행비용 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 응찰 제한
이 요소는 단순 권리분석과 별개의 실전 입찰 리스크입니다. 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 승계 위험이 이미 큰데, 외부 낙찰 가능성까지 제한됩니다. 이 때문에 단순히 “한 번 유찰돼 싸졌다”는 이유만으로 점수를 높일 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상21층 건물 중 6층 621호입니다.
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 경북여자고등학교 북측 인근이며, 주위는 상업용·업무용 건물, 주상복합아파트, 오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다. 단지 주변으로 도로가 개설돼 출입은 용이합니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형이며 공시지가는 4,169,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·도시지역·중심상업지역·방화지구에 포함됩니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득비용으로 판단. 현재 최저가 72,800,000원만 보면 안 됩니다. 대항력 보증금 110,000,000원이 실질취득 기준입니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액 60,357,280원, 3회 유찰 시 75,370,096원으로 커집니다. 낙찰가가 떨어져도 경제적 부담은 크게 줄지 않습니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 이예나가 임차인이면서 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 관계와 자금 흐름을 원본으로 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 일반 최고가매수신고인의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 배당 변동 확인. 조세·집행비용 등 실제 선순위 배당에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,280만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가가 72,800,000원이어도 경제적 취득가는 그 수준에 머물지 않습니다. 임차인 이예나의 110,000,000원 대항력 보증금이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서도 38,910,400원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 다음 회차로 가면 낙찰가는 더 내려가지만 인수액은 오히려 60,357,280원, 75,370,096원으로 커집니다.
더구나 보증금 110,000,000원 자체가 감정가 104,000,000원보다 높고, 임차인에게 전세사기피해자 우선매수권도 있습니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 70%라 싸다”고 평가하는 것은 권리구조를 놓친 판단입니다. 실질취득은 감정가 이상, 임차권은 승계, 외부 낙찰은 제한. 세 조건이 동시에 겹치는 만큼 일반 외부 투자자에게는 매우 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
