대구지방법원 2025타경3644. 대구 서구 평리동 ‘평리롯데캐슬’ 113동 6층 607호 아파트입니다. 소유자는 유재경이며, 2013.06.05 거래가액 259,916,000원으로 소유권이 등기됐습니다. 같은 날 주식회사대구은행이 채권최고액 198,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사대구은행 추가 근저당, 주식회사드림저축은행 근저당과 다수의 가압류·압류는 등기 데이터상 매각으로 소멸합니다.

가격은 감정가 363,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 254,100,000원까지 내려왔습니다. 실질 인수액이 0원이므로 이번 회차에서의 실질취득 금액도 254,100,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 평균 342,250,000원, 최신 거래 345,000,000원보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 -7.5% 낮아진 하락 추세는 반드시 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형

확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항없음으로 정리되어 있고, 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 감정평가서에는 임대관계가 ‘미상’으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 원본 조사자료와 현장을 다시 대조하는 것이 안전합니다.

등기상 주의할 부분은 권리 인수보다는 배당 순서입니다. 국민건강보험공단, 국, 서구(대구광역시)의 압류가 있고, 별도 주의사항에도 국세·지방세 압류 3건이 표시되어 있습니다. 이들 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권자의 미배당은 더 커질 수 있습니다. 다만 데이터상 이 압류들은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선

평리롯데캐슬 비교 실거래 12건의 전체 평균은 360,666,666원이지만, 여기에는 133.91㎡ 거래와 과거 고가 거래가 함께 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 342,250,000원, 최신 거래 345,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -7.5%를 우선하는 편이 적절합니다.

현재 최저가 254,100,000원은 최근 12개월 평균의 74.2%입니다. 최신 거래도 2026.07의 345,000,000원으로, 현재 최저가보다 높은 수준입니다. 따라서 현 회차 가격은 최근 시세 대비 낮은 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 12개월 평균은 전체 평균보다 낮고 추세도 -7.5%이므로, 과거 전체 평균 360,666,666원이나 전체 평균 대비 70.5%만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 254,100,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 801,753,782원, 예상 배당액은 249,742,600원, 미배당은 552,011,182원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 주식회사대구은행 근저당 두 건에서 모두 소진되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 평리동 서도초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 북측은 왕복 8차선 포장도로, 동·서·남측은 폭 약 10~12미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 중 6층 607호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·근린상업지역·제1종지구단위계획구역 등이 걸쳐 있고, 공시지가는 1,756,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 평리롯데캐슬은 1,281세대, 2009.12.24 준공 단지입니다. 비교 실거래 표본은 12건이 있으나 최근 12개월 거래는 4건이고 가격 추세는 -7.5%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 응찰가 설정. 전체 평균 360,666,666원보다 최근 12개월 평균 342,250,000원과 최신 거래 345,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -7.5% 낮습니다. 현재 최저가가 시세보다 낮아도 시장 방향을 무시한 고가 응찰은 피해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 실제 배당요구 및 세금 관계를 원본으로 확인하세요.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현황조사 원본과 현장에서 확인하세요.
• 갑구 5-2 부기 원본 대조. 일자 누락으로 판정 불가 표기가 있으므로 등기 원본에서 해당 부기 내용을 확인하세요.
• 회차 시나리오. 현재 254,100,000원, 2회 유찰 시 177,870,000원, 3회 유찰 시 124,508,999원으로 제시되어 있으므로 자금계획을 회차별로 나눠 세우세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 하락 추세까지 함께 본다”

이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2013.06.05 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 확인된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음, 매수인 인수액도 0원입니다.

가격도 현재 회차에서는 분명히 낮아졌습니다. 감정가 363,000,000원에서 한 번 유찰된 254,100,000원은 최근 12개월 평균 342,250,000원의 74.2%입니다. 다만 최근 추세가 -7.5%라는 사실을 빼면 안 됩니다. 이 사건은 권리는 깔끔하고 현재 가격도 최근 거래보다 낮지만, 하락장 보정을 반드시 붙여야 하는 물건입니다. 권리의 승부처는 인수가 아니라 원본 점유·세금 확인이고, 가격의 승부처는 최근 실거래와 하락 추세를 기준으로 응찰 상한을 정하는 데 있습니다.