대구지방법원 2025타경3873. 대구 달서구 본리동 ‘더샵달서센트럴’ 106동 20층 2003호, 전용 59.87㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이태숙이며, 2025.11.13 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 이 사건의 핵심 말소기준권리는 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권 165,000,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 근저당, 국 압류, 경남신용보증재단·소상공인시장진흥공단·농협은행의 가압류와 경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 0명이며 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3873 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본리동 1222 더샵달서센트럴 106동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.87㎡ · 20층 건물 중 20층 |
| 현재 소유자 | 이태숙 · 2025.11.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 153,240,783원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 단지 | 더샵달서센트럴 · 789세대 · 2020.08.27 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023.09.08 하나은행 근저당권 120,000,000원, 2024.07.26 국 압류, 2025.07.03 경남신용보증재단 가압류 21,310,000원 및 그 뒤의 경매개시결정·가압류들은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다. 2025.02.18 국민건강보험공단 압류는 2025.03.31 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.33억은 최근 평균의 96.7%
더샵달서센트럴 전용 59.87㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 344,500,000원입니다. 이번 경매 최저가이자 인수액을 반영한 실질취득액 333,000,000원은 그 평균의 96.7%입니다. 최신 거래는 2026.08의 342,000,000원이고, 2026.07에는 본건과 같은 20층 거래가 375,000,000원에 신고돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.87㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2026.07 | 59.87㎡ | 14 | 377,000,000원 |
| 2026.07 | 59.87㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 59.87㎡ | 20 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 59.87㎡ | 18 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 16 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 59.87㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 59.87㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.87㎡ | 12건 | 344,500,000원 |
최근 거래 범위는 305,000,000원~377,000,000원입니다. 최저가 333,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮지만, 거래 하단에는 305,000,000원과 320,000,000원도 존재합니다. 따라서 최근 평균 대비 가격 우위는 확인되지만, 신건 가격만으로 “압도적으로 싸다”고 평가하기보다는 본건의 20층 조건과 개별 상태를 함께 비교하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,462,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 21,310,000원 | 21,310,000원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 41,674,724원 | 21,228,000원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,397,191원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경남신용보증재단 | 22,016,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 378,398,911원 중 예상 채권자 배당은 327,538,000원, 미배당은 50,860,911원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치여서 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 333,000,000원 | 327,538,000원 | 50,860,911원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 266,400,000원 | 261,870,400원 | 116,528,511원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 213,120,000원 | 209,336,320원 | 169,062,591원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미회수분이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 제시돼 있어, 이 사건에서 유찰을 전제로 단정적인 가격전략을 세울 근거도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 대구공업대학교 북측 인근으로, 부근은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 8차선, 북측 왕복 6차선, 동측 왕복 5차선, 서측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·근린상업지역·시가지경관지구(중심)·아파트지구 등이 확인되며 공시지가는 1,958,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 더샵달서센트럴은 789세대, 2020.08.27 준공이며 전용 59.87㎡ 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 20층이며 승강기·도시가스·위생 및 급배수·소화전·화재탐지설비가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 세금 확인. 2024.07.26 국 압류가 있습니다. 실제 배당순위에 영향을 주는 세금의 성격과 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최저가 333,000,000원은 최근 12개월 평균 344,500,000원의 96.7%이지만, 최근 실거래 범위는 305,000,000원~377,000,000원입니다.
- 20층 거래 비교. 2026.07 전용 59.87㎡ 20층 거래 375,000,000원이 있으므로 본건의 내부상태·향·동 차이와 함께 비교하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 실제 배당표와 교부청구 내역을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 평균 아래”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2022.12.20 농협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 제시된 판정상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 권리 때문에 실질취득액이 부풀려지는 구조가 아닙니다. 신건 최저가 333,000,000원이 곧 실질취득액이고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 344,500,000원의 96.7%입니다. 최신 거래 342,000,000원과 2026.07의 20층 거래 375,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 다만 최근 최저 거래가 305,000,000원까지 존재하는 만큼 가격 우위의 폭을 과장하기보다는 권리는 양호하고, 가격은 최근 평균보다 낮은 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 최종 확인 포인트는 감정평가상 미상으로 남은 실제 점유관계와 국 압류 관련 세금입니다.
