453,778,000원
대구지방법원 2025타경3958. 대구 달서구 본동 868-1의 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 이용은 1층 근린생활시설, 2·3층 주택이며, 감정가 648,255,390원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 453,778,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.06.28. 설정된 월배농업협동조합 근저당권 276,000,000원입니다.
말소기준 이후 대구신용보증재단 가압류 73,198,341원, 하나캐피탈 주식회사 가압류 29,228,628원, 월배농업협동조합의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 자료를 함께 보면, 이 문구만으로 실질 인수 0원을 확정하기에는 정보가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본동 868-1 · 대구광역시 달서구 구마로26안길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2,3층 주택 |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 3층 · 적벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 · 벽지도배·타일·장판지 · 샷시창호 |
| 토지 | 대 204.4㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 최광용 |
| 감정가 / 최저가 | 648,255,390원 / 453,778,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 월배농업협동조합 / 233,158,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2012년 성서농업협동조합 근저당 18,000,000원은 2014.05.21. 말소됐고, 2018년 주식회사국민은행 근저당 192,000,000원도 2023.06.28. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 접수된 월배농업협동조합 근저당 276,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정난재 | 1층 점포 | 2019.05.29 | 미상 | 미상 | 2026.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유지현 | 101호 · 주거 | 2025.02.17 | 미상 | 미상 | 2025.12.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| EHSAN MUHAMMAD | 201호 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영순 | — | 2022.10.14 | 미상 | 미상 | 2026.01.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노윤정 | — | 2019.06.07 | 미상 | 미상 | 2025.12.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임용달 | — | 2019.10.01 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| EHSAN HADIA | — | 2025.07.11 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| KANWAL MISBAH | — | 2024.10.09 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
‘대항력 가능·미상’은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 여부·우선변제 범위·실질취득금액을 확정할 수 없다는 의미입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인은 8명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 453,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,937,780원 |
| 1. 근저당 · 월배농업협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 73,198,341원 | 73,198,341원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 29,228,628원 | 29,228,628원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,413,251원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 378,426,969원이 전액 배당되고 소유자 잔여 68,413,251원이 계산됩니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 선순위 가능 임차인의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달서구 본동 행정복지센터 북측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설, 2·3층은 주택으로 이용 중이며 토지와 건물을 일괄매각합니다.
- 토지. 지목 대, 면적 204.4㎡, 평지·세로장방·소로한면. 공시지가 1,059,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 3층으로 기본 위생·급배수설비와 주택부분 난방설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 4명 보증금 확인. 정난재·김영순·노윤정·임용달의 실제 보증금과 계약관계가 실질취득금액을 좌우합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 네 사람 모두 확정일자가 미상이라 배당으로 얼마나 소멸하는지 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 구분. 정난재·김영순·노윤정은 배당요구가 확인되지만 임용달은 배당요구 정보가 확인되지 않습니다.
- 혼합 이용 현황 확인. 1층 점포, 2·3층 주택으로 이용되고 있어 각 점유자의 실제 점유부분과 계약관계를 대조해야 합니다.
- 배당표를 인수액 확정표로 보지 않기. 현재 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산돼 있지만 임차보증금 미상 위험은 별도로 남아 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차계약 관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준은 월배농업협동조합 근저당이고, 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 먼저 들어온 점유자 4명입니다. 정난재·김영순·노윤정·임용달은 모두 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 따라서 배당표에 표시된 매수인 인수 0원을 곧바로 실질 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
현재 최저가는 453,778,000원으로 감정가의 70%지만, 이 숫자만으로 싸다고 결론 낼 근거는 없습니다. 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되고 배당 후 잔존 인수액이 계산돼야 비로소 실질취득금액이 정해집니다. 이 사건의 결론은 “등기 후순위는 정리되지만, 임차보증금 확인 전에는 취득원가를 확정할 수 없다”입니다.
