대구지방법원 2026타경1013. 대구 남구 대명동 ‘계명아트빌’ 2층 201호, 전용 37.275㎡의 다세대주택입니다. 2006년 노유명 소유로 이전된 뒤 2007년 3월 22일 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 23,700,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기됐던 압류·가압류·과거 강제경매 등은 이미 등기부상 말소됐고, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 직접 승계되는 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 다만 현황조사 등에 나타난 임차인 김성희가 2022년 3월 31일 전입했고 2026년 1월 30일 배당요구를 했습니다. 전입일이 2007년 말소기준보다 훨씬 늦기 때문에 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 또는 소액임차인 최우선변제 가능 범위는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.275㎡ · 방2·거실·주방·욕실 · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 노유명 (2006.07.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 17,657,442원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
말소기준은 2007.03.22. 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 임차인 김성희의 전입은 2022.03.31.로 그보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2026.01.15. 등기된 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거의 남구 압류, 이강순 가압류·강제경매, 국민건강보험공단 압류 등은 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당 범위는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성희 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 2026.01.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 70% 할인율과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 최저매각가는 감정가 81,000,000원의 70%인 56,700,000원입니다. 하지만 이 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 계명아트빌은 총 11세대의 소규모 건물이고, 확인된 비교 자료에서는 대상 전용면적과 일치하는 실거래 표본이 확보되지 않았습니다. 따라서 가격 평가는 ‘감정가 대비 할인율’과 ‘시장 시세 대비 할인율’을 분리해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,420,600원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 23,700,000원 | 23,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,579,400원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 23,700,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 건축물현황도상 방2·거실·주방·욕실 등의 구조입니다.
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 삼각지네거리 서측 인근으로, 주택·대학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2003.10.23.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동북측 약 8m, 동측 약 6m, 남측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 계명대학교 대명동캠퍼스 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·설비·마감상태와 내부하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김성희의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구가 접수된 만큼 최우선변제 가능 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 대조. 감정가 70%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 유사 면적·연식·층 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 11세대 소규모 건물이라 대단지 공동주택보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 재매각 기간까지 감안해 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 충분하지 않아 구조변경·마감·누수 등 내부하자 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비와 세금, 기타 체납 여부를 관계기관 및 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 2007년 근저당이 말소기준이고, 2022년 전입한 김성희는 그보다 후순위라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자 미상으로 우선변제 범위를 끝까지 확인해야 하고, 가격 면에서는 동일 면적 실거래가 뒷받침되지 않습니다. 따라서 감정가 81,000,000원에서 1회 유찰돼 56,700,000원이 됐다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 금물입니다. 권리는 통과, 시세·환금성은 추가 검증. 이 사건은 그 구분이 가장 중요한 다세대 경매입니다.
