141,400,000원
대구지방법원 2026타경100105. 대구광역시 동구 방촌동 1120-85, 현대빌라트 비동 3층 302호의 다세대주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지하1층·지상3층 중 3층 302호이고, 사용승인일은 1996.01.31입니다. 공부에는 비동으로 등재돼 있지만 감정 기준시점의 현장 동 명칭은 110동입니다.
권리의 기준점은 2023.02.28 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 165,600,000원이고, 이 근저당권은 2025.09.05 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2025.02.10 국의 압류, 2025.07.11 대구광역시 동구의 압류, 2026.01.15 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 근저당권·가압류·경매등기 대부분은 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100105 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 방촌동 1120-85 · 대구광역시 동구 화랑로80길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 · 지하1층 지상3층 중 3층 302호 · 사용승인일 1996.01.31 |
| 소유자 | 이정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 144,777,231원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 을구 18번 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 설정일은 2023.02.28, 채권최고액은 165,600,000원이며 2025.09.05 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 이후 압류 2건과 2026.01.15 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 78.6% 숫자만으로 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 제공된 최근 실거래는 2024.12의 180,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 같은 180,000,000원입니다. 단순 비율로는 최저가가 최근 실거래의 78.6%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 96.96㎡ | 1 | 180,000,000원 |
하지만 이 실거래 자료는 면적 매칭이 되지 않은 표본이고 거래 수도 1건뿐입니다. 따라서 141,400,000원이 180,000,000원보다 낮다는 이유만으로 대상 호실이 시세보다 확실히 저렴하다고 결론내리기는 어렵습니다. 특히 이번 매각은 토지 지분과 미등기 대지권 이슈가 포함돼 있어 일반적인 호실 단위 실거래 비교보다 매각 대상의 동일성 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 을구 18번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 165,600,000원 | 138,620,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 141,400,000원을 매각가로 가정한 계산입니다. 근저당권 채권최고액 165,600,000원 중 138,620,400원이 배당되고 26,979,600원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 26,979,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 68,801,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 97,961,148원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건의 낙찰자 관점 핵심은 미배당 자체가 아니라 실제 매각 대상 토지 지분과 대지권 미등기 관계가 예상대로 정리되는지입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 용호초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지하1층·지상3층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·개별난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 1,889.0㎡ 토지로 제2종일반주거지역이며, 감정평가에서는 주거용 건부지로 이용 중이라고 기재했습니다.
- 도로. 북측 약 15미터, 동측 약 8미터, 남측 약 6미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부상 비동이지만 기준시점 현재 동 명칭은 110동입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,430,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 대지권은 미등기이고 목록 1 토지 소유지분을 기준으로 일괄 감정평가됐습니다. 매각목록과 등기부의 토지 지분을 원문으로 대조해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록 1이 지분매각이라는 점을 확인하고, 건물과 함께 취득되는 토지 지분의 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 동 명칭 대조. 공부상 비동과 현장 110동이 동일 대상임을 현황·도면·등기사항에서 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임차관계를 현황조사·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 시세 단순비교 금지. 180,000,000원 실거래는 96.96㎡·1층 1건이며 대상과 면적이 매칭되지 않습니다. 78.6% 수치를 그대로 적정가 판단에 쓰지 않아야 합니다.
- 압류 관련 원문 확인. 2025.02.10 국의 압류와 2025.07.11 대구광역시 동구의 압류가 있으므로 배당요구·세금 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘무엇을 함께 사는가’가 먼저다
현재 최저가는 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰된 141,400,000원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 말소 구조만 놓고 보면 낙찰자에게 남는 금전 인수 부담은 확인되지 않습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 일괄매각·토지 지분매각·대지권 미등기가 함께 존재하고, 공부상 비동과 현장 110동의 명칭 차이도 있습니다. 더구나 비교 가능한 실거래는 180,000,000원 1건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 매각 대상의 동일성과 토지 권리 범위·가격 적정성 검증은 별도의 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
