대구지방법원 2026타경100105. 대구 동구 방촌동 1120-85에 있는 현대빌라트 비동 3층 302호와 관련 토지지분이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가서상 이용상태는 다세대주택으로, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 건물의 3층에 위치합니다. 공부상 동 명칭은 비동이지만 현재 사용하는 명칭은 110동입니다.

가격부터 시선을 끕니다. 감정가 202,000,000원이 두 번 유찰되면서 최저매각가가 98,980,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이번 사건에서는 단순한 감정가 할인율보다 실제 취득하는 건물과 토지지분의 범위, 점유관계, 시세 비교 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 특히 매각물건명세서에 기재된 대지권 미등기는 반드시 원본과 관련 토지등기를 대조해야 하는 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 삼성생명 근저당

말소기준권리는 2023.02.28 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 165,600,000원이고, 공동담보에는 방촌동 1120-85 토지의 이정숙 지분이 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 2025.09.05 한국자산관리공사로 이전되었으며, 한국자산관리공사가 2026.01.15 임의경매를 신청했습니다.

그 뒤에 등기된 국세 압류와 대구광역시 동구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이전에 설정되었던 여러 근저당권과 과거 강제경매 기록은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 다만 등기상 말소 대상이라는 사실과 실제 배당순위 및 조세채권 처리 결과는 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

이 사건은 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 인근 실거래 참고치가 곧바로 해당 호실의 시세를 입증하는 것은 아닙니다. 확인되는 거래는 현대빌라트109,110,111동(1120-85)의 2024년 12월 거래 1건이며, 면적이 96.96㎡입니다. 해당 거래와 경매 대상 호실의 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다.

확인된 거래의 금액은 180,000,000원입니다. 최저매각가 98,980,000원은 이 참고 거래금액의 55.0%에 해당합니다. 그러나 거래면적이 일치하지 않고, 거래 시점도 2024년 12월이므로 이를 현재 동일 면적의 실거래 평균으로 사용하기 어렵습니다. 현재 최저매각가가 해당 호실의 실제 시세보다 낮다고 확정할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 근저당권 채권에 배당하는 구조이며, 계산상 채권 전액을 변제하기에는 매각대금이 부족합니다.

근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 실제 피담보채권액·집행비용·당해세·조세채권의 법정기일· 임차인 최우선변제 등에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당권의 채권최고액과 실제 확정 채권액은 동일한 개념이 아닙니다.

④ 유찰 회차별 가격 및 미배당 시나리오

현재 회차에서 추가 유찰이 발생하는 경우의 계산상 가격과 미배당 규모를 비교한 표입니다. 이는 주어진 회차별 가격을 적용한 시뮬레이션이며, 향후 실제 매각기일이나 낙찰 결과를 예측하는 것은 아닙니다.

회차가 진행되어 매각대금이 낮아질수록 계산상 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 그러나 현재 파악된 근저당권 등기 자체가 매각으로 소멸하는 구조이므로 미배당액이 그대로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 방촌동 용호초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕의 다세대주택으로, 지하 1층·지상 3층 중 3층 302호입니다. 사용승인일은 1996.01.31입니다. 외벽은 외장 타일, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다. 실제 설비의 작동 상태와 유지보수 필요성은 현장 확인 대상입니다.
• 토지. 방촌동 1120-85 토지는 공부상 면적 1,889.0㎡이며, 지목은 대입니다. 토지지분이 함께 매각되는 사건으로, 전체 토지 면적과 실제 매각 대상 지분 면적을 구분해야 합니다.
• 도로. 대상 토지는 북측 약 15m, 동측 약 8m, 남측 약 6m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역 등 토지이용상 제한사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지의 공시지가는 1,430,000원/㎡입니다. 이는 토지에 관한 기준 가격이며, 경매 대상 건물과 토지지분 전체의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
• 공부와 현황의 차이. 공부상 비동으로 등재되어 있으나 감정평가 기준시점에는 110동으로 불립니다. 실제 건물 표시와 등기부상 표시를 대조해야 합니다.
• 환금성. 관련 거래정보상 현대빌라트109,110,111동은 총 18세대로 파악됩니다. 확인되는 매매 거래도 1건이어서, 해당 호실의 실제 매도 가능 가격과 거래 소요기간은 별도 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 미등기. 목록 1 토지지분과 건물의 권리관계, 소유지분 범위, 토지별도등기 여부, 매각 후 이전등기 절차를 확인하세요.
• 지분매각의 범위. 전체 토지가 아닌 목록 1 토지 소유지분이 일괄매각 대상이라는 점을 구분하고, 토지등기부와 매각목록을 정확하게 대조하세요.
• 임대관계 미상. 임차인 신고가 확인되지 않더라도 실제 점유자와 전입 여부를 조사하세요. 대항력 있는 미확인 임차인이 있다면 배당 및 보증금 인수액 산정이 달라질 수 있습니다.
• 국세·지방세 압류. 국 및 대구광역시 동구 압류는 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인하세요.
• 채권양도 및 경매신청. 삼성생명보험에서 한국자산관리공사로 근저당권이 이전된 경위와 현재 채권관계를 최신 등기부 및 경매기록으로 확인하세요.
• 동 명칭 차이. 공부상 비동과 현황상 110동이 동일한 대상 건물임을 현장에서 확인하고, 실제 점유 호실과 매각 대상 호실을 대조하세요.
• 최근 거래 확인. 2024.12 거래된 96.96㎡ 물건의 180,000,000원 거래금액을 해당 호실 시세로 그대로 적용하지 마세요. 동일 면적과 유사 조건의 실거래를 추가로 확인하세요.
• 건물 상태. 사용승인일이 1996.01.31인 건물입니다. 누수·균열·외벽·방수·배관·난방 상태 등을 현장에서 확인하고 수선비를 고려하세요.
• 관리비 및 명도. 관리비 미납 여부와 공용부분 체납 가능성을 확인하고, 실제 점유관계에 따라 인도 및 명도 절차를 검토하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부 및 매각목록을 입찰 전 최신 원본으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49%”보다 중요한 것은 실제 취득권리와 시세

이 사건은 두 번 유찰되어 최저매각가가 98,980,000원까지 내려왔습니다. 감정가 202,000,000원과 비교하면 49% 수준입니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 크지만, 그 자체로 시세보다 저렴한 매각가격이라는 결론을 내리기는 어렵습니다.

권리 측면에서는 삼성생명보험의 2023년 근저당권이 말소기준이고, 해당 권리는 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 분류되며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 임대관계가 확인되지 않았고, 대지권이 미등기 상태인 토지지분 일괄매각 사건이라는 점은 분명한 추가 조사 대상입니다. 아울러 거래 참고치인 180,000,000원은 면적이 다른 2024년 12월 거래 1건에 불과하여 현 시세를 판단하기에 충분하지 않습니다.

결국 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가에 응찰하는 것이 아니라, 실제 취득하는 건물과 토지지분의 권리를 확정하고, 점유관계를 조사하며, 해당 호실의 적정 시세를 별도로 검증하는 데 있습니다. 등기상 인수액은 0원으로 산정되지만, 토지·점유·가격에 대한 확인은 아직 중요한 과제로 남아 있습니다.