대구지방법원 2026타경100156. 칠곡군 지천면 연화리 1031, 연화일반산업단지 내 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 일반음식점(현황 공실), 2층 단독주택이고, 토지 801.9㎡와 함께 보는 기타 + 토지 사건입니다. 현재 최저매각가는 608,430,000원으로 감정가 869,186,100원의 70%, 1회 유찰 상태입니다.
권리의 중심은 2014.07.23. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 등기된 동고성농업협동조합 가압류와 칠곡군 압류, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 권리금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 지천면 연화리 1031 · 경상북도 칠곡군 지천면 금송로 176-9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 일반음식점(현황 공실) · 2층 단독주택 |
| 토지 | 801.9㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 장난향 · 2014.07.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 869,186,100원 / 608,430,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프티사이유동화전문 유한회사 / 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 물건(태양광) 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2014.07.23. 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 2024.01.23. 동고성농업협동조합 가압류 6,216,244원, 2024.11.13. 칠곡군 압류, 2026.01.20. 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
2024.02.16.에는 대구은행을 채권자로 한 별도의 임의경매개시결정이 등기됐지만, 2025.06.05. 취하 후 2025.06.10. 그 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 이후 2026.01.20. 에이치에프티사이유동화전문 유한회사를 채권자로 현재 사건의 경매개시결정이 다시 등기된 흐름입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
현재 최저매각가는 608,430,000원으로 감정가 869,186,100원의 70%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 가격이 낮아졌지만, 이 사건은 실거래 비교 대신 회차별 배당부족액과 물건 자체의 이용상태를 중심으로 봐야 합니다.
연화일반산업단지 내부의 주상용 토지에 1층 일반음식점과 2층 단독주택이 결합된 물건이고, 토지이용계획상 일반공업지역·일반산업단지·지원시설구역에 포함됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다. 실제 응찰 판단에서는 현재 이용상태와 점유, 일괄매각에 포함되는 제시외 건물·태양광 범위를 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 608,430,000원 | 599,945,700원 | 126,270,544원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 425,901,000원 | 419,241,990원 | 306,974,254원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 298,130,700원 | 293,156,870원 | 433,059,374원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 126,270,544원 → 306,974,254원 → 433,059,374원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 608,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,484,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 720,000,000원 | 599,945,700원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 동고성농업협동조합 | 6,216,244원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 726,216,244원 중 599,945,700원이 배당되고, 126,270,544원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·토지이용
- 위치. 경상북도 칠곡군 지천면 연화리 소재 연화일반산업단지 내에 위치하며, 부근은 산업단지 내 각종 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 1층은 일반음식점이나 현황 공실, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층으로 외벽은 인조석 치장 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지·타일·몰탈위 페인팅 마감, 바닥은 바닥재·타일, 창호는 샷시조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 801.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 332,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·공업지역·일반공업지역·제1종지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역에 포함되고, 중로2류에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역이 포함되며, 영농여건불리농지 저촉 사항이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 점유·임대관계 — ‘없다’가 아니라 ‘미상’ 확인
별도 임차인 신고내역은 없지만 감정요항표의 기타참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있습니다. 동시에 1층은 현황 공실, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
따라서 이 사건을 단순히 “임차인 0명”으로 끝내기보다는, 2층 실제 점유자의 신분과 임대차 여부를 확인하는 것이 안전합니다. 보증금·전입·확정일자에 관한 확인값이 없는 상태에서 특정 점유자의 대항력을 있다거나 없다거나 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.07.23. 을구 1번 대구은행 근저당권 720,000,000원이 말소기준입니다.
- 점유 확인. 1층은 현황 공실이지만 2층은 단독주택으로 이용 중이며 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 제시외 건물 및 물건(태양광)이 포함되므로 매각 대상의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 일반공업지역·일반산업단지·지원시설구역에 포함된 주상용 토지와 복합 이용 건물이라는 점을 전제로 이용 목적을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 물건의 실제 이용상태와 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 608,430,000원, 2회 유찰 시 425,901,000원, 3회 유찰 시 298,130,700원의 시나리오별 가격과 권리 인수 0원을 함께 비교하세요.
- 배당표 해석. 현재 미배당 126,270,544원은 채권자의 회수 부족액으로, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액과 동일하지 않습니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 승부처는 복합용도·점유 확인
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2014년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깔끔하다는 이유만으로 현재 최저가 608,430,000원을 곧바로 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 본건은 연화일반산업단지 안의 주상용 토지 + 1층 일반음식점 + 2층 단독주택이라는 복합 구조이고, 임대관계 미상이며, 제시외 건물·태양광까지 일괄매각됩니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 가격·점유·매각범위는 현장 확인이 선행되어야 하는 물건”입니다.
