대구지방법원 2026타경100222. 대구 동구 신천동 가람타운 105동 20층 2001호 아파트입니다. 현 소유자는 정호진이며, 2022.04.08. 거래가 225,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 188,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 신한카드·KB국민카드 가압류, 대구광역시 동구 압류, 김하진의 주택임차권, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
현재 최저매각가는 133,000,000원으로 감정가 190,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 단지 실거래 가격과의 직접 비교 없이 “30% 할인됐으니 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 권리 쪽보다 가격 검증과 현장 확인이 실제 입찰 의사결정을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100222 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 551-35 가람타운 105동 20층 2001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 105동 20층 2001호 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 1997.12.12. |
| 소유자 | 정호진 · 2022.04.08. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 168,963,487원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.04.08. 설정된 중소기업은행 근저당권 188,400,000원입니다. 이후 2025.01.20. 신한카드 가압류 6,614,962원, 2025.06.09. KB국민카드 가압류 50,163,064원, 2026.01.20. 대구광역시 동구 압류, 2026.01.26. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 김하진 1명, 선순위 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 주요 날짜 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하진 | 전유부분 전부 · 주거 | 23,000,000원 | 계약 2023.07.08. 점유개시 2023.07.22. 주민등록 2023.07.25. 확정일자 2023.07.31. 임차권등기 2025.09.12. | 없음 말소기준 2022.04.08. 이후 | 후순위 현 회차 배당여력 없음 | 없음 매수인 인수 0원 |
김하진의 주택임차권은 보증금 23,000,000원, 월 차임 450,000원으로 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2023.07.08., 점유개시일은 2023.07.22., 주민등록일은 2023.07.25., 확정일자는 2023.07.31.입니다. 이 날짜들이 모두 2022.04.08. 말소기준 근저당보다 뒤이므로, 이 임차권을 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 을구 22번 근저당권 · 중소기업은행 | 188,400,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,614,962원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 50,163,064원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 245,178,026원 중 예상배당은 130,338,000원, 총 미배당은 114,840,026원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 가격 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 회차는 1회 유찰 후 133,000,000원, 감정가 190,000,000원의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 93,100,000원(49%), 65,169,999원(34.3%)입니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 동일 단지·유사 조건의 최근 실거래와 비교하기 전에는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거가 없습니다.
⑤ 공부 차이·현장 리스크
- 대지권 관련 지번 차이. 집합건축물대장상 소재지번은 대구광역시 동구 신천동 551-35이나, 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지는 신천동 551-23, 551-31, 551-35로 기재되어 있습니다.
- 내부 확인 제한. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 되지 않아 구체적 내부 구조, 수리 여부와 관리상태가 직접 확인되지 않았습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물의 20층 단위세대로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신천철도교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 교통시설과의 거리, 대중교통상황 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접하고, 남서측 및 남동측에도 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 대로2류·중로2류에 접합니다. 주거환경개선지구, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 2,041,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가의 70%라는 할인율만 보고 응찰하지 말고, 최근 가람타운 거래가격과 직접 비교하세요.
- 임차권 원본 확인. 김하진 임차권의 계약일·점유개시일·주민등록일·확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 등기 원본과 최종 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 내부가 확인되지 않은 상태에서 평가됐으므로 수리비·관리상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 대지권 지번 차이 확인. 집합건축물대장과 등기사항전부증명서의 토지 지번 차이가 경매목적물 범위와 대지권에 미치는 영향을 원본으로 확인하세요.
- 배당표 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기와 세금 내역을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건의 말소기준권리는 2022.04.08. 중소기업은행 근저당이고, 이후 등기된 가압류·압류·임차권과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 김하진의 임차권 역시 계약·점유·주민등록·확정일자가 모두 말소기준권리 뒤이므로 매수인 인수액 0원이라는 결론과 모순되지 않습니다.
다만 현재 최저가 133,000,000원은 감정가 190,000,000원의 70%라는 의미일 뿐, 그 자체가 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 또 내부 확인이 되지 않았고 대지권 토지 지번과 집합건축물대장의 소재지번에 차이도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 비교적 명확하지만, 입찰 여부는 시세·내부상태·공부 차이를 확인한 뒤 결정해야 하는 사건입니다.
