대구지방법원 2026타경100233. 대구 북구 칠성동2가 침산1차푸르지오 오피스텔동 1513호에 대한 강제경매입니다. 사건 분류는 근린상가이나 감정평가서상 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 2024.11.15 등기된 김민지 씨의 주택임차권과 이를 양수한 주택도시보증공사의 확약서입니다. 임차보증금 80,000,000원 중 최저매각가 기준으로 배당되지 못하는 금액은 52,106,616원으로 계산됩니다. 그러나 확약서에는 배당을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는지가 낙찰 후 인수 부담을 좌우합니다.

확약이 적용되면 최저매각가와 실질취득가는 모두 28,812,000원으로 계산할 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 80,000,000원의 36.0% 수준입니다. 다만 거래자료는 총 2건, 최근 12개월 거래는 1건뿐이며 비교 추세도 -3.6%입니다. 가격 차이만으로 안전한 투자라고 단정하기보다는 확약의 효력, 민간임대주택등기의 처리, 현장 점유관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약서

등기부상 과거 전세권과 국민은행 근저당은 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 과거 전세권은 박신옥 65,000,000원, 김주희 65,000,000원, 김창식 65,000,000원, 남동진 84,000,000원 순으로 확인되지만, 해당 등기는 각각 해지·말소되었습니다. 국민은행의 채권최고액 72,000,000원 근저당 역시 2017.12.29 말소되었습니다.

현재 핵심 권리는 을구 13번 김민지의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.10.26, 확정일자는 2022.11.02, 전입 및 점유개시일은 2022.11.10이며, 임차권등기는 2024.11.15 이루어졌습니다. 경매개시결정일인 2026.01.27보다 앞선 권리이므로, 확약이 없다면 보증금 미배당분의 매수인 인수 위험을 검토해야 합니다.

또한 갑구에는 민간임대주택등기가 확인됩니다. 해당 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 경매 이후의 처리 및 매수인에게 미치는 영향은 확약서와 별개로 등기부 원문 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 쟁점

확인되는 실제 임차인은 김민지 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 임차권 양수인 겸 신청채권자로 기재되어 있으므로 별도의 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득가와 최신 거래를 우선 비교

동일면적 비교 기준은 33.24㎡입니다. 전체 실거래 평균은 81,500,000원이지만, 과거 거래가 섞인 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않고 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 80,000,000원입니다. 확약이 유효하다는 전제에서 실질취득가 28,812,000원은 이 금액의 36.0% 수준입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건에 불과하고 전체 표본도 2건뿐이므로, 거래가 적은 오피스텔의 환금성과 개별 호수의 상태 차이를 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)

배당 계산상 집행비용 918,616원과 임차인 배당 27,893,384원을 합하면 매각대금 28,812,000원입니다. 임차보증금의 계산상 미배당액은 52,106,616원입니다. 이는 확약이 적용되지 않는 경우를 가정한 명목상 금액이며, 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 침산동 소재 달산초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 학교, 관공서 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장 및 대구도시철도 3호선 북구청역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 침산1차푸르지오 오피스텔동의 15층 물건이며, 사용승인일은 2005.11.28입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전 및 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 시가지조성사업지역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상이며, 실제 점유 및 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 비교 대상 거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가 80,000,000원이고 추세가 -3.6%로 나타나므로, 실질취득가의 낮은 비율만으로 향후 매도 가능성이나 회수 기간을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.22자 주택도시보증공사의 확약서가 실제 매각기록에 존재하는지, 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위가 명확한지 확인하세요.
• 실질 인수액 재검토. 확약 효력 전제에서는 인수액 0원으로 판단하지만, 효력이 인정되지 않으면 배당 계산상 미배당액 52,106,616원이 인수위험액으로 문제될 수 있습니다.
• 임차권등기 말소. 확약서에 따른 말소 동의가 실제 등기 말소로 이어지는지, 매수인에게 남는 권리나 후속 절차가 있는지 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 관련해 임대의무 및 임대료 증액기준, 매각 후 승계·말소 여부를 등기부와 관련 서류로 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 김민지 임차권 외에 별도 임차인이나 점유자가 있는 경우 그 권리는 기존 확약으로 해소되지 않을 수 있습니다.
• 시세·환금성 점검. 비교 거래가 2건뿐이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 80,000,000원 및 하락 추세 -3.6%를 고려해 실제 임대수요와 매도 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 대조한 뒤 입찰가와 자금계획을 결정하세요.

맺으며 — “확약의 효력이 실질 인수액을 결정한다”

이 사건은 임차보증금 80,000,000원의 선순위 임차권이 있어 최저가만으로 판단할 수 없는 물건입니다. 배당 계산상 미배당액은 52,106,616원이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 내용대로 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

확약 효력을 전제로 한 실질취득가는 28,812,000원이며, 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 80,000,000원의 36.0% 수준입니다. 다만 거래표본이 적고 최근·과거 거래 비교 추세는 -3.6%이며, 민간임대주택등기와 미확인 점유관계가 남아 있습니다. 따라서 가격만 보고 입찰하기보다 확약서의 효력과 등기·점유 상태를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.

최종 판단: 확약이 유효하고 별도 임차인이나 점유상 문제가 없다는 전제에서는 가격 측면의 차이가 큽니다. 반대로 확약의 효력이나 임대차 승계 여부가 불명확하다면 명목상 인수위험을 무시해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체보다 확약서와 현장 권리관계를 얼마나 확실하게 검증하느냐에 있습니다.