대구지방법원 2026타경100233. 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔인 집합건물로, 전용면적은 33.24㎡입니다. 현재 사건에서 권리분석의 핵심은 등기부 을구 13번 김민지 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.10.26, 확정일자는 2022.11.02, 전입·점유개시는 2022.11.10이고 보증금은 80,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026.01.27이므로 이 임차권은 그보다 앞서 성립해 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
원칙만 적용하면 현재 최저가 58,800,000원에서 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 보증금 22,658,400원은 매수인이 인수합니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 약 81,458,400원이 됩니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 개별 확약이 있습니다. 2026.07.22 신청채권자 주택도시보증공사가 김민지의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면을 제출했습니다. 따라서 김민지 임차권에 한해 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 2-2 침산1차푸르지오 오피스텔동 15층1513호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린상가 분류 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 33.24㎡ · 지하2층 지상16층 중 15층 |
| 소유자 | 엄지현 (개명 전 엄청자) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,821,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 인수형이지만 확약이 해소
과거 국민은행 근저당과 박신옥·김주희·김창식·남동진의 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 2024.11.15 등기된 김민지 주택임차권이며, 전입·점유개시가 2022.11.10으로 2026.01.27 경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 대항력 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.10 | 2022.11.02 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 승계 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
동일 단지·동일면적 33.24㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2026.01 80,000,000원, 이전 거래는 2021.09 83,000,000원입니다. 전체 평균은 81,500,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 80,000,000원이며 최신 거래와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 33.24㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2021.09 | 33.24㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.24㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
확약을 반영하면 실질취득은 현재 최저가와 같은 58,800,000원이고, 최근 12개월 평균 80,000,000원의 73.5%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래 대비 21,200,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가 83,000,000원에서 80,000,000원으로 3.6% 하락했고, 동일면적 확인 거래가 2건뿐이므로 ‘최근 시세보다 낮다’는 점은 인정하되 환금성과 가격 신뢰도까지 높다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금(우선변제) | 80,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,821,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김민지 보증금 부족분 22,658,400원이 남습니다. 그러나 2026.07.22 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약이 적용되지 않는 일반적인 대항력 임차권 사건이라면 이 부족분을 매수인이 인수해야 한다는 점과 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 없는 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 58,800,000원 | 22,658,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 41,160,000원 | 39,980,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 28,812,000원 | 52,106,616원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김민지 보증금의 미배당액이 커져, 저가 낙찰의 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 김민지 임차권에 대한 포기 확약이 제출돼 있으므로, 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다. 따라서 현재 사건에서는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 ‘오피스텔’로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층 지상16층 건물의 15층 1513호입니다. 사용승인일은 2005.11.28입니다.
- 입지. 대구 북구 침산동 달산초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·관공서·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 대구도시철도 3호선 북구청역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역 등에 해당하고, 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 침산1차푸르지오 단지는 700세대이지만 동일면적 실거래 표본은 2건으로 많지 않습니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건이며 최신 거래가격은 80,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 2026.07.22 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출 서면 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 확약 대상 확인. 확약의 효력은 김민지 임차권에 한정됩니다. 김민지 외 별도 점유자나 임차관계가 확인되는 경우에는 그 권리를 독립적으로 재분석해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 73.5%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -3.6%이므로 과거 전체 평균 81,500,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 적절합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린상가이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 건축물·세무·대출 취급상 용도를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 현황. 현장 점유와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하고, 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 이 사건은 확약이 승부처”
겉으로 보면 보증금 80,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 58,800,000원보다 커서 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 22,658,400원이 매수인에게 남습니다. 하지만 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 김민지 임차권의 양수인으로서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 점이 결정적입니다. 따라서 김민지 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 기준 58,800,000원으로 봅니다.
가격은 최신·최근 12개월 실거래 80,000,000원보다 낮지만, 확인 거래가 적고 최근 가격 추세도 -3.6%입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 오피스텔의 거래 표본과 환금성, 그리고 확약서 원문 확인이라는 실무 조건이 남습니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 할인 여지가 있으나 유동성까지 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
