대구지방법원 2025타경31784. 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1057, 현지호칭 청보빌라의 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 68,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,320,000원입니다. 소유자는 박세옥이며, 등기상 핵심은 2021.07.12 설정된 포산신용협동조합 근저당권 43,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 이후 서울보증보험의 가압류 2건, 경북신용보증재단 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거에는 달성축산업협동조합 근저당권과 염광현 전세권 등이 존재했지만 모두 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 권리만 보고 인수 위험으로 오인할 필요는 없습니다. 현재 등기와 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다. 반면 현재 매각대금만으로는 채권 전액을 충족하지 못해 채권자 측 미배당이 크게 남지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1057 1층101호 · 도로명 대구광역시 달성군 논공읍 논공로7길 40-22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대 주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 박세옥 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 33,320,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 37,468,729원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 확인된 임차인은 없습니다. 등기상 과거 2015.03.17 염광현 명의 전세금 30,000,000원의 전세권이 있었지만, 2021.07.12 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 종전 근저당권도 말소되고 포산신용협동조합의 채권최고액 43,200,000원 근저당권이 새로 설정됐으며, 이것이 현 경매의 말소기준권리입니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 시세 자료는 없다
감정가 68,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 33,320,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%이고, 다음 회차 시나리오는 23,324,000원, 그 다음은 16,326,799원입니다.
다만 동일 건물·인근 동일 유형의 실거래 자료가 포함돼 있지 않으므로 33,320,000원이 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다세대는 개별 건물의 준공상태·층·주차·내부상태·수요 차이가 가격에 크게 반영될 수 있으므로, 유찰률 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 999,760원 |
| 을구 8번 근저당권 · 포산신용협동조합 | 43,200,000원 | 32,320,240원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,983,050원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 경북신용보증재단 | 44,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,935,963원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 103,119,013원 중 현재 회차 예상 배당액은 32,320,240원이며, 미배당은 70,798,773원입니다. 배당 부족분과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 논공읍 남리 소재 북동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 출입이 가능하고 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대 주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8-9미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역(12층 이하)이며 소로2류에 접합하고, 가축사육제한구역 및 학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 현재 제공된 임차인 신고 내역은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 권리 재확인. 2021.07.12 포산신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 감정가 68,000,000원 대비 최저가 33,320,000원이라는 할인율만 보지 말고 인근 다세대 실거래와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 1층 상태 확인. 본건은 1층 101호이므로 내부상태와 채광·습기·보안 등 개별 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후속 회차 판단. 3회 유찰 시 23,324,000원, 4회 유찰 시 16,326,799원으로 내려가지만, 가격 하락만으로 환금성 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 실제 점유 및 체납 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 환금성
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.07.12 포산신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 임차인도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰돼 감정가 68,000,000원의 49%인 33,320,000원까지 내려왔어도, 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 더구나 다세대 1층 물건인 만큼 실제 상태와 현장 수요가 환금성에 직접 영향을 줍니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 실제 시세·점유·현장 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 유형입니다.
