294,000,000원
대구지방법원 2026타경100310. 대구 동구 율암동 ‘대구안심파라곤프레스티지’ 110동 1층 104호 아파트입니다. 감정가는 420,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 294,000,000원입니다. 권리의 출발점은 2023.07.24. 설정된 하나은행 채권최고액 330,330,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 전진성의 전입일은 2024.09.26.로 말소기준일인 2023.07.24.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 없으며, 등기된 전세권 역시 2023.11.16. 설정된 후순위 권리입니다. 배당요구는 2026.03.12. 접수됐지만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계 자체는 추가 확인이 필요합니다. 다만 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100310 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 율암동 1297 대구안심파라곤프레스티지 110동 1층104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8406㎡ · 철근콘크리트구조 18층 내 1층 104호 |
| 사용승인 | 2023.04.26. |
| 소유자 | 이현준 · 2023.07.24. 소유권이전 · 거래가액 476,850,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 294,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 351,598,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 2023.07.24. 채권최고액 330,330,000원으로 설정됐고, 2025.10.27. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 전진성 전세권, 대구신용보증재단 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 대구광역시 동구 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전진성 | 104호 · 주거 | 2024.09.26. | 미상 | 미상 | 2026.03.12. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전진성은 2024.09.26. 전입했고 2026.03.12. 배당요구를 했습니다. 말소기준일인 2023.07.24.보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 별도로 같은 전진성 명의의 을구 3번 전세권에는 전세금 50,000,000원이 등기돼 있으며, 그 전세권 역시 말소기준권리 이후 설정돼 매각으로 소멸합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래 평균의 68.5%
안심파라곤프레스티지 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 429,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.08. 9층 430,000,000원이고, 최근 12건 범위는 380,000,000원~470,000,000원입니다. 현재 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 7 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 18 | 448,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 11 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 15 | 470,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 14 | 435,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 429,416,666원 |
감정가 420,000,000원 자체는 최근 12개월 평균 429,416,666원 및 최신 거래 430,000,000원과 비슷한 범위지만, 현재는 1회 유찰로 최저가가 294,000,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득 기준도 294,000,000원이며, 최근 실거래 평균과 비교할 때 가격상 여유가 분명한 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 330,330,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 전진성 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 대구신용보증재단 | 31,378,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 294,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 411,708,763원, 채권자 예상배당은 289,084,000원, 미배당은 122,624,763원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 122,624,763원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 209,589,963원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 270,465,603원 | 0원 |
매각가격이 더 내려가면 선순위 채권의 미배당은 커지지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 인수형 사건이 아니라, 유찰에 따라 실질취득금액도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 반야월역 교차로 북측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·나대지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 1층 104호이며 사용승인일은 2023.04.26.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 단지 서측은 왕복 3차선, 동측은 왕복 5차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 1,702,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 안심파라곤프레스티지는 759세대이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 전진성의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 다시 대조하세요.
- 전세권 구분. 을구 3번 전세권 전세금은 50,000,000원이지만 후순위 소멸권리입니다. 이를 매수인 인수액으로 더하지 마세요.
- 당해세·최우선변제. 현재 배당표에는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 1층 가격 보정. 본건은 1층 104호입니다. 실거래 표에는 여러 층 거래가 섞여 있으므로 같은 단지 평균을 그대로 본건 적정가로 단정하지 말고 층·상태를 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 전진성의 점유가 확인돼 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현재 승부처는 가격과 현장확인
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리인 2023.07.24. 하나은행 근저당보다 전진성의 전세권과 전입이 늦고, 가압류·압류·경매개시결정도 모두 후순위입니다. 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 있습니다. 최저가 294,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 429,416,666원의 68.5%이고, 최신 거래 430,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 때문에 싸 보이는 착시가 생기는 물건이 아니라, 실제 최저가 자체가 최근 거래 수준보다 낮아진 사건입니다. 다만 1층이라는 개별 조건과 임차보증금·확정일자 미상, 당해세·최우선변제 미반영은 반드시 원본과 현장에서 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가치 있음 — 최종 변수는 1층 가치와 임차·배당 원본 확인입니다.
